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Generelles zum Thema investieren in Immobilien

Kann wirklich jeder in Immobilien (Kapitalanlagen) investieren?

Viele Leute denken, dass die T√ľr der Immobilieninvestments ausschlie√ülich f√ľr sehr wohlhabende Menschen offen steht. Hier kann ich ganz klar sagen, dass dies nicht der Fall ist. Wirklich nahezu Jeder kann meiner Meinung nach in Immobilien investieren, wenn er ehrgeizig an seinem finanziellen Grundger√ľst arbeitet. Das Sch√∂ne an Immobilien ist, dass du einen hohen Sachwert kaufen und dir das Geld von der Bank leihen kannst und dabei nur eine, im Vergleich zum Fremdkapital, kleine Summe an Eigenkapital oder gleichwertigen Sicherheiten mitbringen musst. Keine andere Art der Investition bietet dir das. Nehmen wir das Beispiel Gold oder Aktien. Du kannst hiermit auch einen Cash-Flow generieren, allerdings wird dir hierf√ľr keine Bank solch eine Summe leihen, wie f√ľr die stabil geltende Immobilie. Der Aktienmarkt gilt als volatil und deshalb beleiht die Bank eine Immobilie deutlich besser. Machen wir hierzu ein kleines Beispiel meiner ersten Eigentumswohnung als Investmentimmobilie: Ich bekam √ľber einen Hausverwalter einen Deal angeboten, die ETW war nicht auf dem Markt und wurde ausschlie√ülich mir angeboten:

ETW Raum Mannheim Provisionsfrei

10 Parteien

55 qm²

Balkon

Saniert – komplett mit Rechnung 15.000 ‚ā¨ (inklusive Bad etc.)

BJ 1970

Komplettsanierung 1995 mit Vollwärmeschutz, alle Leitungen, Strom, Heizung, Fenster

Einbauk√ľche

Balkon

280 ‚ā¨ Kaltmiete 100 ‚ā¨ Mobiliar (K√ľche) = 380 ‚ā¨ (sofort steigerungsf√§hig)

Preis 70.000

Preis nach Verhandlung und Kauf ‚ě® 50.000 ‚ā¨

Diese Wohnung habe ich mit einem Eigenkapitaleinsatz von rund 10.000 ‚ā¨ gekauft. Diesen Betrag musste ich bis zu dessen Tilgung an die Bank als Sicherheit abtreten, die Nebenkosten waren inkludiert (107% Finanzierung). Wen es interessiert, es war eine lokale Sparkasse in meiner Region. Was ich damit eigentlich ausdr√ľcken wollte, ist, dass man sich mit 10.000 ‚ā¨ eine Immobilie im Wert von weit mehr als 50.000 ‚ā¨ leisten kann, denn ich habe unter dem tats√§chlichen Wert gekauft.

Kannst du Aktien im Wert von 50.000 ‚ā¨ kaufen, wenn du nur 10.000 ‚ā¨ an Eigenkapital vorweisen kannst? Keine Bank leiht dir hierf√ľr das Geld!

10.000 ‚ā¨ ist nicht das Minimum, du kannst beispielsweise auch mit 1-Zimmer Appartements starten, die ebenfalls eine feine Rendite abwerfen k√∂nnen. Meine Aussage war, dass nahezu jeder, der ehrgeizig ist, starten kann und das meine Ich ernst. Wenn du den Ehrgeiz hast, ein Verm√∂gen mit Immobilien aufzubauen und finanziell frei zu werden, wirst du auch einen Barkeeper Job samstags und sonntags machen, wodurch du 450 ‚ā¨ plus Trinkgeld jeden Monat auf die Seite legen k√∂nntest. Das w√§ren j√§hrlich 5.400 ‚ā¨ die du sparen k√∂nntest, um in zwei Jahren das gleiche Investment durchzuf√ľhren, das ich get√§tigt habe (nat√ľrlich sollten Schufa usw. auch stimmen) oder bei schlechtem Einkommen aus nicht selbstst√§ndiger Arbeit mit einem Appartement zu starten bei mehr Eigenkapitaleinsatz (mehr Einsatz von Eigenkapital bedeutet weniger Risiko f√ľr die Bank = h√∂here Chance, dass du eine Finanzierungszusage bekommst bei schlechter Bonit√§t).

Warum Jeder in Immobilien investieren sollte

Inflation & Wertsteigerung

Unter Inflation versteht man den Verlust der Kaufkraft einer W√§hrung und somit steigendem Wert von Sachwerten. Immobilien sind Sachwerte und sind nicht negativ von der Inflation betroffen. Einer der Gr√ľnde, warum wir Immobilien fremdfinanzieren sollten, macht das nachfolgende Beispiel deutlich: Bei einer 100.000 ‚ā¨ Fremdfinanzierung, w√ľrde diese Summe bei einer angenommenen Inflation von √ė 2% √ľber 30 Jahre einen Kaufkraftverlust von 45.500 ‚ā¨ nachweisen (Der Einfachheit halber ist hier keine Tilgung mit eingerechnet)!

Dies bedeutet, dass du mit einer fremdfinanzierten Immobilie, in 30 Jahren 45.500 ‚ā¨ an Kaufkraft gewonnen und diese somit gespart h√§ttest. Immobilien haben historisch nachweisbar eine Steigerung der Preise erfahren. Die Wertsteigerung ist nat√ľrlich spekulativ, aber eine historisch nachweisbare Zahl, die stark auf den Investitionsstandort ankommt. In den letzten Jahren gab es einen hohen Preisanstieg im Immobiliensegment, jedoch denke ich nicht, dass Immobilien generell zu teuer sind. Solange die Mieten mit den Preisen wachsen, sehe ich hier kein Problem. Sollte sich aber eine Schere von Kaufpreisen zu Mieten bilden, w√ľrde sich das Investment nicht mehr lohnen. Sofern du eine saubere kaufm√§nnische Pr√ľfung durchf√ľhrst, wirst du nicht zu teuer kaufen, denn die Kennzahlen nach denen ein Investor kauft, k√∂nnen bei zu teuren Immobilien nicht posititiv ausfallen.

Mehr zu dem Thema Wertsteigerung & Inflation mit Tabellen und weiteren Tools kannst du hier finden:

Hebeleffekt (Leverage-Effekt)

Wie Du oben bereits gelesen hast, ist es bei Immobilieninvestments von Vorteil, diese, aufgrund der Thematik der Inflation, fremd zu finanzieren.Wenn du eine Immobilie fremd finanzierst, kommst du in den Genuss des sogenannten Leverage-Effekts. Hier ein konkretes Beispiel:

Vergleich eigenfinanzierte vs. fremdfinanzierte Immobilie

EigenfinanziertFremdfinanziert nur 5k EK50/50
Gesamtinvestitionskosten Immobilie100.000 ‚ā¨100.000 ‚ā¨100.000 ‚ā¨
Eigenkapitalanteil100.000 ‚ā¨5.000 ‚ā¨50.000 ‚ā¨
Fremdkapitalanteil0 ‚ā¨95.000 ‚ā¨50.000 ‚ā¨
Zinsen 2%0 ‚ā¨1.900 ‚ā¨1.000 ‚ā¨
Jahresnettokaltmiete4.800 ‚ā¨4.800 ‚ā¨4.800 ‚ā¨
Bewirtschaftungskosten 20%960 ‚ā¨960 ‚ā¨960 ‚ā¨
Nettoobjektergebnis (JNKM-BWK)3.840 ‚ā¨3.840 ‚ā¨3.840 ‚ā¨
Nettorendite Formel: Nettoobjektergebnis / GIK3,8%3,8%3,8%
Nettoobjektergebnis nach Steuer (Nettoobjektergebnis-Zinsen)3.840 ‚ā¨1.940 ‚ā¨2.880 ‚ā¨
Eigenkapitalrendite Formel: Nettoobjektergebnis n. Steuer / Eigenkapitalanteil3,8%38,8 %5,76%
Anf. Tilgung 2%0 ‚ā¨1.900 ‚ā¨1.000 ‚ā¨
Cash-Flow pro Jahr (JNKM-BWK-Zinsen-Tilgung)3.840 ‚ā¨40 ‚ā¨1.840 ‚ā¨

Die Eigenkapitalrendite weißt die Rendite der Miete zu deinem eingesetzten Kapital auf.

Wie Du siehst, kannst du dein eingesetztes Kapital mit dem aufgenommenen Geld der Bank hebeln. Du kaufst eine Immobilie mit extrem hohem Wert mit sehr wenig Eigenkapital, die Rendite bekommst du aber auf das gesamte Investment. Du kannst also mit wenig Eigenkapital mehrere Wohneinheiten kaufen und hebeln. Des Weiteren nutzt du steuerliche Vorteile, weil beispielsweise Zinsen, die steuerlich geltend gemacht werden k√∂nnen. In der Aufstellung kannst Du au√üerdem sehen, dass eine ETW, die dir quasi 40 ‚ā¨ Cash-Flow im Jahr bringt, bei einem Eigenkapitaleinsatz von 5000 ‚ā¨ m√∂glich ist. Hinzu w√ľrden auch noch 1900 ‚ā¨ im Jahr an Tilgung generiert, die j√§hrlich aufgrund des Annuit√§tendarlehen zunimmt. Cash-Flow, bedeutet, was nach Abzug aller relevanten Kosten von der Jahresnettokaltmiete dir am Ende √ľbrig bleibt (Darauf zahlst du Einkommenssteuer, weil es dein zu versteuerndes Einkommen erh√∂ht; Wen es Interessiert: Versteuert wird die Kaltmiete – Abschreibung – Zinsen -> Bei meinem beschriebenen Investment w√ľrden die 40 ‚ā¨ Cashflow also einen negativen Cashflow nach Steuer bedeuten. Also immer an die Steuern denken – Die meisten B√ľcher lassen dieses Thema links liegen und rechnen die Immobilien sch√∂n). Die Beispiele sind keine gro√üen Renditeknaller, sie sollen lediglich der Veranschaulichung der Eigenkapitalrendite dienen (Zahlen sind einfach kurz ausgedacht).

Aktives Management

Anders als bei Aktien, kannst du dein Investment aktiv managen und aufwerten. Das muss keine gro√üe Sanierungsma√ünahme sein, es kann bereits eine erhebliche Aufwertung des Objektes durch saubere Mieterauswahl stattfinden. Achte auf ordentliche Verh√§ltnisse in der gesamten Anlage, Anpassung von Mieten auf Marktniveau oder Nutze eine Baureserve (Beispiel: eine Baul√ľcke auf deinem Grundst√ľck auf dem bereits eine Bestandsimmobilie steht und du einen Neubau errichten k√∂nntest) auf einem bereits vorhandenen Grundst√ľck.

Mieter zahlt Darlehen

Du kaufst eine Immobilie in H√∂he von 100.000 ‚ā¨, bringst aber nur ein geringes Ma√ü an Eigenkapital ein, bekommst allerdings eine Rendite auf den kompletten Sachwert (Kaltmiete bezieht sich auf die Wohnung nicht auf dein eingesetztes Kapital!). Dein Mieter zahlt sogar mehr, als den gesamten Kapitaldienst (Zins & Tilgung), den du an die Bank abf√ľhren musst. Was gibt es besseres?

Steuerpositiv

Immobilien zur Vermietung & Verpachtung werden vom Staat mit steuerrelevanten Abschreibungsmöglichkeiten gefördert. Das bedeutet, Du kannst aufgrund der jährlichen Abnutzung Beträge absetzen, die dein zu versteuerndes Einkommen mindern und somit deine persönliche Steuerlast verringert. Du kannst Immobilien bis Baujahr 1925 jährlich mit 2,5% des Gebäudewertes abschreiben. Solche die später gebaut wurden, können mit 2% jährlich abgeschrieben werden (Nur der Gebäudewert, weil der Grund und Boden keinerlei Abnutzung unterliegt).

Cash-Flow

Du solltest immer nach allen Kosten der Immobilie, einen √úberschuss (positiver Cash-Flow) erwirtschaften. Du verdienst mit deiner Immobilie also jeden Monat Geld. Au√üerdem wertet das deine Bonit√§t f√ľr die weitere Kreditvergabe bei den Banken auf, weil dein monatliches Einkommen erh√∂ht wird. Mit jeder weiteren Immobilie, w√§chst deine Bonit√§t und dein monatliches Einkommen. Ist das System einmal im Rollen kannst du durch die Tilgung freigewordene Grundschulden wieder als Eigenkapital nutzen und das n√§chste Objekt kaufen, dass wiederrum deinen Cash-Flow erh√∂ht. Bei Mehrfamilienh√§usern sind √úbersch√ľsse von 1.000 ‚ā¨ monatlich keine Seltenheit (je nach Lage und Zustand). Der Cash-Flow, kann dein Weg in die finanzielle Unabh√§ngigkeit werden.

Das Grundger√ľst f√ľr den Einstieg in Immobilieninvestments ‚Äď Diese Dinge MUSST Du wissen wenn du mit Immobilien Investments starten willst!

Deine persönliche Immobilienstrategie (inklusive Exit- / Verkaufsstrategien)

Generelles

Generell gibt es Grundsätze die Du wissen musst wenn du mit Immobilien Geld verdienen möchtest:

Die 3-Objekt-Grenze

Mit der 3-Objekt-Grenze ist folgendes gemeint: Die 3-Objekt-Grenze sagt aus, dass Du innerhalb von 5 Kalenderjahren nicht mehr als drei Objekte veräußern darfst. Wenn Du das nicht beachtest wirst du als Gewerbetreibender eingestuft und somit unterliegst du nicht mehr nur der Einkommenssteuer, sondern ebenso möglicherweise der Gewerbesteuer. Alle Objekte die in dem Zeitraum veräußert wurden werden auch nachversteuert.

