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➤ Immobilien Investment: Anleitung Schritt für Schritt zur ersten Immobilie

Feb 7, 2019 | Bestandsentwicklung, Bestandsentwicklung, Bestandspflege, Finanzielle Freiheit, Finanzierungen, Immobilien, Immobilienkauf, Immobilienverkauf, Strategie | 9 Kommentare

Inhaltsverzeichnis

Generelles zum Thema investieren in Immobilien

Kann wirklich jeder in Immobilien (Kapitalanlagen) investieren?

Viele Leute denken, dass die Tür der Immobilieninvestments ausschließlich für sehr wohlhabende Menschen offen steht. Hier kann ich ganz klar sagen, dass dies nicht der Fall ist. Wirklich nahezu Jeder kann meiner Meinung nach in Immobilien investieren, wenn er ehrgeizig an seinem finanziellen Grundgerüst arbeitet. Das Schöne an Immobilien ist, dass du einen hohen Sachwert kaufen und dir das Geld von der Bank leihen kannst und dabei nur eine, im Vergleich zum Fremdkapital, kleine Summe an Eigenkapital oder gleichwertigen Sicherheiten mitbringen musst. Keine andere Art der Investition bietet dir das. Nehmen wir das Beispiel Gold oder Aktien. Du kannst hiermit auch einen Cash-Flow generieren, allerdings wird dir hierfür keine Bank solch eine Summe leihen, wie für die stabil geltende Immobilie. Der Aktienmarkt gilt als volatil und deshalb beleiht die Bank eine Immobilie deutlich besser. Machen wir hierzu ein kleines Beispiel meiner ersten Eigentumswohnung als Investmentimmobilie: Ich bekam über einen Hausverwalter einen Deal angeboten, die ETW war nicht auf dem Markt und wurde ausschließlich mir angeboten:

ETW Raum Mannheim Provisionsfrei

10 Parteien

55 qm²

Balkon

Saniert – komplett mit Rechnung 15.000 € (inklusive Bad etc.)

BJ 1970

Komplettsanierung 1995 mit Vollwärmeschutz, alle Leitungen, Strom, Heizung, Fenster

Einbauküche

Balkon

280 € Kaltmiete 100 € Mobiliar (Küche) = 380 € (sofort steigerungsfähig)

Preis 70.000

Preis nach Verhandlung und Kauf ➨ 50.000 €

Diese Wohnung habe ich mit einem Eigenkapitaleinsatz von rund 10.000 € gekauft. Diesen Betrag musste ich bis zu dessen Tilgung an die Bank als Sicherheit abtreten, die Nebenkosten waren inkludiert (107% Finanzierung). Wen es interessiert, es war eine lokale Sparkasse in meiner Region. Was ich damit eigentlich ausdrücken wollte, ist, dass man sich mit 10.000 € eine Immobilie im Wert von weit mehr als 50.000 € leisten kann, denn ich habe unter dem tatsächlichen Wert gekauft.

Kannst du Aktien im Wert von 50.000 € kaufen, wenn du nur 10.000 € an Eigenkapital vorweisen kannst? Keine Bank leiht dir hierfür das Geld!

10.000 € ist nicht das Minimum, du kannst beispielsweise auch mit 1-Zimmer Appartements starten, die ebenfalls eine feine Rendite abwerfen können. Meine Aussage war, dass nahezu jeder, der ehrgeizig ist, starten kann und das meine Ich ernst. Wenn du den Ehrgeiz hast, ein Vermögen mit Immobilien aufzubauen und finanziell frei zu werden, wirst du auch einen Barkeeper Job samstags und sonntags machen, wodurch du 450 € plus Trinkgeld jeden Monat auf die Seite legen könntest. Das wären jährlich 5.400 € die du sparen könntest, um in zwei Jahren das gleiche Investment durchzuführen, das ich getätigt habe (natürlich sollten Schufa usw. auch stimmen) oder bei schlechtem Einkommen aus nicht selbstständiger Arbeit mit einem Appartement zu starten bei mehr Eigenkapitaleinsatz (mehr Einsatz von Eigenkapital bedeutet weniger Risiko für die Bank = höhere Chance, dass du eine Finanzierungszusage bekommst bei schlechter Bonität).

Warum Jeder in Immobilien investieren sollte

Inflation & Wertsteigerung

Unter Inflation versteht man den Verlust der Kaufkraft einer Währung und somit steigendem Wert von Sachwerten. Immobilien sind Sachwerte und sind nicht negativ von der Inflation betroffen. Einer der Gründe, warum wir Immobilien fremdfinanzieren sollten, macht das nachfolgende Beispiel deutlich: Bei einer 100.000 € Fremdfinanzierung, würde diese Summe bei einer angenommenen Inflation von Ø 2% über 30 Jahre einen Kaufkraftverlust von 45.500 € nachweisen (Der Einfachheit halber ist hier keine Tilgung mit eingerechnet)!

Dies bedeutet, dass du mit einer fremdfinanzierten Immobilie, in 30 Jahren 45.500 € an Kaufkraft gewonnen und diese somit gespart hättest. Immobilien haben historisch nachweisbar eine Steigerung der Preise erfahren. Die Wertsteigerung ist natürlich spekulativ, aber eine historisch nachweisbare Zahl, die stark auf den Investitionsstandort ankommt. In den letzten Jahren gab es einen hohen Preisanstieg im Immobiliensegment, jedoch denke ich nicht, dass Immobilien generell zu teuer sind. Solange die Mieten mit den Preisen wachsen, sehe ich hier kein Problem. Sollte sich aber eine Schere von Kaufpreisen zu Mieten bilden, würde sich das Investment nicht mehr lohnen. Sofern du eine saubere kaufmännische Prüfung durchführst, wirst du nicht zu teuer kaufen, denn die Kennzahlen nach denen ein Investor kauft, können bei zu teuren Immobilien nicht posititiv ausfallen.

Mehr zu dem Thema Wertsteigerung & Inflation mit Tabellen und weiteren Tools kannst du hier finden:

Hebeleffekt (Leverage-Effekt)

Wie Du oben bereits gelesen hast, ist es bei Immobilieninvestments von Vorteil, diese, aufgrund der Thematik der Inflation, fremd zu finanzieren.Wenn du eine Immobilie fremd finanzierst, kommst du in den Genuss des sogenannten Leverage-Effekts. Hier ein konkretes Beispiel:

Vergleich eigenfinanzierte vs. fremdfinanzierte Immobilie

EigenfinanziertFremdfinanziert nur 5k EK50/50
Gesamtinvestitionskosten Immobilie100.000 €100.000 €100.000 €
Eigenkapitalanteil100.000 €5.000 €50.000 €
Fremdkapitalanteil0 €95.000 €50.000 €
Zinsen 2%0 €1.900 €1.000 €
Jahresnettokaltmiete4.800 €4.800 €4.800 €
Bewirtschaftungskosten 20%960 €960 €960 €
Nettoobjektergebnis (JNKM-BWK)3.840 €3.840 €3.840 €
Nettorendite Formel: Nettoobjektergebnis / GIK3,8%3,8%3,8%
Nettoobjektergebnis nach Steuer (Nettoobjektergebnis-Zinsen)3.840 €1.940 €2.880 €
Eigenkapitalrendite Formel: Nettoobjektergebnis n. Steuer / Eigenkapitalanteil3,8%38,8 %5,76%
Anf. Tilgung 2%0 €1.900 €1.000 €
Cash-Flow pro Jahr (JNKM-BWK-Zinsen-Tilgung)3.840 €40 €1.840 €

Die Eigenkapitalrendite weißt die Rendite der Miete zu deinem eingesetzten Kapital auf.

Wie Du siehst, kannst du dein eingesetztes Kapital mit dem aufgenommenen Geld der Bank hebeln. Du kaufst eine Immobilie mit extrem hohem Wert mit sehr wenig Eigenkapital, die Rendite bekommst du aber auf das gesamte Investment. Du kannst also mit wenig Eigenkapital mehrere Wohneinheiten kaufen und hebeln. Des Weiteren nutzt du steuerliche Vorteile, weil beispielsweise Zinsen, die steuerlich geltend gemacht werden können. In der Aufstellung kannst Du außerdem sehen, dass eine ETW, die dir quasi 40 € Cash-Flow im Jahr bringt, bei einem Eigenkapitaleinsatz von 5000 € möglich ist. Hinzu würden auch noch 1900 € im Jahr an Tilgung generiert, die jährlich aufgrund des Annuitätendarlehen zunimmt. Cash-Flow, bedeutet, was nach Abzug aller relevanten Kosten von der Jahresnettokaltmiete dir am Ende übrig bleibt (Darauf zahlst du Einkommenssteuer, weil es dein zu versteuerndes Einkommen erhöht; Wen es Interessiert: Versteuert wird die Kaltmiete – Abschreibung – Zinsen -> Bei meinem beschriebenen Investment würden die 40 € Cashflow also einen negativen Cashflow nach Steuer bedeuten. Also immer an die Steuern denken – Die meisten Bücher lassen dieses Thema links liegen und rechnen die Immobilien schön). Die Beispiele sind keine großen Renditeknaller, sie sollen lediglich der Veranschaulichung der Eigenkapitalrendite dienen (Zahlen sind einfach kurz ausgedacht).

Aktives Management

Anders als bei Aktien, kannst du dein Investment aktiv managen und aufwerten. Das muss keine große Sanierungsmaßnahme sein, es kann bereits eine erhebliche Aufwertung des Objektes durch saubere Mieterauswahl stattfinden. Achte auf ordentliche Verhältnisse in der gesamten Anlage, Anpassung von Mieten auf Marktniveau oder Nutze eine Baureserve (Beispiel: eine Baulücke auf deinem Grundstück auf dem bereits eine Bestandsimmobilie steht und du einen Neubau errichten könntest) auf einem bereits vorhandenen Grundstück.

Mieter zahlt Darlehen

Du kaufst eine Immobilie in Höhe von 100.000 €, bringst aber nur ein geringes Maß an Eigenkapital ein, bekommst allerdings eine Rendite auf den kompletten Sachwert (Kaltmiete bezieht sich auf die Wohnung nicht auf dein eingesetztes Kapital!). Dein Mieter zahlt sogar mehr, als den gesamten Kapitaldienst (Zins & Tilgung), den du an die Bank abführen musst. Was gibt es besseres?

Steuerpositiv

Immobilien zur Vermietung & Verpachtung werden vom Staat mit steuerrelevanten Abschreibungsmöglichkeiten gefördert. Das bedeutet, Du kannst aufgrund der jährlichen Abnutzung Beträge absetzen, die dein zu versteuerndes Einkommen mindern und somit deine persönliche Steuerlast verringert. Du kannst Immobilien bis Baujahr 1925 jährlich mit 2,5% des Gebäudewertes abschreiben. Solche die später gebaut wurden, können mit 2% jährlich abgeschrieben werden (Nur der Gebäudewert, weil der Grund und Boden keinerlei Abnutzung unterliegt).

Cash-Flow

Du solltest immer nach allen Kosten der Immobilie, einen Überschuss (positiver Cash-Flow) erwirtschaften. Du verdienst mit deiner Immobilie also jeden Monat Geld. Außerdem wertet das deine Bonität für die weitere Kreditvergabe bei den Banken auf, weil dein monatliches Einkommen erhöht wird. Mit jeder weiteren Immobilie, wächst deine Bonität und dein monatliches Einkommen. Ist das System einmal im Rollen kannst du durch die Tilgung freigewordene Grundschulden wieder als Eigenkapital nutzen und das nächste Objekt kaufen, dass wiederrum deinen Cash-Flow erhöht. Bei Mehrfamilienhäusern sind Überschüsse von 1.000 € monatlich keine Seltenheit (je nach Lage und Zustand). Der Cash-Flow, kann dein Weg in die finanzielle Unabhängigkeit werden.

Das Grundgerüst für den Einstieg in Immobilieninvestments – Diese Dinge MUSST Du wissen wenn du mit Immobilien Investments starten willst!

