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Wie viel Geld brauche ich um mit Immobilien Investments / Kapitalanlagen starten zu können?

Apr 3, 2017

Um erfolgreich in Immobilien investieren zu können, braucht man in sehr vielen Fällen Eigenkapital um eine Finanzierung bei den Banken zu bekommen.

Was verlangt die Bank an Sicherheit von dir um eine Immobilienfinanzierung zu bekommen?

In der Regel verlangen Banken mindestens, dass Du die Kaufnebenkosten deiner Immobilie selbst bezahlst (Notarkosten, Grunderwerbsteuer & eventuell die Maklergebühr).

Warum ist das so?

Die Banken dürfen nur Kredite über den Kaufpreis deiner Immobilie erteilen. Alles was über den Kaufpreis geht, nennt sich Blankoanteil, sprich die Bank hat für diesen Teil der Finanzierung keine Sicherheit (kein Grundbuch) aufgrund einer vorhandenen Immobilie.

Wenn du eine Immobilie unter Marktwert einkaufst bringt dir das am Anfang in der Beleihung bei der Bank keinerlei Vorteil mehr. Die Bank ist an das Niederstwertprinzip gebunden bei der Bewertung deines Objektes. Das bedeutet, die Bank bewertet deine Immobilie und sieht den Kaufpreis zu dem Du kaufen möchtest. Der niedrigste Wert wird nun als die 100% Beleihungsgrenze angesetzt.

Wenn du also über dem Marktwert kaufst, musst du mehr Sicherheiten hinterlegen. Wenn du unter Marktwert kaufst, wird die Beleihungsgrenze nach der Bankbewertung festgesetzt, nicht auf der Basis des Marktwertes. In diesem Fall kannst du nicht die Kaufnebenkosten damit kompensieren, da du unter Marktwert gekauft hast. (Wie Du hier trotzdem enorm viel Potentiale freisetzen kannst, findest du in meinem Guide zum rollierenden Eigenkapital)

 

Das bedeutet Du musst mindestens 8,5% des Kaufpreises an Eigenkapital einbringen (je nach Bundesland mehr aufgrund der unterschiedlichen Grunderwerbsteuer).

Kann ich nicht die Kaufnebenkosten mitfinanzieren?

 

Die Antwort ist Jaein!

Alle Banken die ich kenne, machen das seit der neuen Wohnimmobilienkreditrichtlinie nicht mehr. Es gibt hier allerdings zwei lukrative Alternativen:

 

Kaufnebenkosten über ein zweites Darlehen finanzieren

 

Du kannst dir die Kaufnebenkosten über eine spezielle Bank sichern. Die Hanseatic Bank finanziert die Kaufnebenkosten als Privatkredit (Es gibt noch mehr Banken aber die Hanseatic hat sich darauf regelrecht spezialisiert!). Das bedeutet ohne Eintragung im Grundbuch, wie wenn du dir beispielsweise ein Auto finanzieren würdest. Der Nachteil hierbei ist, dass diese Art von Darlehen keine Immobiliendarlehen sind und somit erheblich höhere Zinsbelastungen (Ich habe ~ 6% bis 60.000 € im Kopf) zur Folge haben. Wenn du eine solche Finanzierung abschließt, sollte dein größter Fokus darauf liegen, dieses Privatdarlehen so schnell wie möglich zu tilgen.

Jegliche Art von Sicherheiten in die Finanzierung einbringen als Eigenkapitalersatz inklusive Abtretung an die Bank:

Die Bank erkennt nicht nur bares Geld als Eigenkapital an:

 

  • Bereits vorhandene Immobilien die freie Grundschulden aufweisen
  • Aktiendepot
  • Gold
  • Bausparer
  • Versicherungspolicen mit Wert

sind beispielsweise Formen von Eigenkapital, die an die Bank abgetreten werden können. Abtreten bedeutet in dem Fall, Du kannst nicht auf das „Eigenkapital“ zugreifen, solange es nicht durch dich abgelöst werden kann.

 

Wenn Du beispielsweise eine Lebensversicherung mit einem Beleihungswert von 25.000 € dein eigen nennst, kannst du dies abtreten und die Bank wertet dies als Eigenkapital. Du kannst nun nicht mehr die Versicherung auflösen solange die Police der Bank als Sicherheit dient. Die Versicherung läuft einfach in dieser Zeit weiter und du leistest weiter deine Zahlungen für die Versicherung. Nachdem über die monatliche Tilgung der Betrag, nehmen wir wieder die 25000€, getilgt wurde, gibt die Bank die Sicherheit wieder frei und du kannst nun frei darüber verfügen.

 

Hier habe ich solch einen Prozess nochmal genau beschrieben – Stichwort rollierendes Eigenkapital!

Du kannst dir also wenn Du ausreichend Sicherheiten vorweisen kannst, den vollen Betrag für die Immobilie und Kaufnebenkosten von der Bank leihen, und dafür mit einer Abtretung mit Tilgungsfreigabe arbeiten. Es gibt hier einige Banken die gerne mit Abtretungen arbeiten (Sparkassen sind hier gut unterwegs) und einige die hier gar nichts machen.

Die Bank hat hier kein Problem, da durch die Sicherheit der Beleihungsauslauf niedriger und somit das Risiko der Bank gemindert wird.

Wie viel Eigenkapital brauche ich als Anfänger nun um in Immobilien investieren zu können?

 

Da ich speziell Anfängern immer raten würde klein zu starten, ist die Summe die Du brauchen würdest um zu starten nicht immens hoch und kann von jedem der den Ehrgeiz hat in Immobilien zu investieren aufgebracht werden.

Machen wir ein Beispiel anhand eines kleinen Appartments aus meinem Portfolio zum Start:

Auf einer Eigentümerversammlung, kündigte der Hausverwalter vor der Eröffnung an, dass eine Eigentümerin die ein Appartment in unserer Wohnanlage besaß, ihn informiert hat, dass Sie schnell verkaufen wollte und er das an der Versammlung allen Eigentümern mitteilen sollte.

Ich wartete die komplette Versammlung ab und keiner hatte daran Interesse bekundet. Also bin ich nach der Versammlung zu meinem Hausverwalter und lies mir die Telefonnummer geben.

Die Dame wollte schnell verkaufen, weil Sie an die Nordsee umziehen wollte und hiermit nichts mehr zu tun haben wollte. Die Mieterin musste immer ein wenig erinnert werden (keine gute Zahlungsmoral laut der Dame) und Sie hat keine Lust mehr auf die ganze Verwaltung.

Das sind schon einmal sehr gute Voraussetzungen für einen Schnapper, also bot ich nach Prüfung und Besichtigung 25.000 € zum Kauf an.

Die Kaltmiete betrug 250 € monatlich und war auf jeden Fall steigerungsfähig wenn eine Neuvermietung anstehen würde. Die 250 € reichten aber locker für einen positiven Cash-Flow aus.

Die Kaufnebenkosten bei diesem Investment betrugen 5% Grunderwerbsteuer + 2% Notarkosten = 1.750 €.

Ich behaupte hier ganz einfach wer wirklich starten will kann diese Summe aufbringen oder was meinst Du?

Wichtig ist das du STARTEST und nicht immer nur Informationen konsumierst und nichts tust!

„Alles Wissen der Welt ist nichts wert ohne Umsetzung“

Ich hoffe ich konnte dir hier die Hürde des Eigenkapitalanteils ein wenig verringern und hoffe, dass Du bald dein erstes eigenes Investment tätigst! Solltest Du Unterstützung brauchen sende mit eine dementsprechende Anfrage über mein Kontaktformular.

Allzeit gute Deals!