Der anschaffungsnahe Aufwand bei Sanierungsmaßnahmen

Oft entsprechen die erworbenen Immobilien nicht mehr den Standards der Generation oder des K√§ufers. Du musst hier aber unbedingt darauf achten, dass du nicht √ľber 15 % ohne Umsatzsteuer an Sanierungskosten des Geb√§udewertes kommst (das hei√üt ohne dein Grundst√ľck) innerhalb der ersten drei Jahre! Falls Du √ľber die 15% Grenze schlitterst, werden alle Aufwendungen die du geleistet hast in die Anschaffungskosten der Immobilie einberechnet (Kaufpreis + alle Sanierungsaufwendungen). Das bedeutet du kannst deine Steuerlast nur um erh√∂hte Abschreibungen mindern und nicht im Jahr des Anfalles der Sanierungskosten, diese komplett geltend machen.

3/10 Strategie

Die sogenannte 3/10 Strategie, ist die am meisten verbreitete Strategie bei Investoren und Kapitalanlegern. Die ‚Äě3‚Äú in der Strategie deutet auf die 3 Kalenderjahre Haltefrist bei Immobilien hin. Wenn du unter den 3 Jahren etwas an deiner Immobilie sanieren musst, kannst du die Sanierungskosten nur bis maximal 15% des Geb√§udewertes direkt im anfallenden Jahr geltend machen. Solltest du innerhalb der ersten 3 Jahre √ľber diese 15% Grenze kommen, werden alle bisher angefallenen Sanierungskosten in die Abschreibung des Geb√§udes mit eingepreist!

Beispiel:

Vergleich der unterschiedlichen Besteuerungen:

Direkt steuerlich geltend vs. Abschreibung

Direkte Absetzbarkeit nach 3 Jahren:

AfA (direkte Sanierung nach Kauf)

Kauf eines MFH f√ľr 500.000 ‚ā¨ (wir unterstellen 500k ist der Geb√§udewert der Einfachheit): ¬† 2% Abschreibung (AfA): 10.000 ‚ā¨ (Minderung deines zu versteuernden Einkommens pro Jahr / 50 Jahre lang) 15% Grenze: 75.000 ‚ā¨ Sanierungsma√ünahmen 125.000 ‚ā¨ Minderung deines zu versteuernden Einkommens im Sanierungsjahr um die vollen 125.000 ‚ā¨ !Kauf eines MFH f√ľr 500.000 ‚ā¨ (wir unterstellen 500k ist der Geb√§udewert der Einfachheit): ¬† 15% Grenze: 75.000 ‚ā¨ Sanierungsma√ünahmen 125.000 ‚ā¨ Berechnungsgrundlage der AfA: 500k + 125k weil die Sanierung √ľber der 15% Grenze liegt = 625k 2% Abschreibung (AfA): 12.500 ‚ā¨ (Minderung deines zu versteuernden Einkommens pro Jahr) Minderung deines zu versteuernden Einkommens pro Jahr √ľber 50 Jahre Keine einmalige Absetzung der Sanierungskosten!

Laut ¬ß 23 im EstG (http://www.gesetze-im-internet.de/estg/__23.html ), ist der Gewinn aus einer Immobilienver√§u√üerung von ausschlie√ülich vermieteten Immobilien nach 10 Jahren steuerfrei. Diese Steuerersparnis nutzt man, um den Gewinn aus der Wertsteigerung der Immobilie steuerfrei zu realisieren, um beispielsweise neues Eigenkapital f√ľr frische Investments zu schaffen. Wenn du au√üerhalb der 10 Jahresfrist ver√§u√üerst (ausschlie√ülich vermietete Immobilie) wird der Gewinn, sofern du eine Privatperson bist, mit deinem pers√∂nlichen Steuersatz im Rahmen der Einkommenssteuererkl√§rung versteuert und frisst einen riesigen Teil deines Gewinns.

Zusammengefasst bedeutet diese Strategie also:

  • Sanierungsbed√ľrftige Immobilie 3 Jahre vermieten ohne Sanierung (nur Instandhaltungen)
  • Nach 3 Jahren sanieren
  • 10 Jahre zum angepassten Mietzins vermieten
  • Nach 10 Jahren steuerfreien Gewinn realisieren

 

Buy and Hold

Die f√ľr mich klassischste und interessanteste Strategie ist die Buy & Hold Strategie. Wenn du dir einen stetigen, Gro√üteils passiven Einkommensstrom aufbauen m√∂chtest, ist dies die beste Strategie. Investoren mit dieser Strategie kaufen Immobilien, die nachhaltig √ľber gro√üe Zeitspannen eine gute Vermietbarkeit gew√§hrleisten (Substanz, gute Standortanalyse, Rentabilit√§t). Die Immobilie wird gekauft, aktiv gemanaged und auf den neuesten Stand gebracht. Die Mietverh√§ltnisse werden nach und nach auf Marktniveau angehoben und somit die Jahresnettokaltmiete des Objektes stark erh√∂ht. Anschlie√üend wird sauber instandgehalten und die Miete immer p√ľnktlich auf das Marktniveau angepasst. Die Inflation gibt dir hierbei √ľber Jahre R√ľckenwind und das Objekt wird immer st√§rker getilgt. Durch die st√§ndige h√∂here Tilgung reduziert sich die Restschuld und sp√§testens bei der Anschlussfinanzierung erh√∂ht sich der Cash-Flow pro Immobilie enorm. Mit rollierendem Eigenkapital kannst du dein Immobilienportfolio noch schneller aufbauen. Hier nochmal die Schere die du von der Inflation & Wertsteigerung kennst:

Fix & Flip

Fix & Flip bedeutet den schnellen Kauf und Verkauf einer Immobilie, verbunden mit einer Aufwertung, die sich durch den Gewinn deutlich amortisiert. Diese Strategie ist nicht f√ľr Anf√§nger geeignet, weil man sich hiermit sehr schnell mit dem gewerblichen Grundst√ľckshandel infizieren kann und somit alle Vorteile des Privatinvestors verliert. Profis gr√ľnden meistens eine eigene GmbH f√ľr solche Objekte, um mit ihren Privatobjekten nicht in Infizierungsgefahr zu geraten und die Steuerlast auf den Gewinnen zu reduzieren. Du musst wenn du Fix & Flip betreiben willst, entweder selbst sehr begabt im Handwerk sein oder erstklassige Kontakte zu Handwerker oder sogar Architekten innehaben (je nach Gr√∂√üe des Objektes und Arten der Sanierungen). Au√üerdem musst du den Markt in dem du diese Fix & Flip Immobilie kaufst, in und auswendig kennen, denn nichts ist fataler, als auf einer Immobilie zu sitzen, die du eigentlich nur schnell flippen wolltest. Finanzierungstechnisch ist man hier auch auf Profiniveau unterwegs. Du solltest einen versierten Vermittler oder Bankberater, schon bevor du ein solches Objekt kaufst, in der Pipeline haben, denn variable Darlehen (EURIBOR) kann nicht jeder einfache Bankberater abwickeln (die meisten k√∂nnen nur einfache H√§uslebauer bedienen). Falls du einen Vermittlerkontakt ben√∂tigst stelle mir hier eine Anfrage, dann helfe ich dir:

Normale Annuitätendarlehen kommen hier gar nicht in Frage, denn hier fallen sehr hohe Vorfälligkeitsentschädigungen an, wenn du vor Zinsbindungsfrist aus dem Darlehen aussteigen möchtest.

Umnutzungsstrategie

Oft sind Objekte mit gro√üen Gastronomieeinheiten im EG Ladenh√ľter, weil viele Banken nicht so viel Gewerbe in einer Immobilie finanzieren m√∂chten und generell ein riesiges Risiko auf Leerstand bei dieser Assettklasse herrscht. Pr√ľfst du allerdings vor dem Kauf auf dem Bauamt eine Umnutzung, sind hier einige Schn√§ppchen zu ergattern. Bedenke und kalkuliere hier aber den Leerstand w√§rend der Umnutzungsphase mit ein und lasse dir die Sanierungskosten von einem Architekten oder Bauexperten sch√§tzen. Der Hebel bei solchen Objekten wird mit besseren Sanierungskontakten nat√ľrlich noch gr√∂√üer und lohnenswerter. Gewerbeobjekte besitzen meist gro√üe Fl√§chen und sind vom Preis pro Quadratmeter deutlich unter Wohnimmobilien angesiedelt. Mit einer Umnutzung kannst du dieses Delta zu deinen Gunsten umkehren. Es gibt noch zahlreiche weitere Strategien aber ich denke f√ľr den Anfang sollte das reichen. Weitere Strategien werde ich noch in meinem Blog vorstellen.

Welche Strategien sind f√ľr dich die Besten?

Was ich jedem nur w√§rmstens empfehlen kann ist, bevor eines Investments, die Strategie festzulegen. Einen super √úberblick auf 20 unterschiedliche Strategien f√ľr Immobilien Investments von 20 verschiedenen Co-Autoren, bietet das Buch ‚ÄěDas System Immobilie‚Äú von Thomas Knedel. Von Fix & Flip mit konkreten Beispielen, √ľber Deals mit Co-Investoren, bietet das Buch praxisnahe Strategie-Beispiele f√ľr jeden Immobilieninvestor. Ihr k√∂nnt die Strategien einfach f√ľr euch √ľbernehmen und selbst anwenden (und der Knaller, das Buch kostet gerade mal 6,95‚ā¨ f√ľr den Versand & Druck!). ZUM BUCH MIT 20 IMMOBILIEN INVESTMENT STRATEGIEN ‚ě®

Kennzahlen bei Immobilieninvestments ‚Äď So kalkulierst und rechnest Du ob dein Investment rentabel ist

Ich m√∂chte hier nur kurz einige Fachbegriffe erl√§utern, die f√ľr dich wichtige Pr√ľfkriterien im Rahmen des Erwerbs von Immobilien sein werden. Wie man genau ein Investment kaufm√§nnisch pr√ľft und welche Kennzahlen du verwendest, findest du unter dem Punkt KAUFM√ĄNNISCHE PR√úFUNG VON IMMOBILIEN INVESTMENTS.

Kaufpreisfaktor

Der Faktor bezeichnet eine messbare Gr√∂√üe, mit der Du die Rentabilit√§t von Immobilien vergleichen kannst. Der Faktor kann auf unterschiedliche Arten gebildet werden. F√ľr den Faktor oder andere Formen der Kaufpreis- oder Renditeberechnung gibt es mehrere Bezeichnungen. Die Form, die ich am h√§ufigsten kennengelernt habe, ist die ‚ÄěMaklerformel‚Äú. Sie berechnet sich folgenderma√üen: Kaufpreis / Jahresnettokaltmiete Der Investor zieht hier nicht den Kaufpreis als Gr√∂√üe zu Rate, sondern die Gesamtinvestitionskosten der Immobilie. (Inklusive Sanierungen, Kaufnebenkosten, usw.): GIK / Jahresnettokaltmiete Der Faktor spiegelt einen Renditewert. Es ist quasi der Kehrwert des Faktors: 1/Faktor = Rendite Beispiel eines Faktors: 15 entspricht der Formel: 1/15 = 6,67% oder: 75000 ‚ā¨ GIK / 5000 Jahresnettokaltmiete = Faktor 15 = 6,67% Bruttorendite Bruttorendite, weil unterschiedliche Bausteine hier noch nicht ber√ľcksichtigt sind, wie bspw die Bewirtschaftungskosten etc. Hier kannst du dir eine kostenlose √úbersicht downloaden, welcher Faktor welche Rendite widerspiegelt.

Cash-Flow

Als Cash-Flow bezeichnen wir die Summe, die nachdem alle Kosten von den Ertr√§gen subtrahiert wurden, √ľbrig bleibt. Ich berechne den Cash-Flow immer vor Steuer bei der Pr√ľfung eines Investments, denn der pers√∂nliche Steuersatz ist immer individuell. Jahresnettokaltmiete -Bewirtschaftungskosten (20-25%) -Kapitaldienst = Cash-Flow vor Steuer

Rendite

Wie Du bereits bei Kapitel 1 unter dem Punkt Eigenkapitalrendite gelesen hattest, gibt es unterschiedliche Formen von Renditen. Wir unterscheiden bei Renditen in folgende Sparten:

Bruttorendite

Nettorendite

Eigenkapitalrendite

Jahresnettokaltmiete / GIK

(keine Beachtung der immobilienbezogenen Bewirtschaftungskosten)

Nettoobjektergebnis (Jahresnettokaltmiete ‚Äď Bewirtschaftungskosten) / GIK

(Rendite, die alle Kosten der Immobilie mit einbezieht und sie dem Wert der Immobilie gegen√ľberstellt ‚Äď Also wie ein Barkauf!)

Nettoobjektergebnis n. Steuer / eingesetztes Eigenkapital

(Rendite, die alle Kosten der Immobilie mit einbezieht und sie dem eingesetzten Kapital gegen√ľberstellt)

Bewirtschaftungskosten

Als Bewirtschaftungskosten, bezeichnen wir die Kosten, die f√ľr die laufende Bewirtschaftung der Immobilie anfallen. Die Bewirtschaftungskosten werden unterteilt in auf den Mieter umlegbare Kosten und nicht umlegbare Kosten. Alle nicht umlegbaren Kosten mindern die Rendite, da der Investor diese bezahlt. Nicht umlegbare Kosten sind:

  • Verwaltungskosten (ca 10-25 ‚ā¨ pro Wohneinheit im Monat)

  • Instandhaltungsr√ľcklagen (je nach Geb√§udezustand 7,50-20 ‚ā¨)

  • Mietausfallwagnis (5% der Kaltmiete)

Wenn wir eine grobe Kalkulation eines Investments durchf√ľhren, rechnen wir immer mit 25% der Jahresnettokaltmiete als Bewirtschaftungskosten die wir abf√ľhren m√ľssen (Viele Banken rechnen √ľbrigens genau gleich).