Deine persönliche Immobilienstrategie (inklusive Exit- / Verkaufsstrategien)

Generelles

Generell gibt es Grundsätze die Du wissen musst wenn du mit Immobilien Geld verdienen möchtest:

Die 3-Objekt-Grenze

Mit der 3-Objekt-Grenze ist folgendes gemeint: Die 3-Objekt-Grenze sagt aus, dass Du innerhalb von 5 Kalenderjahren nicht mehr als drei Objekte veräußern darfst. Wenn Du das nicht beachtest wirst du als Gewerbetreibender eingestuft und somit unterliegst du nicht mehr nur der Einkommenssteuer, sondern ebenso möglicherweise der Gewerbesteuer. Alle Objekte die in dem Zeitraum veräußert wurden werden auch nachversteuert.

Der anschaffungsnahe Aufwand bei Sanierungsmaßnahmen

Oft entsprechen die erworbenen Immobilien nicht mehr den Standards der Generation oder des Käufers. Du musst hier aber unbedingt darauf achten, dass du nicht über 15 % ohne Umsatzsteuer an Sanierungskosten des Gebäudewertes kommst (das heißt ohne dein Grundstück) innerhalb der ersten drei Jahre! Falls Du über die 15% Grenze schlitterst, werden alle Aufwendungen die du geleistet hast in die Anschaffungskosten der Immobilie einberechnet (Kaufpreis + alle Sanierungsaufwendungen). Das bedeutet du kannst deine Steuerlast nur um erhöhte Abschreibungen mindern und nicht im Jahr des Anfalles der Sanierungskosten, diese komplett geltend machen.

3/10 Strategie

Die sogenannte 3/10 Strategie, ist die am meisten verbreitete Strategie bei Investoren und Kapitalanlegern. Die „3“ in der Strategie deutet auf die 3 Kalenderjahre Haltefrist bei Immobilien hin. Wenn du unter den 3 Jahren etwas an deiner Immobilie sanieren musst, kannst du die Sanierungskosten nur bis maximal 15% des Gebäudewertes direkt im anfallenden Jahr geltend machen. Solltest du innerhalb der ersten 3 Jahre über diese 15% Grenze kommen, werden alle bisher angefallenen Sanierungskosten in die Abschreibung des Gebäudes mit eingepreist!

Beispiel:

Vergleich der unterschiedlichen Besteuerungen:

Direkt steuerlich geltend vs. Abschreibung

Direkte Absetzbarkeit nach 3 Jahren:

AfA (direkte Sanierung nach Kauf)

Kauf eines MFH für 500.000 € (wir unterstellen 500k ist der Gebäudewert der Einfachheit):   2% Abschreibung (AfA): 10.000 € (Minderung deines zu versteuernden Einkommens pro Jahr / 50 Jahre lang) 15% Grenze: 75.000 € Sanierungsmaßnahmen 125.000 € Minderung deines zu versteuernden Einkommens im Sanierungsjahr um die vollen 125.000 € !Kauf eines MFH für 500.000 € (wir unterstellen 500k ist der Gebäudewert der Einfachheit):   15% Grenze: 75.000 € Sanierungsmaßnahmen 125.000 € Berechnungsgrundlage der AfA: 500k + 125k weil die Sanierung über der 15% Grenze liegt = 625k 2% Abschreibung (AfA): 12.500 € (Minderung deines zu versteuernden Einkommens pro Jahr) Minderung deines zu versteuernden Einkommens pro Jahr über 50 Jahre Keine einmalige Absetzung der Sanierungskosten!

Laut § 23 im EstG (http://www.gesetze-im-internet.de/estg/__23.html ), ist der Gewinn aus einer Immobilienveräußerung von ausschließlich vermieteten Immobilien nach 10 Jahren steuerfrei. Diese Steuerersparnis nutzt man, um den Gewinn aus der Wertsteigerung der Immobilie steuerfrei zu realisieren, um beispielsweise neues Eigenkapital für frische Investments zu schaffen. Wenn du außerhalb der 10 Jahresfrist veräußerst (ausschließlich vermietete Immobilie) wird der Gewinn, sofern du eine Privatperson bist, mit deinem persönlichen Steuersatz im Rahmen der Einkommenssteuererklärung versteuert und frisst einen riesigen Teil deines Gewinns.

Zusammengefasst bedeutet diese Strategie also:

  • Sanierungsbedürftige Immobilie 3 Jahre vermieten ohne Sanierung (nur Instandhaltungen)
  • Nach 3 Jahren sanieren
  • 10 Jahre zum angepassten Mietzins vermieten
  • Nach 10 Jahren steuerfreien Gewinn realisieren

 

Buy and Hold

Die für mich klassischste und interessanteste Strategie ist die Buy & Hold Strategie. Wenn du dir einen stetigen, Großteils passiven Einkommensstrom aufbauen möchtest, ist dies die beste Strategie. Investoren mit dieser Strategie kaufen Immobilien, die nachhaltig über große Zeitspannen eine gute Vermietbarkeit gewährleisten (Substanz, gute Standortanalyse, Rentabilität). Die Immobilie wird gekauft, aktiv gemanaged und auf den neuesten Stand gebracht. Die Mietverhältnisse werden nach und nach auf Marktniveau angehoben und somit die Jahresnettokaltmiete des Objektes stark erhöht. Anschließend wird sauber instandgehalten und die Miete immer pünktlich auf das Marktniveau angepasst. Die Inflation gibt dir hierbei über Jahre Rückenwind und das Objekt wird immer stärker getilgt. Durch die ständige höhere Tilgung reduziert sich die Restschuld und spätestens bei der Anschlussfinanzierung erhöht sich der Cash-Flow pro Immobilie enorm. Mit rollierendem Eigenkapital kannst du dein Immobilienportfolio noch schneller aufbauen. Hier nochmal die Schere die du von der Inflation & Wertsteigerung kennst:

Fix & Flip

Fix & Flip bedeutet den schnellen Kauf und Verkauf einer Immobilie, verbunden mit einer Aufwertung, die sich durch den Gewinn deutlich amortisiert. Diese Strategie ist nicht für Anfänger geeignet, weil man sich hiermit sehr schnell mit dem gewerblichen Grundstückshandel infizieren kann und somit alle Vorteile des Privatinvestors verliert. Profis gründen meistens eine eigene GmbH für solche Objekte, um mit ihren Privatobjekten nicht in Infizierungsgefahr zu geraten und die Steuerlast auf den Gewinnen zu reduzieren. Du musst wenn du Fix & Flip betreiben willst, entweder selbst sehr begabt im Handwerk sein oder erstklassige Kontakte zu Handwerker oder sogar Architekten innehaben (je nach Größe des Objektes und Arten der Sanierungen). Außerdem musst du den Markt in dem du diese Fix & Flip Immobilie kaufst, in und auswendig kennen, denn nichts ist fataler, als auf einer Immobilie zu sitzen, die du eigentlich nur schnell flippen wolltest. Finanzierungstechnisch ist man hier auch auf Profiniveau unterwegs. Du solltest einen versierten Vermittler oder Bankberater, schon bevor du ein solches Objekt kaufst, in der Pipeline haben, denn variable Darlehen (EURIBOR) kann nicht jeder einfache Bankberater abwickeln (die meisten können nur einfache Häuslebauer bedienen). Falls du einen Vermittlerkontakt benötigst stelle mir hier eine Anfrage, dann helfe ich dir:

Normale Annuitätendarlehen kommen hier gar nicht in Frage, denn hier fallen sehr hohe Vorfälligkeitsentschädigungen an, wenn du vor Zinsbindungsfrist aus dem Darlehen aussteigen möchtest.

Umnutzungsstrategie

Oft sind Objekte mit großen Gastronomieeinheiten im EG Ladenhüter, weil viele Banken nicht so viel Gewerbe in einer Immobilie finanzieren möchten und generell ein riesiges Risiko auf Leerstand bei dieser Assettklasse herrscht. Prüfst du allerdings vor dem Kauf auf dem Bauamt eine Umnutzung, sind hier einige Schnäppchen zu ergattern. Bedenke und kalkuliere hier aber den Leerstand wärend der Umnutzungsphase mit ein und lasse dir die Sanierungskosten von einem Architekten oder Bauexperten schätzen. Der Hebel bei solchen Objekten wird mit besseren Sanierungskontakten natürlich noch größer und lohnenswerter. Gewerbeobjekte besitzen meist große Flächen und sind vom Preis pro Quadratmeter deutlich unter Wohnimmobilien angesiedelt. Mit einer Umnutzung kannst du dieses Delta zu deinen Gunsten umkehren. Es gibt noch zahlreiche weitere Strategien aber ich denke für den Anfang sollte das reichen. Weitere Strategien werde ich noch in meinem Blog vorstellen.

Welche Strategien sind für dich die Besten?

Was ich jedem nur wärmstens empfehlen kann ist, bevor eines Investments, die Strategie festzulegen. Einen super Überblick auf 20 unterschiedliche Strategien für Immobilien Investments von 20 verschiedenen Co-Autoren, bietet das Buch „Das System Immobilie“ von Thomas Knedel. Von Fix & Flip mit konkreten Beispielen, über Deals mit Co-Investoren, bietet das Buch praxisnahe Strategie-Beispiele für jeden Immobilieninvestor. Ihr könnt die Strategien einfach für euch übernehmen und selbst anwenden (und der Knaller, das Buch kostet gerade mal 6,95€ für den Versand & Druck!). ZUM BUCH MIT 20 IMMOBILIEN INVESTMENT STRATEGIEN ➨

Kennzahlen bei Immobilieninvestments – So kalkulierst und rechnest Du ob dein Investment rentabel ist

Ich möchte hier nur kurz einige Fachbegriffe erläutern, die für dich wichtige Prüfkriterien im Rahmen des Erwerbs von Immobilien sein werden. Wie man genau ein Investment kaufmännisch prüft und welche Kennzahlen du verwendest, findest du unter dem Punkt KAUFMÄNNISCHE PRÜFUNG VON IMMOBILIEN INVESTMENTS.

Kaufpreisfaktor

Der Faktor bezeichnet eine messbare Größe, mit der Du die Rentabilität von Immobilien vergleichen kannst. Der Faktor kann auf unterschiedliche Arten gebildet werden. Für den Faktor oder andere Formen der Kaufpreis- oder Renditeberechnung gibt es mehrere Bezeichnungen. Die Form, die ich am häufigsten kennengelernt habe, ist die „Maklerformel“. Sie berechnet sich folgendermaßen: Kaufpreis / Jahresnettokaltmiete Der Investor zieht hier nicht den Kaufpreis als Größe zu Rate, sondern die Gesamtinvestitionskosten der Immobilie. (Inklusive Sanierungen, Kaufnebenkosten, usw.): GIK / Jahresnettokaltmiete Der Faktor spiegelt einen Renditewert. Es ist quasi der Kehrwert des Faktors: 1/Faktor = Rendite Beispiel eines Faktors: 15 entspricht der Formel: 1/15 = 6,67% oder: 75000 € GIK / 5000 Jahresnettokaltmiete = Faktor 15 = 6,67% Bruttorendite Bruttorendite, weil unterschiedliche Bausteine hier noch nicht berücksichtigt sind, wie bspw die Bewirtschaftungskosten etc. Hier kannst du dir eine kostenlose Übersicht downloaden, welcher Faktor welche Rendite widerspiegelt.

Cash-Flow

Als Cash-Flow bezeichnen wir die Summe, die nachdem alle Kosten von den Erträgen subtrahiert wurden, übrig bleibt. Ich berechne den Cash-Flow immer vor Steuer bei der Prüfung eines Investments, denn der persönliche Steuersatz ist immer individuell. Jahresnettokaltmiete -Bewirtschaftungskosten (20-25%) -Kapitaldienst = Cash-Flow vor Steuer

Rendite

Wie Du bereits bei Kapitel 1 unter dem Punkt Eigenkapitalrendite gelesen hattest, gibt es unterschiedliche Formen von Renditen. Wir unterscheiden bei Renditen in folgende Sparten:

Bruttorendite

Nettorendite

Eigenkapitalrendite

Jahresnettokaltmiete / GIK

(keine Beachtung der immobilienbezogenen Bewirtschaftungskosten)

Nettoobjektergebnis (Jahresnettokaltmiete – Bewirtschaftungskosten) / GIK

(Rendite, die alle Kosten der Immobilie mit einbezieht und sie dem Wert der Immobilie gegenüberstellt – Also wie ein Barkauf!)

