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Die Übergangsfalle bei Immobilien Investments – Wenn Du diesen fatalen Fehler machst, geben die Banken dir keine Kredite mehr

Mai 18, 2017Bestandsentwicklung, Bestandspflege, Finanzierungen, Immobilien, Immobilienkauf, Strategie

Was ist mit der Übergangsfalle bei Immobilien & Kapitalanlagen gemeint?

Von Übergangsfalle bei fremdfinanzierten Immobilien spricht man, wenn man Immobilien kauft die nicht rentabel genug sind um die Risikoabschläge der Banken zu decken. Viele Banken stellen die Sicht deiner Bonität im Laufe der Investmentkarriere um. Anfangs wird nahezu alles finanziert, was in deine persönliche Bonität (am besten noch als Angestellter) reinpasst. Das bedeutet die Bank prüft und belichtet die Immobilie nicht genau, weil deine persönlichen Einkünfte / Überschüsse für das Investment „bürgen“. Wenn ein Mietausfall stattfindet, rechnet die Bank damit, dass du mit deinem Gehalt diesen Mietausfall ausgleichen kannst. Das Risiko ist somit deutlich niedriger für die Bank einzustufen, als wenn wir von Unternehmern oder Leuten sprechen, die ausschließlich mit der Vermietung von Immobilien ihren Lebensunterhalt verdienen.

Warum Du von Anfang an die Übergangsfalle im Blick haben musst, wenn du in Immobilien investieren willst

Dieses „Problem“ Übergangsfalle, ist eigentlich gar keines. Du solltest spitzhörig werden, wenn Banken gewisse Risikoabschläge bei Immobilien einkalkulieren. Erfüllen Immobilien diese Risikoabschläge nicht, sind Sie für das investieren in Immobilien schlichtweg zu teuer. Im Moment (Jahr 2017) befinden sich die Immobilienpreise auf Höchstniveau und speziell in den Ballungsgebieten erreichen Immobilien mittlerweile Preise, die nicht mehr tragbar sind zum Investieren, sondern eigentlich nur noch Spekulation auf noch höhere Preise sind. Beim investieren sollte man nüchtern und nach Fakten entscheiden, nicht nach Emotionen. Wenn sich Immobilien im Moment nur mit wenigen Prozenten an Rendite zum Kauf finden, lasst die Finger davon wenn ihr damit Geld verdienen wollt. Für reine Kapitalanleger gibt es häufig noch interessante Objekte mit 5-7% Rendite am Markt, allerdings ist für Kapitalanleger die Übergangsfalle meist kein Thema aufgrund der maximalen Beleihungsgrenze die schlichtweg zu hoch für einen Kapitalanleger mit 2-3 Eigentumswohnungen ist.

Warum die Übergangsfalle ein super Risikoinstrument für jeden Investor ist

Meiner Meinung nach ist die Übergangsfalle bei fremdfinanzierten Immobilien, ein super Instrument um zu euphorische Investoren vor sich selbst zu schützen. Viele Investoren kalkulieren sich die Immobilien schön, das heißt Sie kalkulieren die Instandhaltungsrücklage viel zu niedrig, kalkulieren keine Mietausfälle ein, kalkulieren ohne Hausverwalter und machen es am Anfang selbst um anschließend zu merken, dass Sie es doch eine Hausverwaltung machen lassen oder kaufen Objekte die viel zu hoch vermietet waren und kassieren bei der Neuvermietung viel weniger Miete als beim Kauf (Paradebeispiel sind hier Einfamilienhäuser die an Montagemitarbeiter vermietet werden und somit keine nachhaltige hohe Miete erzielen sondern rein über die Zimmervermietung eine höhere Miete erzielen).

Außerdem fördern die Risikoabschläge der Banken, höhere Eigenkapitaleinsätze oder hohe Tilgungen um nachhaltig den gestressten Kapitaldienst decken zu können.

Sofern hohe Beleihungsausläufe im Portfolio vorliegen und die Mieten zu niedrig sind, wird der Investor somit gezwungen mehr Eigenkapital anzusparen und einzubringen um die gestressten Kapitaldienste bei der Anschlussfinanzierung decken zu können. Ansonsten finanzieren die Banken einfach keine weiteren Immobilien mehr.