Kapitaldienst

Als Kapitaldienst bezeichnen wir die Summe, die monatlich an die Bank f√ľr die R√ľckf√ľhrung des Darlehens erbracht werden muss durch den Schuldner. Es ist einfacher, mit einem Kapitaldienst Immobilien zu kalkulieren, als nur mit Zins und Tilgung, weil man diese dann monatlich an die beiden Betr√§ge anpassen m√ľsste.

Beleihungsauslauf

Als Beleihungsauslauf, von dem beispielsweise Banker oder Finanzierungsberater sprechen, bezeichnen wir den prozentualen Anteil, den die Bank von deinem Vorhaben beleiht, also mit Fremdkapital ‚Äěf√ľttert‚Äú.

Die Banken bewerten die Immobilien meist mit 60% des Kaufpreises. Sie nehmen einfach an, dass Sie 60% des Kaufpreises bei einer sofortigen Zwangsversteigerung erzielen könnten.

Wenn Du jetzt 80% beleihst, m√ľsstest Du immer noch 20% Eigenkapital und zus√§tzlich die Kaufnebenkosten einbringen um die Immobilie kaufen zu k√∂nnen. Darlehensanteile die √ľber 80% des Beleihungsauslaufes gehen, bezeichnen die Banken mit Blankodarlehen, das hei√üt nicht durch die Immobilie gesicherte Anteile.

Die Banken rechnen also bei der Bewertung der Immobilie unterschiedlich. Manche rechnen auch zuerst mit einem 10-prozentigen Abschlag und rechnen dann auf 60% runter. Alles dar√ľber sind Blankoanteile die nur durch die pers√∂nliche Bonit√§t des Kreditnehmers vergeben werden.

Beispiel:

Immobilie f√ľr 100.000‚ā¨, Beleihungsauslauf 90% = 90.000 ‚ā¨ Immobiliendarlehen der Bank ‚ě¶ FALSCH !

KORREKT:

Immobilie: 100.000 ‚ā¨ Kaufpreis

10% Abschlag: 90.000 ‚ā¨

80% Beleihungsauslauf: 72.000 ‚ā¨

60% Beleihungsauslauf: 54.000 ‚ā¨

Kaufnebenkosten sieht die Bank grunds√§tzlich nicht als Wert einer Immobilie und beleiht dies somit nicht (keine Sicherheit f√ľr die Bank). Trotzdem k√∂nnen Kaufnebenkosten finanziert werden. Allerdings unterscheiden sich dann die Zinss√§tze deutlich, da dies meist als ‚ÄěBlankoanteil‚Äú gesehen wird. Als Blankoanteil / Blankodarlehen bezeichnet man den Teil des Darlehens, der nicht durch einen Sachwert besichert ist (Immobilie Die Kaufnebenkosten k√∂nnen auch als Privatdarlehen zu normalen Konditionen aufgenommen werden, wie beispielsweise bei der Hanseatic Bank. Die Zinss√§tze sind hier√ľber nat√ľrlich weitaus h√∂her als bei einem Immobiliendarlehen. Beachtet, dass Banken immer auf den Kaufpreis einen Abschlag von meist mindestens 10% einpreisen und anschlie√üend von diesem Wert also „100% Beleihungsauslauf“ ausgehen. F√ľr Banken sind Immobilienkredite mit einem Beleihungsauslauf von 60% und niedriger „gesunde“ Kredite, ohne gr√∂√üere Risiken. Deshalb bekommt man hier meist die beste Kondition.

Deine Immobilienfinanzierung

Wie Du schon gelesen hast, finanzieren Banken gerne Immobilien und wir m√∂chten mit dem geliehenen Fremdkapital unser Eigenkapital hebeln (Leverageeffekt genannt). Also partizipieren beide Parteien von dem Deal, eine klassische win-win-Situation! Um bei den Banken eine Finanzierung mit guten Konditionen zu bekommen, gilt es, einige Kriterien zu erf√ľllen, die wir kurz durchgehen werden:

Monatliche Ein- und Ausgabenrechnung:

Um einen √úberblick √ľber die monatlichen Finanzen zu bekommen, ben√∂tigt die Bank und Du selbst eine exakte Aufstellung wie die monatlichen Belastungen und Gutschriften aussehen. Hierbei wirklich ALLES auflisten, wof√ľr du Geld ausgibst, bei Dingen wie Lebensmittel, messe die Ausgaben √ľber 3 Monate und bilde Mittelwerte. Das Gleiche gilt f√ľr Versicherungen, die du nur j√§hrlich zahlst, bilde einen Mittelwert und lege alle Kosten auf die Monate um (Jahresbeitrag / 12). Auch f√ľr deinen Urlaub solltest du einen Sch√§tzwert einflie√üen lassen, also f√ľr wirklich jede Ausgabe die du t√§tigst. Die Bank interessiert dein Nettoeinkommen, welches du erzielst. Dies k√∂nnen Geh√§lter, Mieteinnahmen aus bereits vorhandenen Objekten, Dividendenaussch√ľttungen oder Ertr√§ge aus einer unternehmerischen T√§tigkeit sein. Um in Immobilien investieren zu k√∂nnen muss deine Ein- und Ausgabenaufstellung immer einen √úberschuss ausweisen. Falls dies bei dir nicht der Fall sein sollte, ist das auch nicht schlimm, du kannst schlie√ülich hier etwas √§ndern. Gehe deine kompletten Ausgaben durch und optimiere alles, was du nicht ben√∂tigst. Das ist der schnellste Weg, um dir einen Einnahmen√ľberschuss zu verschaffen. Als n√§chstes k√ľmmere dich um deine Einnahmenseite, rede mit deinem Vorgesetzten √ľber mehr Gehalt, bewerbe dich auf Nebenjobs, um deine Einnahmenseite zu erh√∂hen.

Vermögenswerte:

Die n√§chste Aufstellung die Du ben√∂tigst, ist eine Verm√∂gens√ľbersicht. Hier listest du alle deine Werte auf, die ein Verm√∂gen im Sinne der Bank bedeuten. Deine Verm√∂genswerte listest du mit absteigender Liquidierung auf, das bedeutet an erster Stelle kommen Werte wie Barverm√∂gen, Geld auf Konten, die direkt verf√ľgbar sind, usw. Danach listest du deine Verm√∂genswerte in Gold / Aktien / ETF‚Äôs auf. Die Auflistung geht immer mehr in Richtung schwerer bewertbar / nicht leicht und schnell verk√§uflich. Ziemlich zum Schluss kommen Immobilienwerte die getilgt sind, also wie viel Wert einer Immobilie in deiner Tasche steckt, hierbei nicht die restlichen Schulden dazu addieren! Verm√∂genswerte die abgetreten sind oder nicht frei verf√ľgbar, wie beispielsweise Rentenversicherungen oder abgetretenes Cash auf Tagesgeldkonten, bitte separat auff√ľhren, denn diese Werte k√∂nnen nicht mehr von der Bank beliehen werden, erh√∂hen aber trotzdem deine Bonit√§t bei der Bank, weil du Eigenkapital vorzeigen kannst. Wenn du deine Verm√∂genswerte aufgelistet und unterteilt hast, machst du das Ganze nun mit deinen Verbindlichkeit / Schulden, die du hast. Auch hier gehst du genau gleich vor wie bei den Verm√∂genswerten von leicht bis schwer liquidierbar. Beginnen kannst du mit Konsumkrediten oder KfZ Krediten, bis hin zu deinen Restschulden auf Immobilien die du besitzt. Nun sollte hier ebenso wie bei der Ein- und Ausgabenrechnung ein positives Delta erscheinen. Falls dies nicht der Fall ist, gehe wie bei der Problembehebung der Ein- und Ausgabenrechnung vor!

Schufa:

Banken lassen sich vor Abschluss eines Finanzierungsgesch√§fts immer einen pers√∂nlichen ‚ÄěBericht‚Äú bei den Bonit√§tsauskunfteien erstellen, beziehungsweise fragen deinen individuellen sogenannten ‚ÄěScore‚Äú bei der SCHUFA ab. Hier flie√üen s√§mtliche Daten √ľber dein Zahlungsverhalten (ob du immer brav deine Rechnungen bezahlst), deine anderen Verbindlichkeiten, wie weitere Kredite und dergleichen mit ein. Laut $34 Bundesdatenschutzgesetzes hat jeder das Recht diese gesammelten Informationen einzusehen. Da der Score ein wichtiges Element der Kreditvergabe ist, empfehle ich euch, circa 6 Monate bevor ihr plant mit Immobilien aktiv zu werden, damit zu beginnen, euch s√§mtliche Informationen √ľber eure Scores bei den Auskunfteien einzuholen. Der Hintergrund ist, dass die Auskunfteien teilweise sehr lange Bearbeitungszeiten haben und ihr das einkalkulieren m√ľsst. Sofern ihr Bedenken hinsichtlich eurer Inhalte der Berichte habt, rate ich euch, nicht bevor ihr die Ergebnisse habt, Finanzierungsanfragen zu stellen, weil ihr euch so eine blutige Nase einfangen k√∂nnt.

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Schufa

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B√ľrgel

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Creditreform Boniversum

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Deltavista

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Infoscore Consumer Data

Internes Bankrating

Kommen wir zur abschlie√üenden Anforderung, die euch ein gutes Kreditangebot der Banken sichern kann. Durch ein eigenes Konto, auf dem Zahlungsein- und Ausg√§nge stattfinden, erh√∂hst du deinen ‚ÄěTrust‚Äú bei der Bank, bei der du dieses Konto f√ľhrst. Deine Bank hat einen √úberblick wie du monatlich wirtschaftest, ob du √ľber deinen Verh√§ltnissen lebst oder jeden Monat etwas sparst. Um diesen Trust auf eine weitere Bank zu √ľbertragen, kannst du einen Dauerauftrag deines Gehaltes von deinem ersten Giro auf ein weiteres bei einer anderen Bank veranlassen und hiervon Zahlungen leisten. Dann hast du zwei Banken mit wenig Aufwand begl√ľckt. Solche ratingrelevanten sind aber immer jeweils auf eine Bank beschr√§nkt. Meiner Erfahrung nach sind diese dann interessant, wenn du einen langfristigen Finanzierungspartner suchst. Am Anfang meiner Investments habe ich sehr schlechte Erfahrungen gemacht bei direkten Bankgespr√§chen. Die Berater auf der unteren Stufe haben Ihre Vorgaben und k√∂nnen sich kaum bis gar nicht bewegen. Au√üerdem kennen die meisten Berater keine Konstrukte wie es Immobilieninvestoren w√ľnschen, wie beispielsweise die Abtretung von Sicherheiten mit Tilgungstr√§gern und sp√§terer Freigabe. Die meisten Bankberater auf der unteren Ebene machen eben Eigenheimfinanzierungen oder kleine Kapitalanlagen. Gerade am Anfang, kann ich nur raten, einen wirklich guten Finanzierungsvermittler aufzusuchen. Erstens vergleicht er alle Banken seitens der Konditionen, zweitens kann er direkt im System eingeben, welche Sicherheiten hinterlegt werden k√∂nnen und wie damit verfahren werden soll. Alle Banken, die hier nicht mit machen, sind meiner Meinung nach ungeeignet f√ľr den Tatbestand. Des Weiteren arbeitet der Finanzierungsvermittler kostenlos f√ľr die Kunden und kassiert die Provision von der Bank. Falls ihr einen guten Vermittlerkontakt braucht, schreibt mich mit euren Kontaktdaten und einer kurzen Zusammenfassung, was ihr vor habt, √ľber das Kontaktformular an.

Steuern bei Immobilien Investments / Kapitalanlagen ‚Äď Eine kleine Einf√ľhrung

Einnahmen und Ausgaben bei der steuerlichen Betrachtung von Immobilien

Grunds√§tzlich kann man bei einer Immobilie vom gleichen steuerlichen Grundprinzip wie bei einem Unternehmen ausgehen. Es werden Einnahmen und Ausgaben gegen√ľbergestellt und der Gewinn wird versteuert.

Was fällt in die Einnahmen und Ausgaben einer Immobilie?

Kaufnebenkosten

Du kannst die  Kaufnebenkosten folgendermaßen kalkulieren:

  • Grunderwerbsteuer: 5-6,5 % je nach Bundesland
  • Notarkosten: 1,5 ‚Äď 2%
  • Makler: je nach Vereinbarung

Die Kaufnebenkosten sind nicht direkt absetzbar! Die Kaufnebenkosten werden zu den Anschaffungskosten der Immobilie addiert und erhöhen somit den Abschreibungsbetrag pro Jahr.

Vereinfachtes Beispiel:

ETW 2 Zimmer 65 qm; Rheinland-Pfalz; Baujahr 1990
Kaufpreis100.000 ‚ā¨
Notar 2%2.000 ‚ā¨
Grunderwerbsteuer 5%5.000 ‚ā¨
Makler 5,95%5.950 ‚ā¨
Gesamtinvestitionskosten112.950 ‚ā¨
Grundst√ľckswert40.000 ‚ā¨
Grundlage Abschreibungsbetrag (GIK-Grundst√ľck)72.950 ‚ā¨
Abschreibung pro Jahr (2% von der Abschreibungsgrundlage)1.459 ‚ā¨

Dieses Beispiel bedeutet konkret, dass sich dein zu versteuerndes Einkommen um 1.459 ‚ā¨ aufgrund der Abschreibung verringert. Die H√∂he der Abschreibung wird durch die Kaufnebenkosten beeinflusst. Der Kaufpreis muss um den Wert des Grund und Bodens bereinigt werden, da dieser nicht einer Abnutzung unterliegt. Wie gesagt das obige Beispiel ist nur stark vereinfacht. Die genaue Berechnung der Abschreibung findet ihr weiter unten inklusive Beispiel und Tabellen.