Nettoobjektergebnis n. Steuer / eingesetztes Eigenkapital

(Rendite, die alle Kosten der Immobilie mit einbezieht und sie dem eingesetzten Kapital gegenüberstellt)

Bewirtschaftungskosten

Als Bewirtschaftungskosten, bezeichnen wir die Kosten, die für die laufende Bewirtschaftung der Immobilie anfallen. Die Bewirtschaftungskosten werden unterteilt in auf den Mieter umlegbare Kosten und nicht umlegbare Kosten. Alle nicht umlegbaren Kosten mindern die Rendite, da der Investor diese bezahlt. Nicht umlegbare Kosten sind:

  • Verwaltungskosten (ca 10-25 € pro Wohneinheit im Monat)

  • Instandhaltungsrücklagen (je nach Gebäudezustand 7,50-20 €)

  • Mietausfallwagnis (5% der Kaltmiete)

Wenn wir eine grobe Kalkulation eines Investments durchführen, rechnen wir immer mit 25% der Jahresnettokaltmiete als Bewirtschaftungskosten die wir abführen müssen (Viele Banken rechnen übrigens genau gleich).

Kapitaldienst

Als Kapitaldienst bezeichnen wir die Summe, die monatlich an die Bank für die Rückführung des Darlehens erbracht werden muss durch den Schuldner. Es ist einfacher, mit einem Kapitaldienst Immobilien zu kalkulieren, als nur mit Zins und Tilgung, weil man diese dann monatlich an die beiden Beträge anpassen müsste.

Beleihungsauslauf

Als Beleihungsauslauf, von dem beispielsweise Banker oder Finanzierungsberater sprechen, bezeichnen wir den prozentualen Anteil, den die Bank von deinem Vorhaben beleiht, also mit Fremdkapital „füttert“.

Die Banken bewerten die Immobilien meist mit 60% des Kaufpreises. Sie nehmen einfach an, dass Sie 60% des Kaufpreises bei einer sofortigen Zwangsversteigerung erzielen könnten.

Wenn Du jetzt 80% beleihst, müsstest Du immer noch 20% Eigenkapital und zusätzlich die Kaufnebenkosten einbringen um die Immobilie kaufen zu können. Darlehensanteile die über 80% des Beleihungsauslaufes gehen, bezeichnen die Banken mit Blankodarlehen, das heißt nicht durch die Immobilie gesicherte Anteile.

Die Banken rechnen also bei der Bewertung der Immobilie unterschiedlich. Manche rechnen auch zuerst mit einem 10-prozentigen Abschlag und rechnen dann auf 60% runter. Alles darüber sind Blankoanteile die nur durch die persönliche Bonität des Kreditnehmers vergeben werden.

Beispiel:

Immobilie für 100.000€, Beleihungsauslauf 90% = 90.000 € Immobiliendarlehen der Bank ➦ FALSCH !

KORREKT:

Immobilie: 100.000 € Kaufpreis

10% Abschlag: 90.000 €

80% Beleihungsauslauf: 72.000 €

60% Beleihungsauslauf: 54.000 €

Kaufnebenkosten sieht die Bank grundsätzlich nicht als Wert einer Immobilie und beleiht dies somit nicht (keine Sicherheit für die Bank). Trotzdem können Kaufnebenkosten finanziert werden. Allerdings unterscheiden sich dann die Zinssätze deutlich, da dies meist als „Blankoanteil“ gesehen wird. Als Blankoanteil / Blankodarlehen bezeichnet man den Teil des Darlehens, der nicht durch einen Sachwert besichert ist (Immobilie Die Kaufnebenkosten können auch als Privatdarlehen zu normalen Konditionen aufgenommen werden, wie beispielsweise bei der Hanseatic Bank. Die Zinssätze sind hierüber natürlich weitaus höher als bei einem Immobiliendarlehen. Beachtet, dass Banken immer auf den Kaufpreis einen Abschlag von meist mindestens 10% einpreisen und anschließend von diesem Wert also „100% Beleihungsauslauf“ ausgehen. Für Banken sind Immobilienkredite mit einem Beleihungsauslauf von 60% und niedriger „gesunde“ Kredite, ohne größere Risiken. Deshalb bekommt man hier meist die beste Kondition.

Deine Immobilienfinanzierung

Wie Du schon gelesen hast, finanzieren Banken gerne Immobilien und wir möchten mit dem geliehenen Fremdkapital unser Eigenkapital hebeln (Leverageeffekt genannt). Also partizipieren beide Parteien von dem Deal, eine klassische win-win-Situation! Um bei den Banken eine Finanzierung mit guten Konditionen zu bekommen, gilt es, einige Kriterien zu erfüllen, die wir kurz durchgehen werden:

Monatliche Ein- und Ausgabenrechnung:

Um einen Überblick über die monatlichen Finanzen zu bekommen, benötigt die Bank und Du selbst eine exakte Aufstellung wie die monatlichen Belastungen und Gutschriften aussehen. Hierbei wirklich ALLES auflisten, wofür du Geld ausgibst, bei Dingen wie Lebensmittel, messe die Ausgaben über 3 Monate und bilde Mittelwerte. Das Gleiche gilt für Versicherungen, die du nur jährlich zahlst, bilde einen Mittelwert und lege alle Kosten auf die Monate um (Jahresbeitrag / 12). Auch für deinen Urlaub solltest du einen Schätzwert einfließen lassen, also für wirklich jede Ausgabe die du tätigst. Die Bank interessiert dein Nettoeinkommen, welches du erzielst. Dies können Gehälter, Mieteinnahmen aus bereits vorhandenen Objekten, Dividendenausschüttungen oder Erträge aus einer unternehmerischen Tätigkeit sein. Um in Immobilien investieren zu können muss deine Ein- und Ausgabenaufstellung immer einen Überschuss ausweisen. Falls dies bei dir nicht der Fall sein sollte, ist das auch nicht schlimm, du kannst schließlich hier etwas ändern. Gehe deine kompletten Ausgaben durch und optimiere alles, was du nicht benötigst. Das ist der schnellste Weg, um dir einen Einnahmenüberschuss zu verschaffen. Als nächstes kümmere dich um deine Einnahmenseite, rede mit deinem Vorgesetzten über mehr Gehalt, bewerbe dich auf Nebenjobs, um deine Einnahmenseite zu erhöhen.

Vermögenswerte:

Die nächste Aufstellung die Du benötigst, ist eine Vermögensübersicht. Hier listest du alle deine Werte auf, die ein Vermögen im Sinne der Bank bedeuten. Deine Vermögenswerte listest du mit absteigender Liquidierung auf, das bedeutet an erster Stelle kommen Werte wie Barvermögen, Geld auf Konten, die direkt verfügbar sind, usw. Danach listest du deine Vermögenswerte in Gold / Aktien / ETF’s auf. Die Auflistung geht immer mehr in Richtung schwerer bewertbar / nicht leicht und schnell verkäuflich. Ziemlich zum Schluss kommen Immobilienwerte die getilgt sind, also wie viel Wert einer Immobilie in deiner Tasche steckt, hierbei nicht die restlichen Schulden dazu addieren! Vermögenswerte die abgetreten sind oder nicht frei verfügbar, wie beispielsweise Rentenversicherungen oder abgetretenes Cash auf Tagesgeldkonten, bitte separat aufführen, denn diese Werte können nicht mehr von der Bank beliehen werden, erhöhen aber trotzdem deine Bonität bei der Bank, weil du Eigenkapital vorzeigen kannst. Wenn du deine Vermögenswerte aufgelistet und unterteilt hast, machst du das Ganze nun mit deinen Verbindlichkeit / Schulden, die du hast. Auch hier gehst du genau gleich vor wie bei den Vermögenswerten von leicht bis schwer liquidierbar. Beginnen kannst du mit Konsumkrediten oder KfZ Krediten, bis hin zu deinen Restschulden auf Immobilien die du besitzt. Nun sollte hier ebenso wie bei der Ein- und Ausgabenrechnung ein positives Delta erscheinen. Falls dies nicht der Fall ist, gehe wie bei der Problembehebung der Ein- und Ausgabenrechnung vor!

Schufa:

Banken lassen sich vor Abschluss eines Finanzierungsgeschäfts immer einen persönlichen „Bericht“ bei den Bonitätsauskunfteien erstellen, beziehungsweise fragen deinen individuellen sogenannten „Score“ bei der SCHUFA ab. Hier fließen sämtliche Daten über dein Zahlungsverhalten (ob du immer brav deine Rechnungen bezahlst), deine anderen Verbindlichkeiten, wie weitere Kredite und dergleichen mit ein. Laut $34 Bundesdatenschutzgesetzes hat jeder das Recht diese gesammelten Informationen einzusehen. Da der Score ein wichtiges Element der Kreditvergabe ist, empfehle ich euch, circa 6 Monate bevor ihr plant mit Immobilien aktiv zu werden, damit zu beginnen, euch sämtliche Informationen über eure Scores bei den Auskunfteien einzuholen. Der Hintergrund ist, dass die Auskunfteien teilweise sehr lange Bearbeitungszeiten haben und ihr das einkalkulieren müsst. Sofern ihr Bedenken hinsichtlich eurer Inhalte der Berichte habt, rate ich euch, nicht bevor ihr die Ergebnisse habt, Finanzierungsanfragen zu stellen, weil ihr euch so eine blutige Nase einfangen könnt.

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Schufa

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Bürgel

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Creditreform Boniversum

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Deltavista

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Infoscore Consumer Data

Internes Bankrating

Kommen wir zur abschließenden Anforderung, die euch ein gutes Kreditangebot der Banken sichern kann. Durch ein eigenes Konto, auf dem Zahlungsein- und Ausgänge stattfinden, erhöhst du deinen „Trust“ bei der Bank, bei der du dieses Konto führst. Deine Bank hat einen Überblick wie du monatlich wirtschaftest, ob du über deinen Verhältnissen lebst oder jeden Monat etwas sparst. Um diesen Trust auf eine weitere Bank zu übertragen, kannst du einen Dauerauftrag deines Gehaltes von deinem ersten Giro auf ein weiteres bei einer anderen Bank veranlassen und hiervon Zahlungen leisten. Dann hast du zwei Banken mit wenig Aufwand beglückt. Solche ratingrelevanten sind aber immer jeweils auf eine Bank beschränkt. Meiner Erfahrung nach sind diese dann interessant, wenn du einen langfristigen Finanzierungspartner suchst. Am Anfang meiner Investments habe ich sehr schlechte Erfahrungen gemacht bei direkten Bankgesprächen. Die Berater auf der unteren Stufe haben Ihre Vorgaben und können sich kaum bis gar nicht bewegen. Außerdem kennen die meisten Berater keine Konstrukte wie es Immobilieninvestoren wünschen, wie beispielsweise die Abtretung von Sicherheiten mit Tilgungsträgern und späterer Freigabe. Die meisten Bankberater auf der unteren Ebene machen eben Eigenheimfinanzierungen oder kleine Kapitalanlagen. Gerade am Anfang, kann ich nur raten, einen wirklich guten Finanzierungsvermittler aufzusuchen. Erstens vergleicht er alle Banken seitens der Konditionen, zweitens kann er direkt im System eingeben, welche Sicherheiten hinterlegt werden können und wie damit verfahren werden soll. Alle Banken, die hier nicht mit machen, sind meiner Meinung nach ungeeignet für den Tatbestand. Des Weiteren arbeitet der Finanzierungsvermittler kostenlos für die Kunden und kassiert die Provision von der Bank. Falls ihr einen guten Vermittlerkontakt braucht, schreibt mich mit euren Kontaktdaten und einer kurzen Zusammenfassung, was ihr vor habt, über das Kontaktformular an.

Steuern bei Immobilien Investments / Kapitalanlagen – Eine kleine Einführung

Einnahmen und Ausgaben bei der steuerlichen Betrachtung von Immobilien

Grundsätzlich kann man bei einer Immobilie vom gleichen steuerlichen Grundprinzip wie bei einem Unternehmen ausgehen. Es werden Einnahmen und Ausgaben gegenübergestellt und der Gewinn wird versteuert.

