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Fix and Flip Steuern 📋: So optimierst du deinen Immobilienhandel

Mai 24, 2020Finanzielle Freiheit, Fix & Flip, Immobilien, Immobilienkauf, Immobilienverkauf0 Kommentare

Disclaimer

Das ist hier keinerlei steuerliche Beratung oder dergleichen! Ich bin kein Steuerberater. Ich schildere hier nur meine laienhaften Erfahrungen und BerĂŒhrungspunkte die ich mit diesem Thema mit anderen Flippern oder mit meinem Steuerberater dazu hatte! Es gibt hier keinerlei Garantie auf Richtigkeit! Nehmt die Info’s mit zu eurem Steuerberater und liefert ihm DenkanstĂ¶ĂŸe wie ihr steuerlich euer Fix & Flip Business aufziehen möchtet. Ob das dann machbar ist, wird euch euer Steuerberater dann rechtssicher sagen.

Grundsatzentscheidung Gesellschaftsform: Juristische vs. natĂŒrliche Person

Die meisten neuen gewerblichen ImmobilienhĂ€ndler, tun sich mit der Entscheidung welche Gesellschaftsform Sie fĂŒr den Immobilienhandel wĂ€hlen sollen schwer.

GrundsĂ€tzlich kann man sagen, dass die natĂŒrliche Person, dh. beispielsweise eine Einzelunternehmung, sehr schnell, einfach & unkompliziert gegrĂŒndet werden kann. DafĂŒr bietet eine juristische Person in Form von beispielsweise einer GmbH, einen Haftungsschutz, eine niedrigerere Besteuerung (30% vs. ĂŒber 40% wenn es lĂ€uft), dafĂŒr aber deutliche höhere laufende Kosten fĂŒr den Steuerberater etc.

Oft starten AnfĂ€nger mit einem Einzelunternehmen um sich in die Materie einzuarbeiten und wenn es zu einem grĂ¶ĂŸeren GeschĂ€ft wird, wird eine „Umwidmung“ zur GmbH vorgenommen.

Wer beispielsweise eine kleine Eigentumswohnung flippen möchte, fĂŒr den lohnen sich die GrĂŒndungskosten, laufende steuerliche Betreuung inklusive Bilanzen, BuchfĂŒhrung, usw. nicht! Die Schließung / Liquidation einer GmbH, falls das GeschĂ€ft nichts fĂŒr Jemanden ist, ist auch wieder mit circa 3000 € an Kosten verbunden.

Das Einzelunternehmen ist da deutlich schlanker & vieles kann hier selbst durchgefĂŒhrt werden (Bspw. die EinnahmenĂŒberschussrechnung).

Es ist umstritten, ob Objekte die im Einzelunternehmen verkauft werden, mit in die 3-Objekt-Grenze zĂ€hlen bzw. ob Sie die Infizierung des privaten Bestandes als gewerblicher GrundstĂŒckshĂ€ndler auslösen (kein steuerfreier Verkaufserlös nach 10 Jahren). Deshalb raten viele, den Handel mit Hilfe eine Kapitalgesellschaft strikt zu trennen.

Fix & Flip – Einzelunternehmen Besteuerung

Beim Einzelunternehmen erfolgt die Besteuerung wie es ein Angestellter aus seiner EinkommenssteuererklÀrung kennt.

Einnahmen – Ausgaben = Gewinn vor Steuer

Dein Gewinn wird anhand der Steuerprogression (Steuerprogression bedeutet das Ansteigen des Steuersatzes in AbhÀngigkeit vom zu versteuernden Einkommen oder Vermögen) besteuert.

Der Gewinn wird mit Hilfe der EinnahmenĂŒberschussrechnung ermittelt.

Fix & Flip – Besteuerung GmbH

Die GmbH wird folgend besteuert:

Einnahmen – Kosten = Gewinn vor Steuer

Die GmbH ist eine juristische Person, somit greifen andere Steuerarten wie beim Einzelunternehmen:

Körperschaftssteuer: Der Steuersatz betrÀgt hier 15%. Dazu kommen noch 5,5% Anteil der ermittelten Körperschaftsteuer als SolidaritÀtszuschlag. Zusammen ergibt dies eine steuerliche Belastung von 15,825%.

Gewerbesteuer: Kein Freibetrag wie bspw. der Gbr! Der Gewerbeertrag (Gewinn) wird auf volle 100 abgerundet. Dieses Ergebnis wird dann mit dem Pauschalsatz von 3,5% und dem fĂŒr jede Gemeinde festgesetzten Hebesatz multipliziert. Dieser Hebesatz betrĂ€gt, als Beispiel, fĂŒr die Stadt Worms 420%. FĂŒr eine in Worms beheimatete GmbH wĂŒrde sich damit eine Gewerbesteuerbelastung von 3,5% * 420% = 14,7% ergeben. Die aktuellen HebesĂ€tze fĂŒr die Gewerbesteuer sind bei der jeweiligen Gemeinde zu erfragen.

Das GeschĂ€ftsfĂŒhrergehalt, wird wie eine Gehaltsabrechnung ausgezahlt und die SozialversicherungsbetrĂ€ge abgefĂŒhrt. Du kannst dir beispielsweise den Betrag, der 30% Einkommenssteuer auslöst auszahlen und sparst somit gegenĂŒber dem Einzelunternehmen Steuern ein. Den Betrag der in der Gesellschaft verbleibt, kannst du zum weiter investieren nutzen.

Fazit

– Das hier ist stark vereinfacht dargestellt!

– Es gibt unzĂ€hlige, nĂŒtzliche Formen wie du mit Fix & Flip Steuern optimieren kannst

– Ziehe einen Steuerberater der sich mit solchen Sachverhalten nachweislich schon befasst hat hinzu!

Noch Fragen / Anmerkungen?

Ich hoffe ich konnte dir einen kleinen Einblick in das Thema Fix & Flip Steuern geben!

Was waren deine Fehler oder tolle Erlebnisse in dem Zusammenhang? Oder hast du Fragen?

Schreib es in die Kommentare!

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