Was kann direkt steuerlich geltend gemacht werden beim Kauf?

Die Maklercourtage und die Grunderwerbsteuer werden immer zu den Anschaffungskosten der Immobilie gez√§hlt. Ihr k√∂nnt lediglich die Berechnungsgrundlage ein wenig beeinflussen, die der Grunderwerbsteuer zu Grunde gelegt wird, indem ihr M√∂bel oder sonstige √ľberlassene Gegenst√§nde, die nicht zum festen Geb√§ude z√§hlen, separat im Notarvertrag aufschl√ľsseln l√§sst. Beachtet aber, dass viele Banken hier die Beleihungswerte bei den Darlehen anpassen. Das bedeutet, dass die Bank nur das Geb√§ude beleiht, weil dies nur als Sicherheit f√ľr die Bank gewertet wird. Bei den Notarkosten k√∂nnt ihr etwas direkt absetzen. Die Eintragungskosten einer Grundschuld unterliegen nicht den Anschaffungskosten, sondern sind Finanzierungskosten und k√∂nnen direkt und vollst√§ndig im Jahr des Kostenanfalls abgesetzt werden unter den Werbungskosten. Die restlichen Notarkosten werden wie oben beschrieben den Anschaffungskosten hinzugerechnet.

Abschreibungen konkret ‚Äď Wie berechnet man die Abschreibungsbetr√§ge?

Ein paar Fakten am Anfang:

  • Alle Daten hier beruhen auf der Annahme, dass die Immobilien im Privatverm√∂gen sind.
  • 2% Abschreibung auf 50 Jahre bei Immobilien die nach dem 31.12.1924 fertiggestellt wurden
  • 2,5% Abschreibung auf 33 Jahre bei Immobilien die vor dem 01.01.1925 fertiggestellt wurden
  • Abschreibungen von Neubauten sind auch unterschiedlich zu bewerten, ich nehme aber nicht an, dass Du ¬†direkt einen Neubau in Betracht ziehst
  • Abschreibungsgrundlage sind die Anschaffungskosten
  • Berechnung der Grundst√ľckskosten findet ihr bei den einzelnen Gutachteraussch√ľssen der Bundesl√§nder:

Abschreibungen konkret ‚Äď Wie berechnet man die Abschreibungsbetr√§ge?

Ein paar Fakten am Anfang:

  • Alle Daten hier beruhen auf der Annahme, dass die Immobilien im Privatverm√∂gen sind.
  • 2% Abschreibung auf 50 Jahre bei Immobilien die nach dem 31.12.1924 fertiggestellt wurden
  • 2,5% Abschreibung auf 33 Jahre bei Immobilien die vor dem 01.01.1925 fertiggestellt wurden
  • Abschreibungen von Neubauten sind auch unterschiedlich zu bewerten, ich nehme aber nicht an, dass Du direkt einen Neubau in Betracht ziehst
  • Abschreibungsgrundlage sind die Anschaffungskosten
  • Berechnung der Grundst√ľckskosten findet ihr bei den einzelnen Gutachteraussch√ľssen der Bundesl√§nder:

Sonderfall: Denkmal Abschreibung / AfA

Wenn Du eine Immobilie, die unter Denkmalschutz steht, sanieren willst, kommst du in den Genuss erh√∂hter Abschreibungen. Das Geb√§ude unterliegt der ganz normalen Abschreibung, wie oben beschrieben. Die gesonderte, erh√∂hte Denkmal AfA bezieht sich auf den Sanierungsanteil von denkmalgesch√ľtzten Geb√§uden. Vereinfachtes Beispiel:

MFH 1926 denkmalgesch√ľtzt in Rheinland-Pfalz

Kaufpreis190.000 ‚ā¨
Notar 2%3.800 ‚ā¨
Grunderwerbsteuer 5%9.500 ‚ā¨
Makler 5,95%11.305 ‚ā¨
Sanierung nach Denkmalschutz500.000 ‚ā¨
Gesamtinvestitionskosten714.605 ‚ā¨
Grundst√ľckswert40.000 ‚ā¨
Grundlage Abschreibungsbetrag Geb√§ude (GIK ‚Äď Grundst√ľck)174.605 ‚ā¨
Abschreibung pro Jahr (2% der Abschreibungsgrundlage)3.492 ‚ā¨‚ā¨
Grundlage Abschreibungsbetrag Denkmal AfA500.000 ‚ā¨
Denkmal AfA ersten 8 Jahre 9%45.000 ‚ā¨
Denkmal AfA weitere 5 Jahre 7%35.000 ‚ā¨

Das bedeutet konkret in den ersten 8 Jahren vermindert sich das zu versteuernde Einkommen um: Normale AfA 3.492 ‚ā¨ + Denkmal AfA 9% 45.000 ‚ā¨ = 48.492 ‚ā¨ Danach um weitere 5 Jahre: Normale AfA 3.492 ‚ā¨ + Denkmal AfA 7% 35.000 ‚ā¨ =38.492 ‚ā¨ Nach diesen 13 Jahren kann weiterhin die normale AfA steuerlich geltend gemacht werden. Speziell gut verdienende Menschen k√∂nnen hier erheblich profitieren und ihre Steuerbelastung erheblich nach unten dr√ľcken.

Sanierungen ‚Äď steuerliche Gestaltungen & Informationen

Bei Sanierungen gibt es drei wesentliche Aspekte zu beachten:

Erweiterung von Wohnraum

Zählt zum Gebäudewert und wird in die Abschreibung eingerechnet. Kosten der Erweiterung können nicht direkt im anfallenden Jahr steuerlich geltend gemacht werden!

Sanierung bestehendem Wohnraum

Badsanierung oder andere Sanierungen dienen dem Erhalt der Vermietbarkeit von Wohnraum. Alle hierbei anfallenden Kosten können direkt im anfallenden Jahr steuerlich geltend gemacht werden.

Anschaffungsnaher Aufwand

Bedenke bitte die 15% Grenze sobald du ein Objekt kaufst. Diese besagt, dass jegliche Aufwendungen zur Sanierung in den ersten 3 Jahren get√§tigt werden, nicht die 15% Grenze vom Geb√§udewert √ľberschreiten d√ľrfen. Ansonsten werden alle angefallenen Kosten dem Geb√§udewert hinzugerechnet und √ľber die Abschreibung der Steuer zu Grund gelegt! Auch wenn ein Wasserhahn ersetzt werden muss, wird das in die 15% Berechnung einflie√üen, also kalkuliere bei Immobilienk√§ufen, die saniert werden m√ľssen sehr gut, ob das Objekt in den ersten 3 Jahren vermietet werden kann ohne diese Grenze zu √ľberschreiten.

Instandhaltung

Alle Leistungen die der Instandhaltung von Immobilien dienen, k√∂nnen direkt im anfallenden Jahr steuerlich geltend gemacht werden. Die Instandhaltungsr√ľcklage hat keinerlei Auswirkung auf die Steuer, da diese R√ľcklage nur ein Ansparen von Reserven f√ľr m√∂gliche Instandhaltungen darstellt. Sobald hier jedoch eine Auszahlung an ein beauftragtes Unternehmen stattfindet, kann dies geltend gemacht werden (Im Jahr der Auszahlung).

Immobilieneinkauf

Die Suche deines Investitionsstandortes

Gehen wir auf die Suche nach dem geeigneten Investitionsstandort f√ľr eure Immobilie. Ich habe euch zur Bewertung eurer Standorte ein Excel Chart gebaut und angeh√§ngt. Hier k√∂nnt ihr die Faktoren auch in der Gewichtung √§ndern und anpassen wie ihr m√∂chtet. Anschlie√üend k√∂nnt ihr die Standorte dann gegeneinander vergleichen und benchmarken. Ich bin der Meinung, dass man gerade als Einsteigersehr gut mit der alten Weisheit f√§hrt: ‚ÄěInvestiere nur dort, was du von deinem Kirchturm aus sehen kannst‚Äú. Warum nicht deine bereits vorhandenen Kenntnisse √ľber den Standort ausnutzen, an dem du schon l√§ngere Zeit wohnst und am besten Lage und Umfeld einsch√§tzen kannst? Investieren in Gebieten, die weit von deinem Wohnort entfernt sind, kann Probleme verursachen. Speziell wenn du Anf√§nger bist und erst alles kennenlernen m√∂chtest, um Erfahrungen zu sammeln, ist der vor-Ort Einsatz das lehrreichste Lernmittel. F√ľr ein Investment in weiter Entfernung ist eine gute Hausverwaltung essentiell.

Makrostandortanalyse

Unter Makrostandortanalyse versteht man die Region oder je nach Gr√∂√üe, die Stadt in der man investieren m√∂chte. Wichtig hierbei ist, dass wir hier √ľbergeordnete Themen betrachten, die positive Auswirkungen auf die generelle Vermietbarkeit von Wohneinheiten in der Region haben. Die Daten erhebe ich unter anderem aus folgenden Quellen:

Die Faktoren auf die Ich achte:

Die Arbeitslosenquote:

Hier k√∂nnt ihr Daten √ľber die Arbeitslosenquote der einzelnen Regionen / St√§dte erfassen in denen ihr investieren m√∂chtet.

Struktur der Menschen

Analyse der Altersstruktur, Bildungswanderung, Jugendquotient, welche Wohnungsgrößen sind gesucht.

Entwicklung Population

Wie sehen die Zu- und Fortz√ľge aus, Wanderungssaldo, mehr Geburten als Sterbef√§lle (Nat√ľrlicher Saldo), relative Bev√∂lkerungsentwicklung positiv

Infrastruktur

Gute Anbindung mit PKW, √Ėffentliche Verkehrsmittel komplett und ausreichend verf√ľgbar, gute Pendlerverbindungen, Freizeitgestaltung gut m√∂glich?, Einkaufsm√∂glichkeiten vorhanden?, √Ąrzte, Schulen, t√§glicher Bedarf in der Umgebung?, Ausgehm√∂glichkeiten, Tourismus?

Wohlstand

Kaufkraft der Bevölkerung, spezielle Bevölkerungsschichten von Armut bedroht, Einkommen, Einkommen im Verhältnis zur Kaufkraft

Planung des Standortes

Gibt es gr√∂√üere geplante Ma√ünahmen, die den Standort deutlich aufwerten: Neue Industrie, Theater, Hochschulen, Neue Pendleranbindungen, die k√ľnftig gebaut werden?

Vermietbarkeit

Sind Wohnungen begehrt oder muss man um neue Mieter kämpfen?

Mietpreise

Sind die Mietpreise auf einem guten Niveau? Mietpreis vs Kaufpreis -> Mietspiegel der Stadt, Vergleiche in Immobilienportalen √ľber Miet- und Kaufpreise

Kaufpreise

Sind die Kaufpreise auf einem guten Niveau oder ist die L√ľcke zu gro√ü zur Miete? Vergleiche in Immobilienportalen √ľber Kaufpreise

Mikrostandortanalyse

Unter Mikrostandortanalyse versteht man die exakte Lage der Immobilie, sprich die Straße, das Wohngebiet unmittelbar um die Wohneinheit usw. Anbei wieder die Faktoren auf die Ich achte:

Infrastruktur der Wohnlage

Gute Anbindung mit PKW, √∂ffentliche Verkehrsmittel komplett und ausreichend verf√ľgbar, gute Pendlerverbindungen, Freizeitgestaltung gut m√∂glich?, Einkaufsm√∂glichkeiten vorhanden?, √Ąrzte, Schulen, t√§glicher Bedarf in der Umgebung?, Ausgehm√∂glichkeiten, Tourismus?

Arten der Bevölkerung

Welche Arten von Menschen wohnen hier: √Ąltere, J√ľngere, Familien, Studenten, Sozialhilfeempf√§nger, Ausl√§nderanteil

Umfeld

Wie sieht der Stra√üenzug aus, Geb√§ude in der Umgebung gepflegt, Hochh√§user, Gr√ľnfl√§chen, wer l√§uft durch die Stra√üen, genug Parkpl√§tze, √§u√üere Bedingungen (Flugl√§rm, Geruch), Hippe Gegend oder hohes Prestige?

Wohlstand

Kaufkraft der Bevölkerung, spezielle Bevölkerungsschichten von Armut bedroht, Einkommen, Einkommen im Verhältnis zur Kaufkraft

Vermietbarkeit

Sind dort Wohnungen begehrt oder muss man um neue Mieter kämpfen?

Mietpreise

Sind die Mietpreise auf einem guten Niveau? Mietpreis vs. Kaufpreis -> Mietspiegel der Stadt, Vergleiche in Immobilienportalen √ľber Miet- und Kaufpreise. Sind die Mieten hier h√∂her oder niedriger wie der Schnitt der Stadt?

Kaufpreise

Sind die Kaufpreise auf einem guten Niveau oder ist die L√ľcke zu gro√ü zur Miete? Vergleiche in Immobilienportalen √ľber Kaufpreise. Sind die Kaufpreise hier h√∂her oder niedriger wie der Schnitt der Stadt. Ihr k√∂nnt hier noch mehr Faktoren mit ins Spiel bringen. Das sind die Faktoren, die ich immer zu Rate ziehe und unterschiedlich gewichte.

Pers√∂nliche Verbindungen nutzen ‚Äď Ein Netzwerk im Immobiliensektor aufbauen

Als ich anfing, in Immobilien zu investieren, hatte ich keinen einzigen Kontakt, der mir helfen oder ich in irgendeiner Weise davon profitieren konnte. Deshalb war mein erster Schritt, alle Kontakte, die ich im Handyadressbuch, Facebook, anderen Social Media Kan√§len oder von Freunden hatte, durch zu ‚Äěbrainstormen‚Äú aufzuschreiben, wer auch nur im entferntesten Sinne etwas mit Immobilien am Hut hat. √úberraschenderweise kamen hier gute Kontakte zustande, mit denen ich heute noch im Bezug auf Immobilieninvestments in Kontakt stehe. Fertige dir eine Liste mit allen Kontakten an, die du in der Branche kennst und kontaktiere alle mit deinem Vorhaben und wie Sie dir behilflich sein k√∂nnten.