Was fällt in die Einnahmen und Ausgaben einer Immobilie?

Kaufnebenkosten

Du kannst die  Kaufnebenkosten folgendermaßen kalkulieren:

  • Grunderwerbsteuer: 5-6,5 % je nach Bundesland
  • Notarkosten: 1,5 – 2%
  • Makler: je nach Vereinbarung

Die Kaufnebenkosten sind nicht direkt absetzbar! Die Kaufnebenkosten werden zu den Anschaffungskosten der Immobilie addiert und erhöhen somit den Abschreibungsbetrag pro Jahr.

Vereinfachtes Beispiel:

ETW 2 Zimmer 65 qm; Rheinland-Pfalz; Baujahr 1990
Kaufpreis100.000 €
Notar 2%2.000 €
Grunderwerbsteuer 5%5.000 €
Makler 5,95%5.950 €
Gesamtinvestitionskosten112.950 €
Grundstückswert40.000 €
Grundlage Abschreibungsbetrag (GIK-Grundstück)72.950 €
Abschreibung pro Jahr (2% von der Abschreibungsgrundlage)1.459 €

Dieses Beispiel bedeutet konkret, dass sich dein zu versteuerndes Einkommen um 1.459 € aufgrund der Abschreibung verringert. Die Höhe der Abschreibung wird durch die Kaufnebenkosten beeinflusst. Der Kaufpreis muss um den Wert des Grund und Bodens bereinigt werden, da dieser nicht einer Abnutzung unterliegt. Wie gesagt das obige Beispiel ist nur stark vereinfacht. Die genaue Berechnung der Abschreibung findet ihr weiter unten inklusive Beispiel und Tabellen.

Was kann direkt steuerlich geltend gemacht werden beim Kauf?

Die Maklercourtage und die Grunderwerbsteuer werden immer zu den Anschaffungskosten der Immobilie gezählt. Ihr könnt lediglich die Berechnungsgrundlage ein wenig beeinflussen, die der Grunderwerbsteuer zu Grunde gelegt wird, indem ihr Möbel oder sonstige überlassene Gegenstände, die nicht zum festen Gebäude zählen, separat im Notarvertrag aufschlüsseln lässt. Beachtet aber, dass viele Banken hier die Beleihungswerte bei den Darlehen anpassen. Das bedeutet, dass die Bank nur das Gebäude beleiht, weil dies nur als Sicherheit für die Bank gewertet wird. Bei den Notarkosten könnt ihr etwas direkt absetzen. Die Eintragungskosten einer Grundschuld unterliegen nicht den Anschaffungskosten, sondern sind Finanzierungskosten und können direkt und vollständig im Jahr des Kostenanfalls abgesetzt werden unter den Werbungskosten. Die restlichen Notarkosten werden wie oben beschrieben den Anschaffungskosten hinzugerechnet.

Abschreibungen konkret – Wie berechnet man die Abschreibungsbeträge?

Ein paar Fakten am Anfang:

  • Alle Daten hier beruhen auf der Annahme, dass die Immobilien im Privatvermögen sind.
  • 2% Abschreibung auf 50 Jahre bei Immobilien die nach dem 31.12.1924 fertiggestellt wurden
  • 2,5% Abschreibung auf 33 Jahre bei Immobilien die vor dem 01.01.1925 fertiggestellt wurden
  • Abschreibungen von Neubauten sind auch unterschiedlich zu bewerten, ich nehme aber nicht an, dass Du  direkt einen Neubau in Betracht ziehst
  • Abschreibungsgrundlage sind die Anschaffungskosten
  • Berechnung der Grundstückskosten findet ihr bei den einzelnen Gutachterausschüssen der Bundesländer:

Abschreibungen konkret – Wie berechnet man die Abschreibungsbeträge?

Ein paar Fakten am Anfang:

  • Alle Daten hier beruhen auf der Annahme, dass die Immobilien im Privatvermögen sind.
  • 2% Abschreibung auf 50 Jahre bei Immobilien die nach dem 31.12.1924 fertiggestellt wurden
  • 2,5% Abschreibung auf 33 Jahre bei Immobilien die vor dem 01.01.1925 fertiggestellt wurden
  • Abschreibungen von Neubauten sind auch unterschiedlich zu bewerten, ich nehme aber nicht an, dass Du direkt einen Neubau in Betracht ziehst
  • Abschreibungsgrundlage sind die Anschaffungskosten
  • Berechnung der Grundstückskosten findet ihr bei den einzelnen Gutachterausschüssen der Bundesländer:

Sonderfall: Denkmal Abschreibung / AfA

Wenn Du eine Immobilie, die unter Denkmalschutz steht, sanieren willst, kommst du in den Genuss erhöhter Abschreibungen. Das Gebäude unterliegt der ganz normalen Abschreibung, wie oben beschrieben. Die gesonderte, erhöhte Denkmal AfA bezieht sich auf den Sanierungsanteil von denkmalgeschützten Gebäuden. Vereinfachtes Beispiel:

MFH 1926 denkmalgeschützt in Rheinland-Pfalz

Kaufpreis190.000 €
Notar 2%3.800 €
Grunderwerbsteuer 5%9.500 €
Makler 5,95%11.305 €
Sanierung nach Denkmalschutz500.000 €
Gesamtinvestitionskosten714.605 €
Grundstückswert40.000 €
Grundlage Abschreibungsbetrag Gebäude (GIK – Grundstück)174.605 €
Abschreibung pro Jahr (2% der Abschreibungsgrundlage)3.492 €€
Grundlage Abschreibungsbetrag Denkmal AfA500.000 €
Denkmal AfA ersten 8 Jahre 9%45.000 €
Denkmal AfA weitere 5 Jahre 7%35.000 €

Das bedeutet konkret in den ersten 8 Jahren vermindert sich das zu versteuernde Einkommen um: Normale AfA 3.492 € + Denkmal AfA 9% 45.000 € = 48.492 € Danach um weitere 5 Jahre: Normale AfA 3.492 € + Denkmal AfA 7% 35.000 € =38.492 € Nach diesen 13 Jahren kann weiterhin die normale AfA steuerlich geltend gemacht werden. Speziell gut verdienende Menschen können hier erheblich profitieren und ihre Steuerbelastung erheblich nach unten drücken.

Sanierungen – steuerliche Gestaltungen & Informationen

Bei Sanierungen gibt es drei wesentliche Aspekte zu beachten:

Erweiterung von Wohnraum

Zählt zum Gebäudewert und wird in die Abschreibung eingerechnet. Kosten der Erweiterung können nicht direkt im anfallenden Jahr steuerlich geltend gemacht werden!

Sanierung bestehendem Wohnraum

Badsanierung oder andere Sanierungen dienen dem Erhalt der Vermietbarkeit von Wohnraum. Alle hierbei anfallenden Kosten können direkt im anfallenden Jahr steuerlich geltend gemacht werden.

Anschaffungsnaher Aufwand

Bedenke bitte die 15% Grenze sobald du ein Objekt kaufst. Diese besagt, dass jegliche Aufwendungen zur Sanierung in den ersten 3 Jahren getätigt werden, nicht die 15% Grenze vom Gebäudewert überschreiten dürfen. Ansonsten werden alle angefallenen Kosten dem Gebäudewert hinzugerechnet und über die Abschreibung der Steuer zu Grund gelegt! Auch wenn ein Wasserhahn ersetzt werden muss, wird das in die 15% Berechnung einfließen, also kalkuliere bei Immobilienkäufen, die saniert werden müssen sehr gut, ob das Objekt in den ersten 3 Jahren vermietet werden kann ohne diese Grenze zu überschreiten.

Instandhaltung

Alle Leistungen die der Instandhaltung von Immobilien dienen, können direkt im anfallenden Jahr steuerlich geltend gemacht werden. Die Instandhaltungsrücklage hat keinerlei Auswirkung auf die Steuer, da diese Rücklage nur ein Ansparen von Reserven für mögliche Instandhaltungen darstellt. Sobald hier jedoch eine Auszahlung an ein beauftragtes Unternehmen stattfindet, kann dies geltend gemacht werden (Im Jahr der Auszahlung).

Immobilieneinkauf

Die Suche deines Investitionsstandortes

Gehen wir auf die Suche nach dem geeigneten Investitionsstandort für eure Immobilie. Ich habe euch zur Bewertung eurer Standorte ein Excel Chart gebaut und angehängt. Hier könnt ihr die Faktoren auch in der Gewichtung ändern und anpassen wie ihr möchtet. Anschließend könnt ihr die Standorte dann gegeneinander vergleichen und benchmarken. Ich bin der Meinung, dass man gerade als Einsteigersehr gut mit der alten Weisheit fährt: „Investiere nur dort, was du von deinem Kirchturm aus sehen kannst“. Warum nicht deine bereits vorhandenen Kenntnisse über den Standort ausnutzen, an dem du schon längere Zeit wohnst und am besten Lage und Umfeld einschätzen kannst? Investieren in Gebieten, die weit von deinem Wohnort entfernt sind, kann Probleme verursachen. Speziell wenn du Anfänger bist und erst alles kennenlernen möchtest, um Erfahrungen zu sammeln, ist der vor-Ort Einsatz das lehrreichste Lernmittel. Für ein Investment in weiter Entfernung ist eine gute Hausverwaltung essentiell.

Makrostandortanalyse

Unter Makrostandortanalyse versteht man die Region oder je nach Größe, die Stadt in der man investieren möchte. Wichtig hierbei ist, dass wir hier übergeordnete Themen betrachten, die positive Auswirkungen auf die generelle Vermietbarkeit von Wohneinheiten in der Region haben. Die Daten erhebe ich unter anderem aus folgenden Quellen:

Die Faktoren auf die Ich achte:

Die Arbeitslosenquote:

Hier könnt ihr Daten über die Arbeitslosenquote der einzelnen Regionen / Städte erfassen in denen ihr investieren möchtet.

Struktur der Menschen

Analyse der Altersstruktur, Bildungswanderung, Jugendquotient, welche Wohnungsgrößen sind gesucht.

Entwicklung Population

Wie sehen die Zu- und Fortzüge aus, Wanderungssaldo, mehr Geburten als Sterbefälle (Natürlicher Saldo), relative Bevölkerungsentwicklung positiv

Infrastruktur

Gute Anbindung mit PKW, Öffentliche Verkehrsmittel komplett und ausreichend verfügbar, gute Pendlerverbindungen, Freizeitgestaltung gut möglich?, Einkaufsmöglichkeiten vorhanden?, Ärzte, Schulen, täglicher Bedarf in der Umgebung?, Ausgehmöglichkeiten, Tourismus?

Wohlstand

Kaufkraft der Bevölkerung, spezielle Bevölkerungsschichten von Armut bedroht, Einkommen, Einkommen im Verhältnis zur Kaufkraft

Planung des Standortes

Gibt es größere geplante Maßnahmen, die den Standort deutlich aufwerten: Neue Industrie, Theater, Hochschulen, Neue Pendleranbindungen, die künftig gebaut werden?

Vermietbarkeit

Sind Wohnungen begehrt oder muss man um neue Mieter kämpfen?

Mietpreise

Sind die Mietpreise auf einem guten Niveau? Mietpreis vs Kaufpreis -> Mietspiegel der Stadt, Vergleiche in Immobilienportalen über Miet- und Kaufpreise

Kaufpreise

Sind die Kaufpreise auf einem guten Niveau oder ist die Lücke zu groß zur Miete? Vergleiche in Immobilienportalen über Kaufpreise

Mikrostandortanalyse

Unter Mikrostandortanalyse versteht man die exakte Lage der Immobilie, sprich die Straße, das Wohngebiet unmittelbar um die Wohneinheit usw. Anbei wieder die Faktoren auf die Ich achte:

Infrastruktur der Wohnlage

Gute Anbindung mit PKW, öffentliche Verkehrsmittel komplett und ausreichend verfügbar, gute Pendlerverbindungen, Freizeitgestaltung gut möglich?, Einkaufsmöglichkeiten vorhanden?, Ärzte, Schulen, täglicher Bedarf in der Umgebung?, Ausgehmöglichkeiten, Tourismus?