Ab wann wird von persönlicher Bonitätsbetrachtung auf die Portfoliobetrachtung umgestellt

Die Umstellung von der persönlichen Bonität auf die Portfoliobetrachtung innerhalb der Banken ist komplett unterschiedlich je nach Bank. Es empfiehlt sich bei der Bank bei der ihr eure erste Immobilie finanziert, anzufragen wann auf Portfoliobetrachtung umgestellt wird und wie die Bank das Darlehen stresstestet. Es gibt bereits Bank die ab 500000 € Beleihung / Finanzierungssumme umstellen aber auch welche die bei über 1 Million erst umstellen. Sofern ihr allerdings die Indikatoren aus dem nächsten Abschnitt beachtet und nach diesen, euer Portfolio zusammenstellt, stellt die Umstellung auf Portfoliobetrachtung für euch kein Hindernis dar.

Was sind die Indikatoren die die Bank wählt um das Portfolio zu stressen?

Es gibt unterschiedliche Arten wie die Banken euer gesamtes Immobilienportfolio einem Stresstest unterziehen. Hier findet ihr die jeweiligen Methoden:

8er bzw. angepasste Annuität

Die Bank unterstellt bei der Anschlussfinanzierung eines fremdfinanzierten Objektes, eine Annuität von 8% (manche Banken rechnen auch mit 7 oder 9 %) auf die Restschuld.

 

Kaufpreis / Finanzierungssumme (100%): 300000 €

Jahresnettokaltmiete: 20000€

Zins: 1,7%

Anfängliche Tilgung: 2%

Rate: 925 €

Restschuld nach 10 Jahren: 234648,55 €

Szenario 8% ergibt eine Rate von: 1564,32 €, die durch die Kaltmiete gedeckt werden muss.

  • Das Objekt würde die 8er Annuität tragen (Kaltmiete / Monat = 1666€ zu Rate = 1564 €)

Konkret bedeutet das in diesem Fall, dass euer Objekt eine monatliche Kaltmiete von 1.564,32€ stemmen muss um die 8er Annuität decken zu können. Durch mehr Eigenkapitaleinsatz oder eine höhere Tilgung könnt ihr die Restschuld drücken und somit die Rate reduzieren.

25% nicht gedeckte Kosten der Jahresnettokaltmiete

Eine andere Risikobetrachtungsweise, besteht bei den Banken darin, dass die Jahresnettokaltmiete des Objektes, abzüglich 25-30% Bewirtschaftungskosten, die Rate der Anschlussfinanzierung decken muss.

 

Kaufpreis / Finanzierungssumme (100%): 300000 €

Jahresnettokaltmiete: 20000€

Zins: 1,7%

Anfängliche Tilgung: 2%

Rate: 925 €

Restschuld nach 10 Jahren: 234648,55 €

Szenario 8% ergibt eine Rate von: 1564,32 €, die durch die Kaltmiete gedeckt werden muss.

Szenario 25% (von JNKM) ergibt Kaltmiete von: 1250 € (15000 € im Jahr)

  • Dieses Beispiel wäre ein Fall für mehr Eigenkapitaleinsatz / Tilgung!

Wie du die Übergangsfalle umgehst – Von Anfang an!

Die Übergangsfalle kann dich natürlich deutlich beim investieren in Immobilien ausbremsen sobald sie in Kraft tritt! Allerdings hast Du nun vorab die Informationen um nicht in die Übergangsfalle zu geraten.

  • Rechne deine Immobilien nicht schön!
  • Kaufe keine Immobilien zur Kapitalanlage, sondern Immobilien ab 10% Rendite (meist Problemimmobilien)
  • Kalkuliere mit den Risikoabschlägen deiner finanzierenden Bank und hole dir vorher die Infos bei deiner Bank / Finanzierungsvermittler ein wie die Risikoabschläge intern bei der Portfoliobetrachtung aussehen!
  • Speziell am Anfang: Kaufe kleine ETW’s und arbeite dich hoch zu MFH’s (weniger Arbeit & weniger Risiko) – mit kleinen, günstigen ETW’s kann man mit ausschöpfen von Aufwertungspotentialen auch in besseren Lagen 10%er finden!
  • Spare genügend Eigenkapital und bringe es in die Finanzierung ein – speziell in guten Lagen kannst du somit evtl. die 8er Annuität trotzdem stemmen
  • Kalkuliere: 25% Bewirtschaftungskosten, 5-10% Mietausfall um Risiken abfedern zu können. Wenn weniger Kosten anfallen ist das gut und bildet ein Polster für deine Invests.

 

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