Immobilienmakler

Erstaunlich gute Maklerkontakte habe ich durch aktive Besichtigungen erhalten. Ihr solltet Wohnungen und MFH‚Äôs besichtigen und danach den Makler zur Seite nehmen, um deine generelle Strategie und Suchprofil vorzustellen. Daraufhin erhaltet ihr immer mal wieder per Mail oder telefonisch Expos√©s, die oft vor Onlineschaltung an mich gehen und somit noch off-market sind. Wichtig ist, dass ihr Immobilien besichtigt, die auch f√ľr eure Assett-Klasse sprechen, damit meine ich, dass es nichts bringt, ein Einfamilienhaus mit 1000 m¬≤ Grundst√ľck zu besichtigen, dass keinerlei Bezug zu einem lukrativen Investment bietet. Der Makler wird hier eher einen negativen Eindruck im Hinterkopf von euch behalten, da ihr schlichtweg seine Zeit vergeudet habt.

 

Finanzierungsvermittler

Oft bekommen Finanzierungsvermittler bei Neuabschluss von Darlehen die Info, dass die alte Immobilie veräußert werden soll. Diese Finanzierungsvermittler bekommen dann sogar einen Auftrag zum Verkauf der Immobilie und makeln nebenbei ein wenig. Gerade wenn du mit einem Top Vermittler, der viel Geschäft abwickelt, zusammen arbeitest, kannst du wenn du ihm viele Finanzierungen vermittelst, ein paar Immobiliendeals als Gegenleistung einfordern. Garantiert wird er dich bevorzugen, wenn du ein guter Kunde bist und nebenbei kann er noch an deiner Finanzierung seine Provision verdienen.

 

Hausverwalter

Hausverwalter sind Gold wert, denn meist sitzen Sie in der Infoschleife bei Mehrfamilienhausbesitzern an Position Nummer 1 was den Verkauf betrifft! Er k√ľmmert sich um die komplette Immobilie und soll auch meist mit dem Makler oder Interessenten Besichtigungen durchf√ľhren. Du kannst, wenn du den Verwalter bereits kennst, ihm zusichern, dass wenn du neuer Eigent√ľmer wirst, die Hausverwaltung auf jeden Fall bei Ihm bleibt und das f√ľr ein paar Jahre fest. Sollte das nicht genug sein, biete noch eine Provisionszahlung pro vermitteltem Deal an.

 

Architekt

Architekten kommen immer oft in die Informationsschleife wenn jemand ein neues Bauvorhaben oder eine Sanierung durchf√ľhren m√∂chte. Oft m√ľssen die alten Immobilien ver√§u√üert werden. Wenn ihr hier feste Kontakte besitzt, k√∂nnt ihr hier bevor die Objekte auf den Markt kommen, schon off-market auf Shoppingtour gehen. Mit Architekten solltet ihr ebenso mit Provisionen arbeiten, oder Sie in irgendeiner anderen Art mit ein beziehen ‚Äď Beispielsweise einen Auftrag zur Sanierungsgestaltung bei einem Objekt.

 

Handwerker / Dienstleister um die Immobilie

Eine gute Gelegenheit können ebenfalls  Handwerker sein. Handwerker, die auf Baustellen sind, bekommen meist am Anfang eines Verkaufgedankens schon mit, wer eine Immobilie veräußern möchte. Manche Handwerker arbeiten auch eng mit Investoren  zusammen und bekommen so Infos aus erster Hand. Du kannst den Handwerkern eine Provision pro Deal, den sie dir vermitteln, in Aussicht stellen.

 

Nachlassverwalter

Durchaus ein wenig makaber aber sehr lohnenswert sind Bestatter oder sogenannte Nachlassverwalter. Entweder will die Ebengemeinschaft Zeit und Nerven sparen bei den Erbauseinandersetzungen oder der Bestatter hat schon vorher gehört, dass Immobilien aus dem alten Bestand komplett veräußert werden sollen. Gebt ihr feste Provisionen an diese Leute, können Sie echt Gold wert sein!

 

Die Pr√ľfung deiner Investment Immobilie / Kapitalanlage – Worauf musst du achten?

Widmen wir uns der Immobilie bzw. dem Objekt der Begierde. Wir unterscheiden bei der Objektpr√ľfung in zwei gro√üe Teile:

  1. Die Kaufm√§nnische Objektpr√ľfung
  2. Die technische Objektpr√ľfung

Privat: Kalkulation von Immobilien Investments ‚Äď Excel Tool DP-IMMOFINANZ

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Die kaufm√§nnische Objektpr√ľfung

Einholung aller Unterlagen die relevant sind

Ich unterscheide bei der Einholung der objektrelevanten Unterlagen in zwei Phasen:

  1. Pr√ľfung der Rentabilit√§t des Investments

Nachdem ich einen groben √úberschlag mit der Maklerformel gemacht habe und das Objekt mein Interesse geweckt hat, gehe ich ins Detail. Ich checke das Objekt mit meiner Erstkalkulationsliste, die du dir hier downloaden kannst:

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HIER KALKULATIONSTOOL SICHERN ‚ě© Informationen die du hierf√ľr einholen musst sind:

  • Jahresnettokaltmiete
  • Objekt: Wohnfl√§che, Grundst√ľcksfl√§che, Kaufpreis, % Kaufnebenkosten
  • Falls n√∂tig, gesch√§tzter Sanierungsaufwand
  • Mietspiegel des Investitionsstandortes zwecks Pr√ľfung steigerungsf√§higer Mieten

Ein How-To zu meinen Kalkulationstools findest du hier: KLICK

  1. Einholung der Unterlagen zur Finanzierung, sobald ich mich f√ľr das Objekt entscheiden habe

Sobald ich mich f√ľr ein Investment entschieden habe, gehe ich zur Finanzierungsanfrage √ľber. Grunds√§tzlich kommt es immer auf die jeweilige Bank, √ľber die ihr finanziert, an, welche Unterlagen ben√∂tigt werden. Eine allgemeine Unterlagenliste, welche Daten die du meist ben√∂tigst und woher du diese beziehen kannst, findest du hier zum kostenlosen Download:

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Zur Unterlagenliste ‚ě†

 
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Die technische Objektpr√ľfung

Erste Begehung

In Sachen technische Objektpr√ľfung hat sich ganz klar eine strukturierte Vorgehensweise, wie ¬†beispielsweise nach einer Checkliste, bew√§hrt, die sich immer wiederholt. Zur ersten Besichtigung k√∂nnt ihr alleine gehen. Geht einfach nach einem festen, durch euch vorgegebenen Schema durch die Immobilie und haltet die Augen offen. Fragt den Verk√§ufer oder Makler, wenn euch etwas ins Auge f√§llt! Achtet auf Wellen oder Unebenheiten an W√§nden und B√∂den, sichtet alle Decken, W√§nde und Boden nach Wasserr√§ndern oder Schimmel. Sind die W√§nde und Decken ¬†frei von Rissen? Achtet speziell im Keller auf Feuchte, riecht es modrig? Ist der Dachboden sauber und das Geb√§lk nicht faul oder morsch? Ich habe euch eine Checkliste erstellt, die ihr einfach zu euren Besichtigungen mitnehmen ¬†und Punkt f√ľr Punkt abarbeiten k√∂nnt. Dies reicht zum ersten Termin. Der endg√ľltige detaillierte Check erfolgt, wenn die Bausubstanz in Ordnung ist und ihr euch entschlossen habt, die Immobilie zu kaufen.

 
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HIER ZUR CHECKLISTE IMMOBILIE OBJEKTBEGEHUNG ‚ě©

Zweite Begehung mit Experten bei unsicherer Sachlage

Gerade neuen Investoren kann ich nur den Rat geben, immer einen Bauexperten mitzunehmen, bevor ihr eine finale Kaufentscheidung ¬†f√§llt. Kl√§rt mit eurem Bauexperten vorher ab, dass ihr kein Gutachten braucht, sondern eine kurze pr√§gnante Zusammenfassung aller festgestellten M√§ngel, sowie eine kurze Schilderung des Gesamteindrucks des Objektes. Dazu noch einen kurzen Ma√ünahmenplan, um die Immobilie zu sanieren inklusive einem Kosten√ľberschlag. ¬† Bei dieser Besichtigung gehe ich immer so vor, dass ich ¬†die Immobilie einfach ¬†mit meinem Bauexperten durchlaufe und ihn dann reden lasse, was er festgestellt hat. Danach frage ich ihn noch √ľber meine Unsicherheiten, die ich anhand meiner Checkliste aufgeschrieben hatte, um letzte Unklarheiten aus dem Weg zu schaffen. Ihr solltet bei Unklarheiten, gerade bei √§lteren H√§usern, was bauliche Ma√ünahmen betrifft, ebenso immer ¬†mit einem Experten R√ľcksprache halten. Anbauten sind ein gutes Beispiel. Oft sind diese einfach ohne Baugenehmigung errichtet worden, also bitte vor dem Kauf die Baugenehmigung checken und Grundrisse, Bauzeichnungen von damals genau durchleuchten. Auf dem zust√§ndigen Bauamt k√∂nnt ihr euch auch ohne Probleme √ľber die Thematik informieren und alles einsehen bei berechtigtem Kaufinteresse.

Was pr√ľfe ich wann genau? Vorpr√ľfung vs. Detailpr√ľfung

Wie Du gelesen hast kann eine genaue Pr√ľfung einer Immobilie sehr viel Zeit und Bem√ľhungen beanspruchen. Bevor du jedoch Makler oder Verk√§ufer unn√∂tig nach detaillierten Unterlagen fragst, k√ľmmern wir uns als aller erstes um die Objekt Vorpr√ľfung: Bevor Du in die detaillierte Pr√ľfung gehst, solltest du alle vorgefilterte Anzeigen aus den cleveren & smarten Suchauftr√§gen mit der Maklerformel checken, ob diese weiter relevant f√ľr dich sind. So filterst du nach und nach weiter die Objekte, bis du an einem Punkt bist, der eine detailliertere Pr√ľfung interessant macht. Nehmt aber nicht den reinen Kaufpreis x Faktor, sondern immer die Kosten die euch die Immobilie tats√§chlich kostet in dem Zustand, in dem ihr sie vermietet wollt, also die GIK (Kaufpreis + Kaufnebenkosten + Sanierungskosten). Wenn ich die Objekte gefunden habe, die meinem Suchfaktor entsprechen (beispielsweise alles <15), werte ich weiter aus. Der n√§chste Schritt ist die Berechnung der Nettorendite und der √úberschlag vom Cashflow. Daf√ľr brauche ich folgende Daten:

  1. Jahresnettokaltmiete
  2. Kapitaldienst
  3. Bewirtschaftungskosten
  4. GIK

Die Nettorenditeberechnung sieht folgenderma√üen aus: Nettorendite = Jahresnettokaltmiete / GIK Mit dem GIK berechne ich mein Kapitalbedarf (meist 100% den ich finanziere) und setze diesen momentan mit 4% pro Jahr an (2,5 % Tilgung 1,5% Zins). GIK * 4% = Kapitaldienst (Zins + Tilgung) . Anschlie√üend subtrahiere ich die einzelnen Positionen von der Jahresnettokaltmiete: Jahresnettokaltmiete -Bewirtschaftungskosten pauschal 25% -errechneter Kapitaldienst ~ 4% = Cash-Flow pro Jahr Wenn diese Werte passen, gehe ich in eine komplette Detailpr√ľfung mit meinen Tools und berechne Szenarien mit Aufwertungen oder beispielsweise Anpassungen auf Marktmieten. Die Immobilie muss im IST-Zustand bereits alle Parameter erf√ľllen, nach denen ich suche! Wie du mit meinen Tools umgehst kannst du dir hier ansehen!

 

Der Kauf deiner Investmentimmobilie

Verhandlungen

Der Bereich Verhandlung nimmt eine wichtige Rolle im Kaufprozess ein. Ich habe zurzeit die Erfahrung gemacht, dass es sehr schwierig ¬†aufgrund der jetzigen Marktlage ist, riesige Verhandlungen √ľber den Preis zu f√ľhren. Allerdings kannst du ¬†bei Immobilien mit Sch√§den oft den Preis dr√ľcken, indem du auflistest, was die Behebung kosten w√ľrde. Was du auf jeden Fall machen solltest, ist dich nicht in eine Immobilie zu verlieben. Setze dir n√ľchtern, nach ¬†Kalkulation und Einsch√§tzung, ¬†einen maximalen Preis ¬†, den du keinesfalls √ľberschreitest! Das kann sonst schnell in einem finanziellen Kollaps enden, wenn du diese Regel brichst! Wenn die Immobilie √ľber Vermittler, wie beispielsweise Makler, l√§uft, habe ich einen kleinen Tipp f√ľr dich, wie du diese Position sehr hilfreich f√ľr dich ausnutzen kannst. Viele sehen den Makler als leidigen Posten, den sie zahlen m√ľssen, wenn es um die Kaufnebenkosten einer Immobilie geht. Klammern wir die Leistung, die er liefert mal aus, denn das soll keine Debatte Pro vs. Contra einer gerechten Verg√ľtung f√ľr Makler werden, sondern wie wir das als Investoren sinnvoll nutzen k√∂nnen. Ich habe schon √∂fter mit Maklern Deals abgeschlossen, in welchen ich darauf hingewiesen habe, dass nur die Gesamtinvestitionskosten f√ľr den Kauf dieser Immobilie f√ľr mich relevant sind. Also habe ich dem Makler gesagt, dass ich bereit bin, ihm 5000 ‚ā¨ mehr Provision zu zahlen, wenn er den Preis der Immobilie beim Verk√§ufer um 25.000 ‚ā¨ dr√ľcken kann. Des Weiteren habe ich ihm zugesichert, dass ich ihm die Provision am Tag der Beurkundung direkt nach dem Beurkundungstermin am Bankterminal in seinem Beisein √ľberweise. Makler haben oft das Problem der Zahlungsschwierigkeit bei Klienten, deshalb dieser Vorschlag. Ihr glaubt nicht, wie oft solche Deals funktionieren! Eigentlich will der Makler einen hohen Kaufpreis erzielen, allerdings nutzt ihr genau diese L√ľcke mit einer Zusatzprovision aus um das Denken des Maklers in Richtung des K√§ufers massiv zu beeinflussen. Reservierungsgeb√ľhren werden oft von Maklern gew√ľnscht, wenn es um begehrte Objekt geht. Sei hier vorsichtig, denn der Makler kann mit unbegrenzt vielen Kaufinteressenten diesen Deal eingehen. Wenn also einer der Interessenten pl√∂tzlich mehr bietet als Du, gibt der Makler dir deine Geb√ľhr zur√ľck und verkauft die Immobilie einem anderen. Reservierungsgeb√ľhren sind meist um die 500 ‚Äď 1,000 ‚ā¨ schwer.