Arten der Bevölkerung

Welche Arten von Menschen wohnen hier: Ältere, Jüngere, Familien, Studenten, Sozialhilfeempfänger, Ausländeranteil

Umfeld

Wie sieht der Straßenzug aus, Gebäude in der Umgebung gepflegt, Hochhäuser, Grünflächen, wer läuft durch die Straßen, genug Parkplätze, äußere Bedingungen (Fluglärm, Geruch), Hippe Gegend oder hohes Prestige?

Wohlstand

Kaufkraft der Bevölkerung, spezielle Bevölkerungsschichten von Armut bedroht, Einkommen, Einkommen im Verhältnis zur Kaufkraft

Vermietbarkeit

Sind dort Wohnungen begehrt oder muss man um neue Mieter kämpfen?

Mietpreise

Sind die Mietpreise auf einem guten Niveau? Mietpreis vs. Kaufpreis -> Mietspiegel der Stadt, Vergleiche in Immobilienportalen über Miet- und Kaufpreise. Sind die Mieten hier höher oder niedriger wie der Schnitt der Stadt?

Kaufpreise

Sind die Kaufpreise auf einem guten Niveau oder ist die Lücke zu groß zur Miete? Vergleiche in Immobilienportalen über Kaufpreise. Sind die Kaufpreise hier höher oder niedriger wie der Schnitt der Stadt. Ihr könnt hier noch mehr Faktoren mit ins Spiel bringen. Das sind die Faktoren, die ich immer zu Rate ziehe und unterschiedlich gewichte.

Persönliche Verbindungen nutzen – Ein Netzwerk im Immobiliensektor aufbauen

Als ich anfing, in Immobilien zu investieren, hatte ich keinen einzigen Kontakt, der mir helfen oder ich in irgendeiner Weise davon profitieren konnte. Deshalb war mein erster Schritt, alle Kontakte, die ich im Handyadressbuch, Facebook, anderen Social Media Kanälen oder von Freunden hatte, durch zu „brainstormen“ aufzuschreiben, wer auch nur im entferntesten Sinne etwas mit Immobilien am Hut hat. Überraschenderweise kamen hier gute Kontakte zustande, mit denen ich heute noch im Bezug auf Immobilieninvestments in Kontakt stehe. Fertige dir eine Liste mit allen Kontakten an, die du in der Branche kennst und kontaktiere alle mit deinem Vorhaben und wie Sie dir behilflich sein könnten.

Immobilienmakler

Erstaunlich gute Maklerkontakte habe ich durch aktive Besichtigungen erhalten. Ihr solltet Wohnungen und MFH’s besichtigen und danach den Makler zur Seite nehmen, um deine generelle Strategie und Suchprofil vorzustellen. Daraufhin erhaltet ihr immer mal wieder per Mail oder telefonisch Exposés, die oft vor Onlineschaltung an mich gehen und somit noch off-market sind. Wichtig ist, dass ihr Immobilien besichtigt, die auch für eure Assett-Klasse sprechen, damit meine ich, dass es nichts bringt, ein Einfamilienhaus mit 1000 m² Grundstück zu besichtigen, dass keinerlei Bezug zu einem lukrativen Investment bietet. Der Makler wird hier eher einen negativen Eindruck im Hinterkopf von euch behalten, da ihr schlichtweg seine Zeit vergeudet habt.

 

Finanzierungsvermittler

Oft bekommen Finanzierungsvermittler bei Neuabschluss von Darlehen die Info, dass die alte Immobilie veräußert werden soll. Diese Finanzierungsvermittler bekommen dann sogar einen Auftrag zum Verkauf der Immobilie und makeln nebenbei ein wenig. Gerade wenn du mit einem Top Vermittler, der viel Geschäft abwickelt, zusammen arbeitest, kannst du wenn du ihm viele Finanzierungen vermittelst, ein paar Immobiliendeals als Gegenleistung einfordern. Garantiert wird er dich bevorzugen, wenn du ein guter Kunde bist und nebenbei kann er noch an deiner Finanzierung seine Provision verdienen.

 

Hausverwalter

Hausverwalter sind Gold wert, denn meist sitzen Sie in der Infoschleife bei Mehrfamilienhausbesitzern an Position Nummer 1 was den Verkauf betrifft! Er kümmert sich um die komplette Immobilie und soll auch meist mit dem Makler oder Interessenten Besichtigungen durchführen. Du kannst, wenn du den Verwalter bereits kennst, ihm zusichern, dass wenn du neuer Eigentümer wirst, die Hausverwaltung auf jeden Fall bei Ihm bleibt und das für ein paar Jahre fest. Sollte das nicht genug sein, biete noch eine Provisionszahlung pro vermitteltem Deal an.

 

Architekt

Architekten kommen immer oft in die Informationsschleife wenn jemand ein neues Bauvorhaben oder eine Sanierung durchführen möchte. Oft müssen die alten Immobilien veräußert werden. Wenn ihr hier feste Kontakte besitzt, könnt ihr hier bevor die Objekte auf den Markt kommen, schon off-market auf Shoppingtour gehen. Mit Architekten solltet ihr ebenso mit Provisionen arbeiten, oder Sie in irgendeiner anderen Art mit ein beziehen – Beispielsweise einen Auftrag zur Sanierungsgestaltung bei einem Objekt.

 

Handwerker / Dienstleister um die Immobilie

Eine gute Gelegenheit können ebenfalls  Handwerker sein. Handwerker, die auf Baustellen sind, bekommen meist am Anfang eines Verkaufgedankens schon mit, wer eine Immobilie veräußern möchte. Manche Handwerker arbeiten auch eng mit Investoren  zusammen und bekommen so Infos aus erster Hand. Du kannst den Handwerkern eine Provision pro Deal, den sie dir vermitteln, in Aussicht stellen.

 

Nachlassverwalter

Durchaus ein wenig makaber aber sehr lohnenswert sind Bestatter oder sogenannte Nachlassverwalter. Entweder will die Ebengemeinschaft Zeit und Nerven sparen bei den Erbauseinandersetzungen oder der Bestatter hat schon vorher gehört, dass Immobilien aus dem alten Bestand komplett veräußert werden sollen. Gebt ihr feste Provisionen an diese Leute, können Sie echt Gold wert sein!

 

Die Prüfung deiner Investment Immobilie / Kapitalanlage – Worauf musst du achten?

Widmen wir uns der Immobilie bzw. dem Objekt der Begierde. Wir unterscheiden bei der Objektprüfung in zwei große Teile:

  1. Die Kaufmännische Objektprüfung
  2. Die technische Objektprüfung

Privat: Kalkulation von Immobilien Investments – Excel Tool DP-IMMOFINANZ

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Die kaufmännische Objektprüfung

Einholung aller Unterlagen die relevant sind

Ich unterscheide bei der Einholung der objektrelevanten Unterlagen in zwei Phasen:

  1. Prüfung der Rentabilität des Investments

Nachdem ich einen groben Überschlag mit der Maklerformel gemacht habe und das Objekt mein Interesse geweckt hat, gehe ich ins Detail. Ich checke das Objekt mit meiner Erstkalkulationsliste, die du dir hier downloaden kannst:

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HIER KALKULATIONSTOOL SICHERN ➩ Informationen die du hierfür einholen musst sind:

  • Jahresnettokaltmiete
  • Objekt: Wohnfläche, Grundstücksfläche, Kaufpreis, % Kaufnebenkosten
  • Falls nötig, geschätzter Sanierungsaufwand
  • Mietspiegel des Investitionsstandortes zwecks Prüfung steigerungsfähiger Mieten

Ein How-To zu meinen Kalkulationstools findest du hier: KLICK

  1. Einholung der Unterlagen zur Finanzierung, sobald ich mich für das Objekt entscheiden habe

Sobald ich mich für ein Investment entschieden habe, gehe ich zur Finanzierungsanfrage über. Grundsätzlich kommt es immer auf die jeweilige Bank, über die ihr finanziert, an, welche Unterlagen benötigt werden. Eine allgemeine Unterlagenliste, welche Daten die du meist benötigst und woher du diese beziehen kannst, findest du hier zum kostenlosen Download:

Privat: Kalkulation von Immobilien Investments – Excel Tool DP-IMMOFINANZ

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Zur Unterlagenliste ➠

 
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Die technische Objektprüfung

Erste Begehung

In Sachen technische Objektprüfung hat sich ganz klar eine strukturierte Vorgehensweise, wie  beispielsweise nach einer Checkliste, bewährt, die sich immer wiederholt. Zur ersten Besichtigung könnt ihr alleine gehen. Geht einfach nach einem festen, durch euch vorgegebenen Schema durch die Immobilie und haltet die Augen offen. Fragt den Verkäufer oder Makler, wenn euch etwas ins Auge fällt! Achtet auf Wellen oder Unebenheiten an Wänden und Böden, sichtet alle Decken, Wände und Boden nach Wasserrändern oder Schimmel. Sind die Wände und Decken  frei von Rissen? Achtet speziell im Keller auf Feuchte, riecht es modrig? Ist der Dachboden sauber und das Gebälk nicht faul oder morsch? Ich habe euch eine Checkliste erstellt, die ihr einfach zu euren Besichtigungen mitnehmen  und Punkt für Punkt abarbeiten könnt. Dies reicht zum ersten Termin. Der endgültige detaillierte Check erfolgt, wenn die Bausubstanz in Ordnung ist und ihr euch entschlossen habt, die Immobilie zu kaufen.

 
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HIER ZUR CHECKLISTE IMMOBILIE OBJEKTBEGEHUNG ➩

Zweite Begehung mit Experten bei unsicherer Sachlage

Gerade neuen Investoren kann ich nur den Rat geben, immer einen Bauexperten mitzunehmen, bevor ihr eine finale Kaufentscheidung  fällt. Klärt mit eurem Bauexperten vorher ab, dass ihr kein Gutachten braucht, sondern eine kurze prägnante Zusammenfassung aller festgestellten Mängel, sowie eine kurze Schilderung des Gesamteindrucks des Objektes. Dazu noch einen kurzen Maßnahmenplan, um die Immobilie zu sanieren inklusive einem Kostenüberschlag.   Bei dieser Besichtigung gehe ich immer so vor, dass ich  die Immobilie einfach  mit meinem Bauexperten durchlaufe und ihn dann reden lasse, was er festgestellt hat. Danach frage ich ihn noch über meine Unsicherheiten, die ich anhand meiner Checkliste aufgeschrieben hatte, um letzte Unklarheiten aus dem Weg zu schaffen. Ihr solltet bei Unklarheiten, gerade bei älteren Häusern, was bauliche Maßnahmen betrifft, ebenso immer  mit einem Experten Rücksprache halten. Anbauten sind ein gutes Beispiel. Oft sind diese einfach ohne Baugenehmigung errichtet worden, also bitte vor dem Kauf die Baugenehmigung checken und Grundrisse, Bauzeichnungen von damals genau durchleuchten. Auf dem zuständigen Bauamt könnt ihr euch auch ohne Probleme über die Thematik informieren und alles einsehen bei berechtigtem Kaufinteresse.

Was prüfe ich wann genau? Vorprüfung vs. Detailprüfung

Wie Du gelesen hast kann eine genaue Prüfung einer Immobilie sehr viel Zeit und Bemühungen beanspruchen. Bevor du jedoch Makler oder Verkäufer unnötig nach detaillierten Unterlagen fragst, kümmern wir uns als aller erstes um die Objekt Vorprüfung: Bevor Du in die detaillierte Prüfung gehst, solltest du alle vorgefilterte Anzeigen aus den cleveren & smarten Suchaufträgen mit der Maklerformel checken, ob diese weiter relevant für dich sind. So filterst du nach und nach weiter die Objekte, bis du an einem Punkt bist, der eine detailliertere Prüfung interessant macht. Nehmt aber nicht den reinen Kaufpreis x Faktor, sondern immer die Kosten die euch die Immobilie tatsächlich kostet in dem Zustand, in dem ihr sie vermietet wollt, also die GIK (Kaufpreis + Kaufnebenkosten + Sanierungskosten). Wenn ich die Objekte gefunden habe, die meinem Suchfaktor entsprechen (beispielsweise alles <15), werte ich weiter aus. Der nächste Schritt ist die Berechnung der Nettorendite und der Überschlag vom Cashflow. Dafür brauche ich folgende Daten:

  1. Jahresnettokaltmiete
  2. Kapitaldienst
  3. Bewirtschaftungskosten
  4. GIK

Die Nettorenditeberechnung sieht folgendermaßen aus: Nettorendite = Jahresnettokaltmiete / GIK Mit dem GIK berechne ich mein Kapitalbedarf (meist 100% den ich finanziere) und setze diesen momentan mit 4% pro Jahr an (2,5 % Tilgung 1,5% Zins). GIK * 4% = Kapitaldienst (Zins + Tilgung) . Anschließend subtrahiere ich die einzelnen Positionen von der Jahresnettokaltmiete: Jahresnettokaltmiete -Bewirtschaftungskosten pauschal 25% -errechneter Kapitaldienst ~ 4% = Cash-Flow pro Jahr Wenn diese Werte passen, gehe ich in eine komplette Detailprüfung mit meinen Tools und berechne Szenarien mit Aufwertungen oder beispielsweise Anpassungen auf Marktmieten. Die Immobilie muss im IST-Zustand bereits alle Parameter erfüllen, nach denen ich suche! Wie du mit meinen Tools umgehst kannst du dir hier ansehen!

 

Der Kauf deiner Investmentimmobilie

Verhandlungen

Der Bereich Verhandlung nimmt eine wichtige Rolle im Kaufprozess ein. Ich habe zurzeit die Erfahrung gemacht, dass es sehr schwierig  aufgrund der jetzigen Marktlage ist, riesige Verhandlungen über den Preis zu führen. Allerdings kannst du  bei Immobilien mit Schäden oft den Preis drücken, indem du auflistest, was die Behebung kosten würde. Was du auf jeden Fall machen solltest, ist dich nicht in eine Immobilie zu verlieben. Setze dir nüchtern, nach  Kalkulation und Einschätzung,  einen maximalen Preis  , den du keinesfalls überschreitest! Das kann sonst schnell in einem finanziellen Kollaps enden, wenn du diese Regel brichst! Wenn die Immobilie über Vermittler, wie beispielsweise Makler, läuft, habe ich einen kleinen Tipp für dich, wie du diese Position sehr hilfreich für dich ausnutzen kannst. Viele sehen den Makler als leidigen Posten, den sie zahlen müssen, wenn es um die Kaufnebenkosten einer Immobilie geht. Klammern wir die Leistung, die er liefert mal aus, denn das soll keine Debatte Pro vs. Contra einer gerechten Vergütung für Makler werden, sondern wie wir das als Investoren sinnvoll nutzen können. Ich habe schon öfter mit Maklern Deals abgeschlossen, in welchen ich darauf hingewiesen habe, dass nur die Gesamtinvestitionskosten für den Kauf dieser Immobilie für mich relevant sind. Also habe ich dem Makler gesagt, dass ich bereit bin, ihm 5000 € mehr Provision zu zahlen, wenn er den Preis der Immobilie beim Verkäufer um 25.000 € drücken kann. Des Weiteren habe ich ihm zugesichert, dass ich ihm die Provision am Tag der Beurkundung direkt nach dem Beurkundungstermin am Bankterminal in seinem Beisein überweise. Makler haben oft das Problem der Zahlungsschwierigkeit bei Klienten, deshalb dieser Vorschlag. Ihr glaubt nicht, wie oft solche Deals funktionieren! Eigentlich will der Makler einen hohen Kaufpreis erzielen, allerdings nutzt ihr genau diese Lücke mit einer Zusatzprovision aus um das Denken des Maklers in Richtung des Käufers massiv zu beeinflussen. Reservierungsgebühren werden oft von Maklern gewünscht, wenn es um begehrte Objekt geht. Sei hier vorsichtig, denn der Makler kann mit unbegrenzt vielen Kaufinteressenten diesen Deal eingehen. Wenn also einer der Interessenten plötzlich mehr bietet als Du, gibt der Makler dir deine Gebühr zurück und verkauft die Immobilie einem anderen. Reservierungsgebühren sind meist um die 500 – 1,000 € schwer.

Übergabe Angelegenheiten

Was Du vor der Unterschrift auf dem Kaufvertrag eines Immobilieninvestments wissen solltest – Übernahme eines Mietobjektes

Sofern Ihr ein bereits vermietetes Objekt kauft, greift die Regel „Kauf bricht Miete nicht“. Das bedeutet, dass alle Mietverhältnisse auf euch unverändert übergehen. Es werden keine neuen Mietverträge geschlossen, sondern unverändert weitergeführt. Der Zeitpunkt, zu dem alle Rechten und Pflichten des Alt-Eigentümers auf dich übergehen, ist die endgültige Eintragung im Grundbuch. Einen vorherigen Übergang der Rechte und Pflichten ist nur mit einem hohen Aufwand durchzuführen. Der Übergang der Rechte und Pflichten muss im Kaufvertrag mit dem Verkäufer geregelt & niedergeschrieben werden und der schwierigste Teil, Du brauchst zusätzlich von jedem Mieter die schriftliche Zustimmung. Mietverhältnisse gehen nur an dich über, wenn zum Eigentumsübergang (Grundbuch) bereits die Wohnung an den neuen Mieter überlassen war, sprich der neue Mieter konnte die Wohnung bereits eines gültigen Mietvertrages die Wohnung nutzen (Schlüsselübergabe). Lasst euch im Kaufvertrag die Klausel einpflegen, dass der Verkäufer keinerlei mündliche Nebenabreden mit Mietern neben den bereitgestellten Mietverträgen getätigt hat. Vor dem Beurkundungstermin ist es essentiell, dass ihr ALLE Unterlagen, die für euch als Vermieter interessant sind, aushändigen lasst. Lasst euch nicht auf vertragliche Abreden ein, dass die Unterlagen später bereitgestellt werden oder dergleichen! Mietverträge und Mieterhöhungsverlangen, alle unterschrieben im Original, gehen vor der Unterschrift an euch! Aus den Unterlagen könnt ihr euch eine Mietaufstellung selbst erstellen, indem alle Mieten erfasst sind, inklusive zusätzlichen Mieten für Stellplätze oder Mobiliar. Dies ist wichtig, denn nur die Kaltmiete ist die Berechnungsgrundlage für spätere Mieterhöhungen laut Mietspiegel (Laut § xxx BGB). Des Weiteren prüft anhand von Belegen, ob die Mieteingänge immer pünktlich kommen  – das heißt, prüfe die letzten 3 Mieteingänge jeder Wohneinheit per Kontoauszug. Die Kontoauszüge legst du dir als Nachweis für die Bank ab. Gab es Mietminderungen oder andere erhebliche Zahlungsrückstände? Wurden die Betriebskostennachzahlungen, falls welche entstanden sind, geleistet?

Miete sichern ab der Beurkundung – nicht erst nach Eintragung im Grundbuch

Was ich immer mache, ist die vertragliche Vereinbarung eines sogenannten Verrechnungstermins. Das bedeutet, dass die Nutzungen und Lasten des Objektes mit diesem Termin auf den Käufer übergehen. Alle Mieten und sonstigen zu erbringenden Leistungen der Mieter gehen somit auf den neuen Eigentümer über. Der bisherige Eigentümer verpflichtet sich, ein Schreiben an alle Mieter des Objektes aufzusetzen, indem er über den Vermieterwechsel unterrichtet und dass alle Zahlungen ab dem festgesetzten Termin auf dein Konto fließen müssen. Bankverbindung des Neueigentümers und beide Unterschriften unter das Schreiben (Käufer und Verkäufer). Lass den Verkäufer alle Schreiben  zum Notar-Termin in Couverts mitbringen und unterschreibe den Kaufvertrag erst, wenn alle Schreiben beiderseits unterschrieben sind. Anschließend fertigst du Kopien an und versendest die Schreiben an alle Mieter mit Einschreiben und Rückschein als Nachweis, dass alle Mieter die Briefe erhalten haben.

Mietvorauszahlungen

Hat der Mieter dem Vorbesitzer Mietvorauszahlungen geleistet, sind diese Vorauszahlungen mit dem Verkauf der Immobilien immer noch wirksam. Wenn der Eigentumsübergang nach dem 15. des laufenden Monats erfolgt ist, gilt die Mietvorauszahlung noch für den Folgemonat, ansonsten nur für den ablaufenden Monat. Alle Mietvorauszahlungen, die darüber hinaus geflossen sind, kann der Mieter vom ehemaligen Eigentümer zurückfordern. Er muss ab dem oben beschriebenen Zeitpunkt die Miete an dich zahlen.

Kautionen

Alle Kautionen, die vom Vorbesitzer erhoben wurden, können durch die Mieter von ihm bei Eigentumsübergang eingefordert werden. Wenn die Kautionen übergehen sollen, müssen die Kautionen gesondert abgetreten werden, also regelt dies einwandfrei im Kaufvertrag, sodass der Notar auch die Eingänge der Kautionen überwachen kann.

Betriebskostenvorauszahlungen

Alle Betriebskostenvorauszahlungen gehen aus den Mietverträgen hervor. Prüft welche Methode angewendet wurde, um die Betriebskosten wirksam auf die Mieter umzulegen (Inklusivmiete, Vorauszahlungen oder Nebenkostenpauschale?). Falls Vorauszahlungen geleistet wurden, checkt die Überweisungsbelege, ob die Vorauszahlungen immer eingegangen sind und gleicht die Höhe  mit der des Mietvertrages ab! Nach der ersten Abrechnungsperiode als neuer Eigentümerkönnt ihr die Nebenkosten anpassen. Allerdings achtet unbedingt darauf, dass bei Pauschalen im Mietvertrag die Anpassung der Pauschale auch verankert ist, ansonsten können hier Probleme entstehen. Wenn es um die Abrechnung der ersten Periode nach Übergang geht, gibt es unterschiedliche Möglichkeiten:

  1. Grundsätzlich ist man nur über die Abrechnung der geleisteten Vorauszahlungen von Betriebskosten nach Eigentumsübergang verpflichtet. Alle davor geleisteten Zahlungen müssen vom alten Eigentümer abgerechnet werden
  2. Ich finde es besser, wenn im Kaufvertrag vereinbart wird, dass alle Vorauszahlungen der Betriebskosten vom Verkäufer an den Käufer überwiesen werden und der neue Eigentümer die Jahresabrechnung mit den Mietern übernimmt.
Haftungen

Für alle Schäden und Ereignisse die vor dem Eigentumsübergang entstanden sind, haftet weiterhin der alte Eigentümer gegenüber den Mietern. Ebenso haftet der alte Eigentümer gegenüber den Mietern, wenn der neue Eigentümer seinen Pflichten aus der Vermietung & Verpachtung oder sonstigen vertraglichen Vereinbarungen nicht nachkommt. Der Vorbesitzer kann sich der Haftung entziehen, wenn er allen Mietern ein Eigentumsübergangsschreiben zukommen lässt (wie auch unter dem Punkt Miete sichern ab der Beurkundung – nicht erst nach Eintragung im Grundbuch beschrieben). Die Mieter haben dann ab diesem Zeitpunkt ein Kündigungsrecht zum rechtmäßig nächstmöglichen Termin(Mietvertrag).

Schadensersatz?

Alle Fälle, die vor dem Eigentumsübergang geschehen sind, müssen von Mieter zu Alt-Eigentümer abgewickelt werden. Sie können nur für Vorkommnisse Schadensersatz geltend machen, wenn dieser Fall nach dem Eigentumsübergang entstanden ist oder immer noch anhält.

Kündigung von Mietverhältnissen

Grundsätzlich gilt, dass es keinerlei Sonderkündigungsrechte gibt, wenn man ein vermietetes Objekt erwirbt. Es gelten die ganz normalen gesetzlichen Regeln. Das heißt kündigen darfst du beispielsweise nur, wenn der Mieter zwei Monatsmieten nicht bezahlt hat. Kündigungen, die durch den alten Vermieter aufgrund von Eigenbedarf ausgesprochen wurden, werden unwirksam. Durch die Klausel im Vertrag, dass alle Mietverhältnisse, wie in den Mietverträgen niedergeschrieben, übergeben werden, habt ihr hier eine Sicherheit.