√úbergabe Angelegenheiten

Was Du vor der Unterschrift auf dem Kaufvertrag eines Immobilieninvestments wissen solltest ‚Äď √úbernahme eines Mietobjektes

Sofern Ihr ein bereits vermietetes Objekt kauft, greift die Regel ‚ÄěKauf bricht Miete nicht‚Äú. Das bedeutet, dass alle Mietverh√§ltnisse auf euch unver√§ndert √ľbergehen. Es werden keine neuen Mietvertr√§ge geschlossen, sondern unver√§ndert weitergef√ľhrt. Der Zeitpunkt, zu dem alle Rechten und Pflichten des Alt-Eigent√ľmers auf dich √ľbergehen, ist die endg√ľltige Eintragung im Grundbuch. Einen vorherigen √úbergang der Rechte und Pflichten ist nur mit einem hohen Aufwand durchzuf√ľhren. Der √úbergang der Rechte und Pflichten muss im Kaufvertrag mit dem Verk√§ufer geregelt & niedergeschrieben werden und der schwierigste Teil, Du brauchst zus√§tzlich von jedem Mieter die schriftliche Zustimmung. Mietverh√§ltnisse gehen nur an dich √ľber, wenn zum Eigentums√ľbergang (Grundbuch) bereits die Wohnung an den neuen Mieter √ľberlassen war, sprich der neue Mieter konnte die Wohnung bereits eines g√ľltigen Mietvertrages die Wohnung nutzen (Schl√ľssel√ľbergabe). Lasst euch im Kaufvertrag die Klausel einpflegen, dass der Verk√§ufer keinerlei m√ľndliche Nebenabreden mit Mietern neben den bereitgestellten Mietvertr√§gen get√§tigt hat. Vor dem Beurkundungstermin ist es essentiell, dass ihr ALLE Unterlagen, die f√ľr euch als Vermieter interessant sind, aush√§ndigen lasst. Lasst euch nicht auf vertragliche Abreden ein, dass die Unterlagen sp√§ter bereitgestellt werden oder dergleichen! Mietvertr√§ge und Mieterh√∂hungsverlangen, alle unterschrieben im Original, gehen vor der Unterschrift an euch! Aus den Unterlagen k√∂nnt ihr euch eine Mietaufstellung selbst erstellen, indem alle Mieten erfasst sind, inklusive zus√§tzlichen Mieten f√ľr Stellpl√§tze oder Mobiliar. Dies ist wichtig, denn nur die Kaltmiete ist die Berechnungsgrundlage f√ľr sp√§tere Mieterh√∂hungen laut Mietspiegel (Laut ¬ß xxx BGB). Des Weiteren pr√ľft anhand von Belegen, ob die Mieteing√§nge immer p√ľnktlich kommen ¬†‚Äď das hei√üt, pr√ľfe die letzten 3 Mieteing√§nge jeder Wohneinheit per Kontoauszug. Die Kontoausz√ľge legst du dir als Nachweis f√ľr die Bank ab. Gab es Mietminderungen oder andere erhebliche Zahlungsr√ľckst√§nde? Wurden die Betriebskostennachzahlungen, falls welche entstanden sind, geleistet?

Miete sichern ab der Beurkundung ‚Äď nicht erst nach Eintragung im Grundbuch

Was ich immer mache, ist die vertragliche Vereinbarung eines sogenannten Verrechnungstermins. Das bedeutet, dass die Nutzungen und Lasten des Objektes mit diesem Termin auf den K√§ufer √ľbergehen. Alle Mieten und sonstigen zu erbringenden Leistungen der Mieter gehen somit auf den neuen Eigent√ľmer √ľber. Der bisherige Eigent√ľmer verpflichtet sich, ein Schreiben an alle Mieter des Objektes aufzusetzen, indem er √ľber den Vermieterwechsel unterrichtet und dass alle Zahlungen ab dem festgesetzten Termin auf dein Konto flie√üen m√ľssen. Bankverbindung des Neueigent√ľmers und beide Unterschriften unter das Schreiben (K√§ufer und Verk√§ufer). Lass den Verk√§ufer alle Schreiben ¬†zum Notar-Termin in Couverts mitbringen und unterschreibe den Kaufvertrag erst, wenn alle Schreiben beiderseits unterschrieben sind. Anschlie√üend fertigst du Kopien an und versendest die Schreiben an alle Mieter mit Einschreiben und R√ľckschein als Nachweis, dass alle Mieter die Briefe erhalten haben.

Mietvorauszahlungen

Hat der Mieter dem Vorbesitzer Mietvorauszahlungen geleistet, sind diese Vorauszahlungen mit dem Verkauf der Immobilien immer noch wirksam. Wenn der Eigentums√ľbergang nach dem 15. des laufenden Monats erfolgt ist, gilt die Mietvorauszahlung noch f√ľr den Folgemonat, ansonsten nur f√ľr den ablaufenden Monat. Alle Mietvorauszahlungen, die dar√ľber hinaus geflossen sind, kann der Mieter vom ehemaligen Eigent√ľmer zur√ľckfordern. Er muss ab dem oben beschriebenen Zeitpunkt die Miete an dich zahlen.

Kautionen

Alle Kautionen, die vom Vorbesitzer erhoben wurden, k√∂nnen durch die Mieter von ihm bei Eigentums√ľbergang eingefordert werden. Wenn die Kautionen √ľbergehen sollen, m√ľssen die Kautionen gesondert abgetreten werden, also regelt dies einwandfrei im Kaufvertrag, sodass der Notar auch die Eing√§nge der Kautionen √ľberwachen kann.

Betriebskostenvorauszahlungen

Alle Betriebskostenvorauszahlungen gehen aus den Mietvertr√§gen hervor. Pr√ľft welche Methode angewendet wurde, um die Betriebskosten wirksam auf die Mieter umzulegen (Inklusivmiete, Vorauszahlungen oder Nebenkostenpauschale?). Falls Vorauszahlungen geleistet wurden, checkt die √úberweisungsbelege, ob die Vorauszahlungen immer eingegangen sind und gleicht die H√∂he ¬†mit der des Mietvertrages ab! Nach der ersten Abrechnungsperiode als neuer Eigent√ľmerk√∂nnt ihr die Nebenkosten anpassen. Allerdings achtet unbedingt darauf, dass bei Pauschalen im Mietvertrag die Anpassung der Pauschale auch verankert ist, ansonsten k√∂nnen hier Probleme entstehen. Wenn es um die Abrechnung der ersten Periode nach √úbergang geht, gibt es unterschiedliche M√∂glichkeiten:

  1. Grunds√§tzlich ist man nur √ľber die Abrechnung der geleisteten Vorauszahlungen von Betriebskosten nach Eigentums√ľbergang verpflichtet. Alle davor geleisteten Zahlungen m√ľssen vom alten Eigent√ľmer abgerechnet werden
  2. Ich finde es besser, wenn im Kaufvertrag vereinbart wird, dass alle Vorauszahlungen der Betriebskosten vom Verk√§ufer an den K√§ufer √ľberwiesen werden und der neue Eigent√ľmer die Jahresabrechnung mit den Mietern √ľbernimmt.
Haftungen

F√ľr alle Sch√§den und Ereignisse die vor dem Eigentums√ľbergang entstanden sind, haftet weiterhin der alte Eigent√ľmer gegen√ľber den Mietern. Ebenso haftet der alte Eigent√ľmer gegen√ľber den Mietern, wenn der neue Eigent√ľmer seinen Pflichten aus der Vermietung & Verpachtung oder sonstigen vertraglichen Vereinbarungen nicht nachkommt. Der Vorbesitzer kann sich der Haftung entziehen, wenn er allen Mietern ein Eigentums√ľbergangsschreiben zukommen l√§sst (wie auch unter dem Punkt Miete sichern ab der Beurkundung ‚Äď nicht erst nach Eintragung im Grundbuch beschrieben). Die Mieter haben dann ab diesem Zeitpunkt ein K√ľndigungsrecht zum rechtm√§√üig n√§chstm√∂glichen Termin(Mietvertrag).

Schadensersatz?

Alle F√§lle, die vor dem Eigentums√ľbergang geschehen sind, m√ľssen von Mieter zu Alt-Eigent√ľmer abgewickelt werden. Sie k√∂nnen nur f√ľr Vorkommnisse Schadensersatz geltend machen, wenn dieser Fall nach dem Eigentums√ľbergang entstanden ist oder immer noch anh√§lt.

K√ľndigung von Mietverh√§ltnissen

Grunds√§tzlich gilt, dass es keinerlei Sonderk√ľndigungsrechte gibt, wenn man ein vermietetes Objekt erwirbt. Es gelten die ganz normalen gesetzlichen Regeln. Das hei√üt k√ľndigen darfst du beispielsweise nur, wenn der Mieter zwei Monatsmieten nicht bezahlt hat. K√ľndigungen, die durch den alten Vermieter aufgrund von Eigenbedarf ausgesprochen wurden, werden unwirksam. Durch die Klausel im Vertrag, dass alle Mietverh√§ltnisse, wie in den Mietvertr√§gen niedergeschrieben, √ľbergeben werden, habt ihr hier eine Sicherheit.

Erstellung eines neuen Mietvertrages

Kauf bricht Miete nicht ‚Äď Das bedeutet die alten Vertr√§ge werden einfach fortgef√ľhrt. Man kann nat√ľrlich mit dem Mieter ein Gespr√§ch suchen und neue Vertr√§ge unterzeichnen, diese haben dann aber keinerlei Mehrwert gegen√ľber den alten, au√üer Sie erg√§nzen Klauseln, die bisher nicht niedergeschrieben wurden oder erh√∂hen die Mieten. Der Mieter muss hier allerdings erst unterschreiben, sonst sind diese Vertr√§ge unwirksam. Ein vern√ľnftig gef√ľhrtes Gespr√§ch hilft hier oft deutlich mehr als direkt mit der Keule zu kommen.

Sonderfall Zwangsversteigerung

Im Rahmen des Erwerbs in einer Zwangsversteigerung kann man in den Genuss einer Sonderk√ľndigungsm√∂glichkeit kommen. Grunds√§tzlich ist das Mietverh√§ltnis auch unter den gesetzlichen Vorschriften k√ľndbar. Beim Sonderk√ľndigungsrecht ist folgendes zu beachten: Nach ¬ß 57a Satz 2 ZVG muss die Sonderk√ľndigung zum erstm√∂glichen Termin erfolgen, sonst ist sie unwirksam.

  1. Mietvertr√§ge √ľber Wohnraum k√∂nnen nach ¬ß 57a Satz 1 ZVG i. V. m. ¬ß 573d Abs. 2 Satz 1, 1. Halbsatz BGB au√üerordentlich sp√§testens am dritten Werktag eines Kalendermonats f√ľr den Ablauf des √ľbern√§chsten Kalendermonats gek√ľndigt werden.

Beispiel f√ľr die au√üerordentliche K√ľndigung von Wohnr√§umen also Wohnimmobilien: Der Wohnraummietvertrag kann bis zum 03.03.2016 zum Ablauf des 31.5.2016 gek√ľndigt werden.

  1. Mietvertr√§ge √ľber Gesch√§ftsr√§ume k√∂nnen nach ¬ß 57a Satz 1 ZVG i. V. m. ¬ß 580a Abs. 2 BGB sp√§testens am dritten Werktag eines Kalendervierteljahrs f√ľr den Ablauf des n√§chsten Kalendervierteljahrs gek√ľndigt werden.

Beispiel f√ľr die au√üerordentliche K√ľndigung von Gesch√§ftsr√§umen also Gewerbeimmobilien: Bis zum 05.04.2016 (der 02.04. und 03.04. ist Samstag und Sonntag) kann der Gesch√§ftsraummietvertrag zum Ablauf des 30.06.2016 gek√ľndigt werden.