Erstellung eines neuen Mietvertrages

Kauf bricht Miete nicht – Das bedeutet die alten Verträge werden einfach fortgeführt. Man kann natürlich mit dem Mieter ein Gespräch suchen und neue Verträge unterzeichnen, diese haben dann aber keinerlei Mehrwert gegenüber den alten, außer Sie ergänzen Klauseln, die bisher nicht niedergeschrieben wurden oder erhöhen die Mieten. Der Mieter muss hier allerdings erst unterschreiben, sonst sind diese Verträge unwirksam. Ein vernünftig geführtes Gespräch hilft hier oft deutlich mehr als direkt mit der Keule zu kommen.

Sonderfall Zwangsversteigerung

Im Rahmen des Erwerbs in einer Zwangsversteigerung kann man in den Genuss einer Sonderkündigungsmöglichkeit kommen. Grundsätzlich ist das Mietverhältnis auch unter den gesetzlichen Vorschriften kündbar. Beim Sonderkündigungsrecht ist folgendes zu beachten: Nach § 57a Satz 2 ZVG muss die Sonderkündigung zum erstmöglichen Termin erfolgen, sonst ist sie unwirksam.

  1. Mietverträge über Wohnraum können nach § 57a Satz 1 ZVG i. V. m. § 573d Abs. 2 Satz 1, 1. Halbsatz BGB außerordentlich spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats für den Ablauf des übernächsten Kalendermonats gekündigt werden.

Beispiel für die außerordentliche Kündigung von Wohnräumen also Wohnimmobilien: Der Wohnraummietvertrag kann bis zum 03.03.2016 zum Ablauf des 31.5.2016 gekündigt werden.

  1. Mietverträge über Geschäftsräume können nach § 57a Satz 1 ZVG i. V. m. § 580a Abs. 2 BGB spätestens am dritten Werktag eines Kalendervierteljahrs für den Ablauf des nächsten Kalendervierteljahrs gekündigt werden.

Beispiel für die außerordentliche Kündigung von Geschäftsräumen also Gewerbeimmobilien: Bis zum 05.04.2016 (der 02.04. und 03.04. ist Samstag und Sonntag) kann der Geschäftsraummietvertrag zum Ablauf des 30.06.2016 gekündigt werden.

Notarielle Angelegenheiten

  • Anruf beim Notar mit Wunsch eines Beurkundungstermins
  • Terminvorschlag wird abgestimmt
  • KV Entwurf wird versendet
  • Beide Parteien können Änderungen beantragen
  • Finale Version wird vor dem Beurkundungstermin versendet
  • Beurkundungstermin: Notar liest vor und beide Unterschriften werden gezeichnet

Prozess nach Beurkundung:

  • Notar veranlasst beim Grundbuchamt die Auflassungsvormerkung -> Erklärung
  • Bank oder zahlende Partei wird angeschrieben, dass der Kaufpreis nun fällig wird
  • Käufer bzw. Bank zahlt
  • Übergabetermin wird vereinbart
  • Übergabeprotokoll wird angefertigt und von beiden unterschrieben. Schlüsselübergabe
  • Notar veranlasst die neue Eintragung des Käufers im Grundbuch und Auflassungsvormerkung wird gelöscht und Verkäufer wird auch gelöscht

Notarieller Prozess bis zum unterschriebenen Kaufvertrag:

Solltet ihr euch mit dem Käufer über den Preis für eure künftige Investmentimmobilie geeinigt haben, wird von einer Partei der Notar bestellt. Wer das macht, ist egal, Notare müssen neutral handeln und keiner Partei Vorteile verschaffen, von daher könnt ihr zu jedem beliebigen Notar gehen. Nach der telefonischen Ankündigung und Wunsch eines Beurkundungstermins erfolgt vom Notariat eine Einladung. Der Notar verschickt meist direkt im Nachgang per E-Mail einen standardisierten Kaufvertrag mit Ergänzung der von euch gelieferten Daten  und der Immobilie. Anschließend ist jede Partei an der Reihe, Änderungen zu beantragen. Wenige Tage vor dem Beurkundungstermin, versendet der Notar an beide Parteien die finale Version des Vertrags. Hier solltest du auf jeden Fall den kompletten Vertrag durchlesen und prüfen, was genau geändert wurde. Prüfe, ob alle deine Punkte aufgenommen und was von Verkäuferseite ergänzt wurde. Sollten nun Unstimmigkeiten entstanden sein, kannst du unmittelbar mit dem Notar Kontakt aufnehmen, Erklärungen anfordern und eventuell noch einmal den Vertrag ändern lassen. Am Beurkundungstermin treffen sich beide Parteien und der Notar liest den kompletten Vertrag vor. Eventuell werden nochmals Änderungen vorgenommen oder Daten ergänzt. Wenn alle Parteien Einkunft erzielt haben, wird der Vertrag von Notar, Käufer und Verkäufer unterschrieben. Abschriften der Urkunde gehen an: Grunderwerbsteuerstelle (Grunderwerbsteuerbescheid), finanzierende Bank und Bank des Verkäufers, zuständige Gutachterausschuss, Grundbuchamt, Hausverwalter falls vorhanden und ebenso falls vorhanden der Makler.

Prozess nach der Unterschrift unter dem Kaufvertrag:

Der Notar schreibt die Bank des Verkäufers an, dass eine Löschungsbewilligung an ihn zugesendet werden soll. Nachdem diese Bewilligung eingegangen ist, können alle Altlasten aus dem Grundbuch zur Löschung beantragt werden. Unmittelbar nach der Unterschrift unter dem Kaufvertrag, veranlasst der Notar eine sogenannte Auflassungsvormerkung beim zuständigen Grundbuchamt. Diese Auflassungsvormerkung, dient für den Käufer als Sicherheit, einerseits dass der Verkäufer die Immobilie nicht anderweitig verkaufen kann und andererseits, dass die im Kaufvertrag festgelegten Bedingungen erfüllt werden müssen, um den Kauf abwickeln zu können (Fälligkeit des Kaufpreises vor endgültiger Eintragung im Grundbuch; näheres § 883 BGB).

Kaufpreisfälligkeit wird mitgeteilt

Der Notar setzt alle Parteien, meist auch die finanzierende Bank, in Kenntnis, dass nun der Kaufpreis innerhalb einer Frist fällig ist. Die finanzierende Bank wird nun die Beträge auf die vom Notar angegebenen Konten überweisen. Sobald der Eingang des Kaufpreises vom Verkäufer bestätigt wurde, kann die Übergabe erfolgen.

Übergabe der Immobilie

Es wird ein Übergabetermin mit dem Verkäufer abgestimmt, an dem ihr euch in der gekauften Immobilie trefft. Sofern Mieter in der Immobilie leben, soll der Verkäufer den Termin mit allen Mietern abstimmen, sodass ihr Zugang zu allen Räumlichkeiten habt. Begeht die komplette Immobilie und stellt fest, ob Abweichungen zum Zeitpunkt als ihr die Immobilie vor dem Kauf besichtigt habt, aufgetreten sind. Fertigt ein Übergabeprotokoll an und schreibt alle besonderen Abweichungen hinein. Auch alle Zählerstände, die notwendig sind, solltet ihr im Protokoll aufnehmen. Wenn das Protokoll unterschrieben wurde, händigt der Verkäufer euch Zug um Zug die Schlüssel der Immobilie aus.

Eintragung im Grundbuch

Der Notar holt, falls das Objekt sich in einer WEG (Wohnungseigentümerschaft) befindet, die Zustimmung des Hausverwalters zur Veräußerung ein. Die Löschungsbewilligung des Verkäufers und seiner finanzierenden Bank hat der Notar bereits beim Grundbuchamt eingereicht. Wenn die Unbedenklichkeitsbescheinigung des Finanzamts vorliegt (Grunderwerbsteuer wurde entrichtet), veranlasst der Notar die endgültige Eintragung im Grundbuch des neuen Eigentümers. Zugleich lässt er die Auflassungsvormerkung löschen. Der Käufer ist nun im Grundbuch Abteilung I als Eigentümer eingetragen, der Verkäufer gelöscht. In Abteilung II sind alle Altbelastungen, die im Rahmen der Kaufabwicklung besprochen wurden, gelöscht. In Abteilung III sind alle alten Grundschulden des Verkäufers gelöscht.

Bewirtschaftung und Aufwertung deiner Investmentimmobilie / Kapitalanlage

Immobilienbetreuung im Bestand

Mieterbetreuung

Jeder muss für sich hier einen Weg finden, wie er die Mieterbetreuung am Besten regelt. Ich bin eher der Typ, der sich um die Objektentwicklungen kümmert und mit dem „Daily-Business“, sofern es anders machbar ist, wenig Berührung haben möchte. Ich steuere bei Mehrfamilienhäusern das Ganze so, dass ich einen Hausmeister habe und diese Telefonnummer an alle Mieter weitergebe. Wenn nun alltägliche Probleme auftreten, ruft der Mieter den Hausmeister an und dieser kümmert sich darum. Die Kosten für den Hausmeister kannst Du umlegen auf die Mieter. Am besten gibst du dem Hausmeister einen freien Kostenrahmen pro Maßnahme vor und im Falle der Überschreitung  soll er dich kontaktieren. Rechnungen zum Material gehen dann an dich. Wenn du eine ETW dein Eigen nennst, hast du sowieso eine Hausverwaltung, die sich um alles kümmert. Darin enthalten sind aber nicht die Leistungen für die Verwaltung deines Sondereigentums, also beispielsweise der Verwaltung deines Mietverhältnisses! Du kannst natürlich die bestehende Verwaltung fragen, ob sie dir die Verwaltung des Sondereigentums abnimmt, das kostet dich allerdings Cash, weshalb du entscheiden musst, was der richtige Weg für dich ist.

Betriebskostenabrechnung

Ich gehe hier nur grob an die Betriebskostenabrechnung, da man hierüber ein eigenes Buch schreiben könnte. Wichtig ist hier wieder der Ansatz für dich: Willst du das selbst machen, weil du es eventuell  lernen möchtest oder es dir Spaß macht, oder willst du outsourcen? Bei der Betriebskostenabrechnung gibt es Positionen, die auf die Mieter umgelegt werden können und andere wiederum nicht. Außerdem sind Fristen zu beachten die vorgeschrieben sind. Falls du das Thema selbst angehen möchtest, rate ich dir zu einem Buch (ob man eine Software braucht hängt von jedem persönlichen Geschmack ab und unter anderem auch an der Anzahl an Wohneinheiten die man abrechnen muss, eventuell mache ich hierzu noch einen Empfehlungs-Blog-Post). Ich empfehle dieses Buch jedem als Grundbasis für die Betriebskostenabrechnung. Die Betriebskostenabrechnung kann zu 100% auch in Excel erfolgen. Sichere dir jetzt das Buch: Clever & einfach die Betriebskostenabrechnung meistern ➡

Instandhaltungen

Wichtiger Bestandteil der Immobilie, ist die stetige Instandhaltung. Wenn Du die Immobilie nicht Instand haltest, dann wirst Du früher oder später Mietminderungen in Kauf nehmen müssen oder sogar Leerstand. Die Lösung ist hierbei, dass ihr pro Wohneinheit eine Instandhaltungsrücklage bildet. Bei einer WEG übernimmt dies für euch die Hausverwaltung, solltest Du ein MFH dein Eigen nennen, seid ihr dafür selbst verantwortlich! Du musst einschätzen, wie hoch die Aufwendungen für die Instandhaltung deines Objektes sein werden. Herrscht bereits ein sanierungsbedürftiger Zustand oder ist das Gebäude komplett gepflegt und instand gehalten? Als Wert gehe von 7,50 € bis 12,50 € pro Quadratmeter im Jahr aus. Hausverwalter gehen nach der Petersschen Formel und kalkulieren die Instandhaltungsrücklage. Ich bin mit meinen Beträgen immer gut gefahren und diese werden auch von anderen Investoren so in die Kalkulation mit einbezogen.