Notarielle Angelegenheiten

  • Anruf beim Notar mit Wunsch eines Beurkundungstermins
  • Terminvorschlag wird abgestimmt
  • KV Entwurf wird versendet
  • Beide Parteien k√∂nnen √Ąnderungen beantragen
  • Finale Version wird vor dem Beurkundungstermin versendet
  • Beurkundungstermin: Notar liest vor und beide Unterschriften werden gezeichnet

Prozess nach Beurkundung:

  • Notar veranlasst beim Grundbuchamt die Auflassungsvormerkung -> Erkl√§rung
  • Bank oder zahlende Partei wird angeschrieben, dass der Kaufpreis nun f√§llig wird
  • K√§ufer bzw. Bank zahlt
  • √úbergabetermin wird vereinbart
  • √úbergabeprotokoll wird angefertigt und von beiden unterschrieben. Schl√ľssel√ľbergabe
  • Notar veranlasst die neue Eintragung des K√§ufers im Grundbuch und Auflassungsvormerkung wird gel√∂scht und Verk√§ufer wird auch gel√∂scht

Notarieller Prozess bis zum unterschriebenen Kaufvertrag:

Solltet ihr euch mit dem K√§ufer √ľber den Preis f√ľr eure k√ľnftige Investmentimmobilie geeinigt haben, wird von einer Partei der Notar bestellt. Wer das macht, ist egal, Notare m√ľssen neutral handeln und keiner Partei Vorteile verschaffen, von daher k√∂nnt ihr zu jedem beliebigen Notar gehen. Nach der telefonischen Ank√ľndigung und Wunsch eines Beurkundungstermins erfolgt vom Notariat eine Einladung. Der Notar verschickt meist direkt im Nachgang per E-Mail einen standardisierten Kaufvertrag mit Erg√§nzung der von euch gelieferten Daten ¬†und der Immobilie. Anschlie√üend ist jede Partei an der Reihe, √Ąnderungen zu beantragen. Wenige Tage vor dem Beurkundungstermin, versendet der Notar an beide Parteien die finale Version des Vertrags. Hier solltest du auf jeden Fall den kompletten Vertrag durchlesen und pr√ľfen, was genau ge√§ndert wurde. Pr√ľfe, ob alle deine Punkte aufgenommen und was von Verk√§uferseite erg√§nzt wurde. Sollten nun Unstimmigkeiten entstanden sein, kannst du unmittelbar mit dem Notar Kontakt aufnehmen, Erkl√§rungen anfordern und eventuell noch einmal den Vertrag √§ndern lassen. Am Beurkundungstermin treffen sich beide Parteien und der Notar liest den kompletten Vertrag vor. Eventuell werden nochmals √Ąnderungen vorgenommen oder Daten erg√§nzt. Wenn alle Parteien Einkunft erzielt haben, wird der Vertrag von Notar, K√§ufer und Verk√§ufer unterschrieben. Abschriften der Urkunde gehen an: Grunderwerbsteuerstelle (Grunderwerbsteuerbescheid), finanzierende Bank und Bank des Verk√§ufers, zust√§ndige Gutachterausschuss, Grundbuchamt, Hausverwalter falls vorhanden und ebenso falls vorhanden der Makler.

Prozess nach der Unterschrift unter dem Kaufvertrag:

Der Notar schreibt die Bank des Verk√§ufers an, dass eine L√∂schungsbewilligung an ihn zugesendet werden soll. Nachdem diese Bewilligung eingegangen ist, k√∂nnen alle Altlasten aus dem Grundbuch zur L√∂schung beantragt werden. Unmittelbar nach der Unterschrift unter dem Kaufvertrag, veranlasst der Notar eine sogenannte Auflassungsvormerkung beim zust√§ndigen Grundbuchamt. Diese Auflassungsvormerkung, dient f√ľr den K√§ufer als Sicherheit, einerseits dass der Verk√§ufer die Immobilie nicht anderweitig verkaufen kann und andererseits, dass die im Kaufvertrag festgelegten Bedingungen erf√ľllt werden m√ľssen, um den Kauf abwickeln zu k√∂nnen (F√§lligkeit des Kaufpreises vor endg√ľltiger Eintragung im Grundbuch; n√§heres ¬ß 883 BGB).

Kaufpreisfälligkeit wird mitgeteilt

Der Notar setzt alle Parteien, meist auch die finanzierende Bank, in Kenntnis, dass nun der Kaufpreis innerhalb einer Frist f√§llig ist. Die finanzierende Bank wird nun die Betr√§ge auf die vom Notar angegebenen Konten √ľberweisen. Sobald der Eingang des Kaufpreises vom Verk√§ufer best√§tigt wurde, kann die √úbergabe erfolgen.

√úbergabe der Immobilie

Es wird ein √úbergabetermin mit dem Verk√§ufer abgestimmt, an dem ihr euch in der gekauften Immobilie trefft. Sofern Mieter in der Immobilie leben, soll der Verk√§ufer den Termin mit allen Mietern abstimmen, sodass ihr Zugang zu allen R√§umlichkeiten habt. Begeht die komplette Immobilie und stellt fest, ob Abweichungen zum Zeitpunkt als ihr die Immobilie vor dem Kauf besichtigt habt, aufgetreten sind. Fertigt ein √úbergabeprotokoll an und schreibt alle besonderen Abweichungen hinein. Auch alle Z√§hlerst√§nde, die notwendig sind, solltet ihr im Protokoll aufnehmen. Wenn das Protokoll unterschrieben wurde, h√§ndigt der Verk√§ufer euch Zug um Zug die Schl√ľssel der Immobilie aus.

Eintragung im Grundbuch

Der Notar holt, falls das Objekt sich in einer WEG (Wohnungseigent√ľmerschaft) befindet, die Zustimmung des Hausverwalters zur Ver√§u√üerung ein. Die L√∂schungsbewilligung des Verk√§ufers und seiner finanzierenden Bank hat der Notar bereits beim Grundbuchamt eingereicht. Wenn die Unbedenklichkeitsbescheinigung des Finanzamts vorliegt (Grunderwerbsteuer wurde entrichtet), veranlasst der Notar die endg√ľltige Eintragung im Grundbuch des neuen Eigent√ľmers. Zugleich l√§sst er die Auflassungsvormerkung l√∂schen. Der K√§ufer ist nun im Grundbuch Abteilung I als Eigent√ľmer eingetragen, der Verk√§ufer gel√∂scht. In Abteilung II sind alle Altbelastungen, die im Rahmen der Kaufabwicklung besprochen wurden, gel√∂scht. In Abteilung III sind alle alten Grundschulden des Verk√§ufers gel√∂scht.

Bewirtschaftung und Aufwertung deiner Investmentimmobilie / Kapitalanlage

Immobilienbetreuung im Bestand

Mieterbetreuung

Jeder muss f√ľr sich hier einen Weg finden, wie er die Mieterbetreuung am Besten regelt. Ich bin eher der Typ, der sich um die Objektentwicklungen k√ľmmert und mit dem ‚ÄěDaily-Business‚Äú, sofern es anders machbar ist, wenig Ber√ľhrung haben m√∂chte. Ich steuere bei Mehrfamilienh√§usern das Ganze so, dass ich einen Hausmeister habe und diese Telefonnummer an alle Mieter weitergebe. Wenn nun allt√§gliche Probleme auftreten, ruft der Mieter den Hausmeister an und dieser k√ľmmert sich darum. Die Kosten f√ľr den Hausmeister kannst Du umlegen auf die Mieter. Am besten gibst du dem Hausmeister einen freien Kostenrahmen pro Ma√ünahme vor und im Falle der √úberschreitung ¬†soll er dich kontaktieren. Rechnungen zum Material gehen dann an dich. Wenn du eine ETW dein Eigen nennst, hast du sowieso eine Hausverwaltung, die sich um alles k√ľmmert. Darin enthalten sind aber nicht die Leistungen f√ľr die Verwaltung deines Sondereigentums, also beispielsweise der Verwaltung deines Mietverh√§ltnisses! Du kannst nat√ľrlich die bestehende Verwaltung fragen, ob sie dir die Verwaltung des Sondereigentums abnimmt, das kostet dich allerdings Cash, weshalb du entscheiden musst, was der richtige Weg f√ľr dich ist.

Betriebskostenabrechnung

Ich gehe hier nur grob an die Betriebskostenabrechnung, da man hier√ľber ein eigenes Buch schreiben k√∂nnte. Wichtig ist hier wieder der Ansatz f√ľr dich: Willst du das selbst machen, weil du es eventuell ¬†lernen m√∂chtest oder es dir Spa√ü macht, oder willst du outsourcen? Bei der Betriebskostenabrechnung gibt es Positionen, die auf die Mieter umgelegt werden k√∂nnen und andere wiederum nicht. Au√üerdem sind Fristen zu beachten die vorgeschrieben sind. Falls du das Thema selbst angehen m√∂chtest, rate ich dir zu einem Buch (ob man eine Software braucht h√§ngt von jedem pers√∂nlichen Geschmack ab und unter anderem auch an der Anzahl an Wohneinheiten die man abrechnen muss, eventuell mache ich hierzu noch einen Empfehlungs-Blog-Post). Ich empfehle dieses Buch jedem als Grundbasis f√ľr die Betriebskostenabrechnung. Die Betriebskostenabrechnung kann zu 100% auch in Excel erfolgen. Sichere dir jetzt das Buch: Clever & einfach die Betriebskostenabrechnung meistern ‚ě°

Instandhaltungen

Wichtiger Bestandteil der Immobilie, ist die stetige Instandhaltung. Wenn Du die Immobilie nicht Instand haltest, dann wirst Du fr√ľher oder sp√§ter Mietminderungen in Kauf nehmen m√ľssen oder sogar Leerstand. Die L√∂sung ist hierbei, dass ihr pro Wohneinheit eine Instandhaltungsr√ľcklage bildet. Bei einer WEG √ľbernimmt dies f√ľr euch die Hausverwaltung, solltest Du ein MFH dein Eigen nennen, seid ihr daf√ľr selbst verantwortlich! Du musst einsch√§tzen, wie hoch die Aufwendungen f√ľr die Instandhaltung deines Objektes sein werden. Herrscht bereits ein sanierungsbed√ľrftiger Zustand oder ist das Geb√§ude komplett gepflegt und instand gehalten? Als Wert gehe von 7,50 ‚ā¨ bis 12,50 ‚ā¨ pro Quadratmeter im Jahr aus. Hausverwalter gehen nach der Petersschen Formel und kalkulieren die Instandhaltungsr√ľcklage. Ich bin mit meinen Betr√§gen immer gut gefahren und diese werden auch von anderen Investoren so in die Kalkulation mit einbezogen.

Mietangelegenheiten bei Immobilieninvestments / Kapitalanlagen

Mietvertrag

Beim Thema Mietvertrag kannst du auf die Vertr√§ge von Haus & Grund zur√ľckgreifen. Diese Vertr√§ge kosten zwar ein paar Euro, allerdings sind die Vertr√§ge immer auf dem neuesten Stand und meiner Meinung nach eher vermieterfreundlich gestaltet. Hier k√∂nnt ihr euch die Vertr√§ge kaufen: http://www.haus-und-grund.com/mietvertrag.html Eine kostenlose Alternative sind die Mietvertr√§ge von Immobilienscout24: https://www.immobilienscout24.de/eigentuemerplus/dokumentenvorlagen/start

Mieterhöhungen

Mieterh√∂hungen sind essentiell als Immobilieninvestor. F√ľr Mieterh√∂hungen generell lese dir ¬ß558 (https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__558.html ) im BGB durch und studiere diesen, du wirst ihn wom√∂glich √∂fter brauchen. Dies ist keine Rechts- oder Steuerberatung, wenn Probleme auftreten oder du dir unsicher bist, kontaktiere hier immer einen Rechtsanwalt. Grunds√§tzlich musst du hierbei folgendes beachten:

  • Die Mieterh√∂hung darf fr√ľhestens 15 Monate nach Einzug oder der letzten Mieterh√∂hung stattfinden (Einzugsdatum & Datum ab dem die neue Miete g√ľltig war – 558 Abs. 1 Satz 1 BGB)
  • Du musst die Kappungsgrenze beachten, das hei√üt die Miete darf innerhalb von 3 Jahren nicht √ľber 20 % erh√∂ht werden. In 274 St√§dten und Gemeinden ist die Kappungsgrenze sogar auf 15% reduziert worden (Hier gibt es eine √úbersicht in welchen St√§dten die Kappungsgrenze 15% betr√§gt: http://www.finanztip.de/kappungsgrenze/#c41136 )
  • Die Mieterh√∂hung muss schriftlich erfolgen (¬ß558a BGB), kann also auch per E-Mail geschehen. Ich pr√§feriere Einschreiben mit R√ľckschein oder pers√∂nliche √úbergabe.
  • Die Mieterh√∂hung muss begr√ľndet sein (Per Mietspiegel oder Vergleichsmiete)
  • Der Mieter muss der Mieterh√∂hung zustimmen, damit sie wirksam wird. Er kann sie nicht einfach ablehnen, sondern kann nur ablehnen, wenn die Mieterh√∂hung nicht rechtm√§√üig ist.
  • Der Mieter hat eine Frist zur Zustimmung. Die Frist wird unter 558b Abs. 2 Satz 1 BGB geregelt und besagt, dass die Frist mit Zugang des Erh√∂hungsschreibens beim Mieter beginnt und mit dem Ablauf des √ľbern√§chsten Monats endet.
  • Der Mieter kann formfrei zustimmen, das hei√üt auch m√ľndlich. Ich rate aber immer, dies aufgrund der Nachweispflicht bei Streitigkeiten schriftlich einzuholen
  • Mit Zugang der Mieterh√∂hung hat der Mieter ein Sonderk√ľndigungsrecht von zwei Monaten innerhalb der Frist, die ihm zur Reaktion auf das Mieterh√∂hungsverlangen zu steht

Es gibt folgende Arten von Mieterhöhungen:

Mieterhöhung nach Mietspiegel oder Vergleichsmieten

Du darfst als Vermieter die Miete auf ein orts√ľbliches Niveau anheben (BGB ¬ß558). Eine Mieterh√∂hung nach Mietspiegel begr√ľndet sich auf die Berechnungen der Durchschnittsmieten einer Stadt / Gemeinde. Die Stadtverwaltung f√ľhrt ¬†in der Regel alle 2 Jahre eine Neuberechnung des Mietspiegels durch. Diesen Mietspiegel kannst du auf der Website deiner Stadtverwaltung oder auch in Papierform dort vor Ort einsehen. Die Miete pro Quadratmeter, die dort f√ľr die Wohnfl√§che und Ausstattung deiner Wohneinheit angegeben ist, kannst du also maximal verlangen. Du musst allerdings auch die generellen Punkte, die oben beschrieben sind, beachten, denn die Miete darf beispielsweise nicht √ľber die 20% in drei Jahren erh√∂ht werden! Wenn es keinen Mietspiegel gibt, musst du Immobilien suchen, die √§hnlich oder vergleichbar mit deiner vermieteten Immobilie sind. Es m√ľssen mindestens 3 Vergleiche aufgezeigt werden und die Kappungsgrenzen, sowie die anderen Regeln gelten ebenso. Diese Vergleiche sind immer recht leicht anfechtbar, deshalb empfehle ich 5-6 Vergleichsmieten in der Hand zu haben um 2-3 Anfechtungen abwehren zu k√∂nnen. Investorenkontakte sind hierbei Gold wert. Sie k√∂nnen dir einfach und unkompliziert viele Vergleichsmieten zur Verf√ľgung stellen.

Mieterhöhung nach Sanierungsmaßnahme

Laut § 559 BGB kann der Vermieter die Kosten einer Sanierung / Modernisierung auf den Mieter umlegen. Jedoch kann nicht jede Sanierungsmaßnahme umgelegt werden, auch hier gibt es Vorschriften:

  • Energetische Sanierung: 555 b BGB Wenn die Sanierungsma√ünahme dem Mieter eine Heizkostenersparnis erbringt (Neue bessere Fenster, Fassadend√§mmung, Dachd√§mmung, neues Dach vollst√§ndig ged√§mmt, Kellerdeckend√§mmung, effizientere Heizanlage) ist diese umlagef√§hig.
  • Sanierung, die den Vertragszustand der Wohnung verbessert: 555 b BGB Wenn die Sanierung eine Verbesserung der Immobilie im Gegensatz zu vorher erbringt, wie beispielsweise ein Balkonanbau, ist diese umlagef√§hig. Eine reine Instandhaltung ist NICHT umlagef√§hig (T√ľr / Fenster defekt, neue einbauen die gleichwertig ist). Die Schaffung von neuer Wohnfl√§che ist auch umlagef√§hig.

Die tatsächlichen Sanierungskosten die dem Vermieter entstanden sind, kann er mit bis zu 11% auf die Miete umlegen. Beispiel:

Austausch der Fenster gegen effizientere
Sanierungskosten5000 ‚ā¨
11% umlagef√§hig550 ‚ā¨
Bisherige Kaltmiete pro Monat450 ‚ā¨
Bisherige Kaltmiete pro Jahr5400 ‚ā¨
Neue Kaltmiete pro Jahr5950 ‚ā¨
Neue Monatsmiete495,83 ‚ā¨

Der Mieter hat auch hier wieder das Sonderk√ľndigungsrecht, wie bereits beschrieben. Die Sanierung muss sp√§testens drei Monate vor Beginn der Bauarbeiten angek√ľndigt werden und √ľber Art, Umfang, Beginn und die voraussichtliche Dauer berichten. Au√üerdem muss aufgrund von Baukostensch√§tzungen (am besten gestempelt vom Architekt) die voraussichtliche Mieterh√∂hung und Betriebskosten (die sich dadurch minimieren) kommuniziert werden. WICHTIG: Die Mieterh√∂hung laut ¬ß 559 BGB unterliegt nicht der Kappungsgrenze! Das bedeutet, wenn ihr ein Objekt habt, das sehr niedrige Mieten aufweist, erh√∂ht erst unter Einhaltung aller Fristen und Rechten nach Vergleichsmiete bzw. Mietspiegel und DANACH noch eine Sanierungsaufwertung inklusive Erh√∂hung! So k√∂nnt ihr Mieten rasch erh√∂hen!

Neuvermietung

Bei einer Neuvermietung k√∂nnt ihr grunds√§tzlich eine Miete vereinbaren, die ihr euch w√ľnscht. Ihr m√ľsst jedoch aufpassen, wenn es um das Thema Wucher oder Mietpreisbremse geht. Mietwucher liegt in der Regel vor, wenn die Miete mehr als 50 Prozent √ľber dem orts√ľblichen Niveau liegt. Laut dem neuen Gesetz der Mietpreisbremse, d√ľrfen ab dem 01.06.2015 Mieten bei Neuvermietungen maximal 10 Prozent √ľber der orts√ľblichen Vergleichsmiete liegen. Sofern deine Immobilie in einer Region mit Mietpreisbremse liegt, darfst du bei Neuvermietungen nicht mehr als 10% auf die orts√ľbliche Vergleichsmiete aufschlagen! Viele Vermieter umgehen dies einfach, indem Sie m√∂bliert vermieten, weil dann zieht die Mietpreisbremse nicht mehr. Hier kannst du checken, wo genau die Mietpreisbremse aktiv ist: https://www.mietpreisbremse.bund.de/service/interaktive-deutschlandkarte/

Mieterhöhung nach Staffelmiete oder Indexmiete

Wenn du Neuvermietungen vornimmst mit neuem Mietvertrag, versuche immer mit Staffel- bzw. Indexmietvertr√§gen zu vermieten! Du wirst keine Steuerungsprobleme mehr ¬†mit Mieterh√∂hungen haben, weil die Mieten automatisch nach dem im Vertrag vorgegebenen Muster vorgenommen werden. Staffelmietvertr√§ge werden mit einer j√§hrlich im Vertrag festgelegten Miete gestaltet: Ab dem 01.01.2016 wird eine Kaltmiete von 450,00 ‚ā¨ vereinbart. Ab dem 01.01.2017 wird eine Kaltmiete von 475,00 ‚ā¨ vereinbart. Ab dem 01.01.2018 wird eine Kaltmiete von 500,00 ‚ā¨ vereinbart. Laut diesem ¬†Schema wird fortgef√ľhrt bis zum letzten vereinbarten Datum. Wichtig ist, dass Du wei√üt, dass wenn die Staffelbetr√§ge im Vertrag enden, diese Miete weiterl√§uft und Du nur nach Mietspiegel erh√∂hen kannst! Indexmietvertr√§ge sind meine Empfehlung f√ľr jeden Investor. Beim Indexmietvertrag orientiert sich die Kaltmiete jedes Jahr am amtlichen Verbraucherpreisindex f√ľr alle privaten Haushalte. Das bedeutet, dass eure vereinbarte Miete unmittelbar an die Inflation gebunden ist. Ihr m√ľsst bei dieser Variante abw√§gen, was schneller steigen wird: die Inflation oder die orts√ľbliche Kaltmiete. Zwischen zwei Mieterh√∂hungen muss mindestens 1 Jahr liegen. Auch beim Indexmietvertrag muss die Mieterh√∂hung schriftlich erfolgen und die neue Kaltmiete beinhalten. Die Mieterh√∂hung gilt ab dem √ľbern√§chsten Monat nach Eingang der Mitteilung beim Mieter. Du kannst nur nach Index die Miete erh√∂hen mit Abschluss des Mietvertrags, andere Erh√∂hungsarten sind nicht mehr zul√§ssig. Die Kappungsgrenze von 15-20% z√§hlt NICHT bei Staffel- & Indexmietvertr√§gen! Der Verbraucherpreisindex wird vom Statistischen Bundesamt festgelegt: https://www.destatis.de/DE/ZahlenFakten/GesamtwirtschaftUmwelt/Preise/Verbraucherpreisindizes/Tabellen_/VerbraucherpreiseKategorien.html?cms_gtp=145114_list%253D2%2526145112_list%253D2%2526145110_slot%253D2&https=1 Ob ihr nun mit Staffel- oder Indexmietvertrag oder sogar ohne fester Mieterh√∂hungsvereinbarung vermietet bleibt euch √ľberlassen.

Risiken bei Immobilieninvestments / Kapitalanlagen

Allgemeine Wertentwicklung des Marktes (kein Einfluss)

Die allgemeine Wertentwicklung des gesamten Immobilienmarktes können wir nicht beeinflussen. Wir haben bei allen Anlageformen ein Marktrisiko, bei der Immobilie haben wir allerdings immer noch den Wert der Immobilie als Sicherheit und die Mieten, die uns bei guter Kalkulation einen positiven Cash-Flow erwirtschaften.

Messi in der Immobilie

Stammtischweisheit Nummer 1, wenn man das Thema Vermietung von Wohnimmobilien anspricht, ist der Messi. Die erste Gegenfrage die man hier stellen kann ist, ob der Gespr√§chspartner schon mal einen Messi pers√∂nlich gesehen bzw. erlebt hat (Schaden). Meist kennen die Leute die ganzen Messi-Geschichte nur aus dem TV oder sonstigen Panikmachen, haben allerdings selbst noch nie einen erlebt! Fakt ist, dass es √§u√üerst wenige Messis gibt und wir selbst aktiv managen k√∂nnen, wen wir durch unsere saubere, gr√ľndliche Mieterauswahl in unsere Immobilie einziehen lassen. Wer einen m√∂glicherweise zuk√ľnftigen Mieter sorgf√§ltig mit Schufa, Belegen, Vorvermieterbescheinigung, usw. checkt, der wird hier keine Probleme bekommen. Des Weiteren spielt hier auch eine saubere Arbeit bei der Objektakquise eine Rolle. Wenn wir beispielsweise soziale Brennpunkte als Investitionsstandort meiden, so ¬†minimiert sich das Risiko des Messis ebenfalls. Solltest du dennoch noch gro√üe Angst vor einem Schaden und Mietausfall durch Messis haben, kannst du hier sogar Versicherungen abschlie√üen, die dein Risiko gegen null setzen.

Mietausfall

Mietausfall ist kalkulierbares Risiko! Rechne einfach in die nicht umlagef√§higen Kosten deines Investments einen Wert von durchschnittlich 5% ,ein wenn du unsicher bist. Mietausfall kann man auch deutlich minimieren, indem man eine erstklassige Standortauswahl seines Investments trifft (zukunftssicher, viele Jobs, gutes Milieu, gute Infrastruktur, etc.). An solchen Standorten hat man normalerweise keine Probleme, Mieter zu finden, denn gewohnt wird immer und an guten Standorten herrscht Wohnungsknappheit. Bei deiner Finanzierung kannst du auf die M√∂glichkeit der Tilgungssaussetzung zur√ľckgreifen (achtet bei der Finanzierung darauf, dass die M√∂glichkeit einger√§umt wird), was die monatliche Belastung bei Mietausfall deutlich minimiert. Ebenfalls wie beim Messi, kannst du dich auch hier gegen Mietausfall gegen einen monatlichen Beitrag versichern (nicht umlegbar aber steuerlich absetzbar!). Wenn Mietausf√§lle beispielsweise durch Wassersch√§den oder dergleichen stattfinden, bekommst du von der Geb√§udeversicherung den Mietausfall ebenfalls bezahlt.

Das Zinsrisiko bei Immobilieninvestments

Der Zins ist aktuell sehr tief, was uns nat√ľrlich gef√§llt. Allerdings birgt dieses Zinstief ein sehr gef√§hrliches Risiko und zwar das Risiko des Zinsanstiegs bis zur Anschlussfinanzierung. Alle, die denken, sie k√∂nnen sich mit der aktuellen Annuit√§t ¬†eine Immobilie ‚Äěleisten‚Äú bzw. einen positiven Cash-Flow erzielen, sollten immer auch die Restschuld nach Ihrer angenommenen Darlehenslaufzeit errechnen! Rechnet mit einer Anschlussannuit√§t in H√∂he von 6-8%. Es ist Ansichtssache, mit welchem Prozentsatz man hier ins Rennen geht (konservativ vs. Risiko). Beispiel:

Objektrisiken: Sanierungsstau usw., Instandhaltung mit ein berechnen

Oft m√∂chten Investoren m√∂glichst g√ľnstig Objekte einkaufen und verlieren hier den √úberblick. Die meisten Immobilien, die g√ľnstig sind, sind Problemobjekte. Das ist nicht einmal schlimm, sondern f√ľr uns Investoren eine sch√∂ne M√∂glichkeit, sich im Markt zu bewegen. Allerdings solltet ihr die die Sanierungsma√ünahmen korrekt kalkulieren. Hilfreich ist hier ein Fachmann, ¬†m der euch eine Baukostensch√§tzung √ľber alle Ma√ünahmen kalkulieren kann. Bedenkt sowieso, dass die meisten Banken eine gestempelte Baukostenaufstellung eines Architekten verlangen, wenn ihr Sanierungen mitfinanzieren wollt. Au√üerdem solltet ihr in den Bewirtschaftungskosten der Immobilie je nach Zustand auch f√ľr die laufende Instandhaltung einen Betrag von 10-20 ‚ā¨ pro m¬≤ im Jahr mit einplanen.

Schäden höherer Gewalt, die die Immobilie zerstören

Alle Schäden die durch höhere Gewalt entstehen, können durch Versicherungen abgedeckt werden. Versicherungen sind auf die Mieter umlagefähig (je nach Versicherung).

Hohe Eigenkapitalrendite als Risiko

Hier hatte ich dir den Hebel- bzw. РLeverageeffekt erklärt. Allerdings kann der Hebeleffekt auch in die negative Richtung auftreten. Das bedeutet, je mehr Fremdkapital in deiner Immobilie steckt, desto höher ist dein Kapitaldienst. Wenn dir auf einmal Mieten wegbrechen, ist die Belastung  viel höher, als wenn du mehr Eigenkapital in die Finanzierung eingebracht hättest. Mietausfall oder Mietminderungen sind allerdings meist Fehler des Investors. Sei es eine falsche Standortanalyse oder Sanierungsstau in den Immobilien. Durch saubere Arbeit in der Objektanalyse und des Managements kann man dieses Risiko in der heutigen Zeit deutlich senken wenn man seine Hausaufgaben macht!

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