Mietangelegenheiten bei Immobilieninvestments / Kapitalanlagen

Mietvertrag

Beim Thema Mietvertrag kannst du auf die Verträge von Haus & Grund zurückgreifen. Diese Verträge kosten zwar ein paar Euro, allerdings sind die Verträge immer auf dem neuesten Stand und meiner Meinung nach eher vermieterfreundlich gestaltet. Hier könnt ihr euch die Verträge kaufen: http://www.haus-und-grund.com/mietvertrag.html Eine kostenlose Alternative sind die Mietverträge von Immobilienscout24: https://www.immobilienscout24.de/eigentuemerplus/dokumentenvorlagen/start

Mieterhöhungen

Mieterhöhungen sind essentiell als Immobilieninvestor. Für Mieterhöhungen generell lese dir §558 (https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__558.html ) im BGB durch und studiere diesen, du wirst ihn womöglich öfter brauchen. Dies ist keine Rechts- oder Steuerberatung, wenn Probleme auftreten oder du dir unsicher bist, kontaktiere hier immer einen Rechtsanwalt. Grundsätzlich musst du hierbei folgendes beachten:

  • Die Mieterhöhung darf frühestens 15 Monate nach Einzug oder der letzten Mieterhöhung stattfinden (Einzugsdatum & Datum ab dem die neue Miete gültig war – 558 Abs. 1 Satz 1 BGB)
  • Du musst die Kappungsgrenze beachten, das heißt die Miete darf innerhalb von 3 Jahren nicht über 20 % erhöht werden. In 274 Städten und Gemeinden ist die Kappungsgrenze sogar auf 15% reduziert worden (Hier gibt es eine Übersicht in welchen Städten die Kappungsgrenze 15% beträgt: http://www.finanztip.de/kappungsgrenze/#c41136 )
  • Die Mieterhöhung muss schriftlich erfolgen (§558a BGB), kann also auch per E-Mail geschehen. Ich präferiere Einschreiben mit Rückschein oder persönliche Übergabe.
  • Die Mieterhöhung muss begründet sein (Per Mietspiegel oder Vergleichsmiete)
  • Der Mieter muss der Mieterhöhung zustimmen, damit sie wirksam wird. Er kann sie nicht einfach ablehnen, sondern kann nur ablehnen, wenn die Mieterhöhung nicht rechtmäßig ist.
  • Der Mieter hat eine Frist zur Zustimmung. Die Frist wird unter 558b Abs. 2 Satz 1 BGB geregelt und besagt, dass die Frist mit Zugang des Erhöhungsschreibens beim Mieter beginnt und mit dem Ablauf des übernächsten Monats endet.
  • Der Mieter kann formfrei zustimmen, das heißt auch mündlich. Ich rate aber immer, dies aufgrund der Nachweispflicht bei Streitigkeiten schriftlich einzuholen
  • Mit Zugang der Mieterhöhung hat der Mieter ein Sonderkündigungsrecht von zwei Monaten innerhalb der Frist, die ihm zur Reaktion auf das Mieterhöhungsverlangen zu steht

Es gibt folgende Arten von Mieterhöhungen:

Mieterhöhung nach Mietspiegel oder Vergleichsmieten

Du darfst als Vermieter die Miete auf ein ortsübliches Niveau anheben (BGB §558). Eine Mieterhöhung nach Mietspiegel begründet sich auf die Berechnungen der Durchschnittsmieten einer Stadt / Gemeinde. Die Stadtverwaltung führt  in der Regel alle 2 Jahre eine Neuberechnung des Mietspiegels durch. Diesen Mietspiegel kannst du auf der Website deiner Stadtverwaltung oder auch in Papierform dort vor Ort einsehen. Die Miete pro Quadratmeter, die dort für die Wohnfläche und Ausstattung deiner Wohneinheit angegeben ist, kannst du also maximal verlangen. Du musst allerdings auch die generellen Punkte, die oben beschrieben sind, beachten, denn die Miete darf beispielsweise nicht über die 20% in drei Jahren erhöht werden! Wenn es keinen Mietspiegel gibt, musst du Immobilien suchen, die ähnlich oder vergleichbar mit deiner vermieteten Immobilie sind. Es müssen mindestens 3 Vergleiche aufgezeigt werden und die Kappungsgrenzen, sowie die anderen Regeln gelten ebenso. Diese Vergleiche sind immer recht leicht anfechtbar, deshalb empfehle ich 5-6 Vergleichsmieten in der Hand zu haben um 2-3 Anfechtungen abwehren zu können. Investorenkontakte sind hierbei Gold wert. Sie können dir einfach und unkompliziert viele Vergleichsmieten zur Verfügung stellen.

Mieterhöhung nach Sanierungsmaßnahme

Laut § 559 BGB kann der Vermieter die Kosten einer Sanierung / Modernisierung auf den Mieter umlegen. Jedoch kann nicht jede Sanierungsmaßnahme umgelegt werden, auch hier gibt es Vorschriften:

  • Energetische Sanierung: 555 b BGB Wenn die Sanierungsmaßnahme dem Mieter eine Heizkostenersparnis erbringt (Neue bessere Fenster, Fassadendämmung, Dachdämmung, neues Dach vollständig gedämmt, Kellerdeckendämmung, effizientere Heizanlage) ist diese umlagefähig.
  • Sanierung, die den Vertragszustand der Wohnung verbessert: 555 b BGB Wenn die Sanierung eine Verbesserung der Immobilie im Gegensatz zu vorher erbringt, wie beispielsweise ein Balkonanbau, ist diese umlagefähig. Eine reine Instandhaltung ist NICHT umlagefähig (Tür / Fenster defekt, neue einbauen die gleichwertig ist). Die Schaffung von neuer Wohnfläche ist auch umlagefähig.

Die tatsächlichen Sanierungskosten die dem Vermieter entstanden sind, kann er mit bis zu 11% auf die Miete umlegen. Beispiel:

Austausch der Fenster gegen effizientere
Sanierungskosten5000 €
11% umlagefähig550 €
Bisherige Kaltmiete pro Monat450 €
Bisherige Kaltmiete pro Jahr5400 €
Neue Kaltmiete pro Jahr5950 €
Neue Monatsmiete495,83 €

Der Mieter hat auch hier wieder das Sonderkündigungsrecht, wie bereits beschrieben. Die Sanierung muss spätestens drei Monate vor Beginn der Bauarbeiten angekündigt werden und über Art, Umfang, Beginn und die voraussichtliche Dauer berichten. Außerdem muss aufgrund von Baukostenschätzungen (am besten gestempelt vom Architekt) die voraussichtliche Mieterhöhung und Betriebskosten (die sich dadurch minimieren) kommuniziert werden. WICHTIG: Die Mieterhöhung laut § 559 BGB unterliegt nicht der Kappungsgrenze! Das bedeutet, wenn ihr ein Objekt habt, das sehr niedrige Mieten aufweist, erhöht erst unter Einhaltung aller Fristen und Rechten nach Vergleichsmiete bzw. Mietspiegel und DANACH noch eine Sanierungsaufwertung inklusive Erhöhung! So könnt ihr Mieten rasch erhöhen!

Neuvermietung

Bei einer Neuvermietung könnt ihr grundsätzlich eine Miete vereinbaren, die ihr euch wünscht. Ihr müsst jedoch aufpassen, wenn es um das Thema Wucher oder Mietpreisbremse geht. Mietwucher liegt in der Regel vor, wenn die Miete mehr als 50 Prozent über dem ortsüblichen Niveau liegt. Laut dem neuen Gesetz der Mietpreisbremse, dürfen ab dem 01.06.2015 Mieten bei Neuvermietungen maximal 10 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Sofern deine Immobilie in einer Region mit Mietpreisbremse liegt, darfst du bei Neuvermietungen nicht mehr als 10% auf die ortsübliche Vergleichsmiete aufschlagen! Viele Vermieter umgehen dies einfach, indem Sie möbliert vermieten, weil dann zieht die Mietpreisbremse nicht mehr. Hier kannst du checken, wo genau die Mietpreisbremse aktiv ist: https://www.mietpreisbremse.bund.de/service/interaktive-deutschlandkarte/

Mieterhöhung nach Staffelmiete oder Indexmiete

Wenn du Neuvermietungen vornimmst mit neuem Mietvertrag, versuche immer mit Staffel- bzw. Indexmietverträgen zu vermieten! Du wirst keine Steuerungsprobleme mehr  mit Mieterhöhungen haben, weil die Mieten automatisch nach dem im Vertrag vorgegebenen Muster vorgenommen werden. Staffelmietverträge werden mit einer jährlich im Vertrag festgelegten Miete gestaltet: Ab dem 01.01.2016 wird eine Kaltmiete von 450,00 € vereinbart. Ab dem 01.01.2017 wird eine Kaltmiete von 475,00 € vereinbart. Ab dem 01.01.2018 wird eine Kaltmiete von 500,00 € vereinbart. Laut diesem  Schema wird fortgeführt bis zum letzten vereinbarten Datum. Wichtig ist, dass Du weißt, dass wenn die Staffelbeträge im Vertrag enden, diese Miete weiterläuft und Du nur nach Mietspiegel erhöhen kannst! Indexmietverträge sind meine Empfehlung für jeden Investor. Beim Indexmietvertrag orientiert sich die Kaltmiete jedes Jahr am amtlichen Verbraucherpreisindex für alle privaten Haushalte. Das bedeutet, dass eure vereinbarte Miete unmittelbar an die Inflation gebunden ist. Ihr müsst bei dieser Variante abwägen, was schneller steigen wird: die Inflation oder die ortsübliche Kaltmiete. Zwischen zwei Mieterhöhungen muss mindestens 1 Jahr liegen. Auch beim Indexmietvertrag muss die Mieterhöhung schriftlich erfolgen und die neue Kaltmiete beinhalten. Die Mieterhöhung gilt ab dem übernächsten Monat nach Eingang der Mitteilung beim Mieter. Du kannst nur nach Index die Miete erhöhen mit Abschluss des Mietvertrags, andere Erhöhungsarten sind nicht mehr zulässig. Die Kappungsgrenze von 15-20% zählt NICHT bei Staffel- & Indexmietverträgen! Der Verbraucherpreisindex wird vom Statistischen Bundesamt festgelegt: https://www.destatis.de/DE/ZahlenFakten/GesamtwirtschaftUmwelt/Preise/Verbraucherpreisindizes/Tabellen_/VerbraucherpreiseKategorien.html?cms_gtp=145114_list%253D2%2526145112_list%253D2%2526145110_slot%253D2&https=1 Ob ihr nun mit Staffel- oder Indexmietvertrag oder sogar ohne fester Mieterhöhungsvereinbarung vermietet bleibt euch überlassen.

Risiken bei Immobilieninvestments / Kapitalanlagen

Allgemeine Wertentwicklung des Marktes (kein Einfluss)

Die allgemeine Wertentwicklung des gesamten Immobilienmarktes können wir nicht beeinflussen. Wir haben bei allen Anlageformen ein Marktrisiko, bei der Immobilie haben wir allerdings immer noch den Wert der Immobilie als Sicherheit und die Mieten, die uns bei guter Kalkulation einen positiven Cash-Flow erwirtschaften.

Messi in der Immobilie

Stammtischweisheit Nummer 1, wenn man das Thema Vermietung von Wohnimmobilien anspricht, ist der Messi. Die erste Gegenfrage die man hier stellen kann ist, ob der Gesprächspartner schon mal einen Messi persönlich gesehen bzw. erlebt hat (Schaden). Meist kennen die Leute die ganzen Messi-Geschichte nur aus dem TV oder sonstigen Panikmachen, haben allerdings selbst noch nie einen erlebt! Fakt ist, dass es äußerst wenige Messis gibt und wir selbst aktiv managen können, wen wir durch unsere saubere, gründliche Mieterauswahl in unsere Immobilie einziehen lassen. Wer einen möglicherweise zukünftigen Mieter sorgfältig mit Schufa, Belegen, Vorvermieterbescheinigung, usw. checkt, der wird hier keine Probleme bekommen. Des Weiteren spielt hier auch eine saubere Arbeit bei der Objektakquise eine Rolle. Wenn wir beispielsweise soziale Brennpunkte als Investitionsstandort meiden, so  minimiert sich das Risiko des Messis ebenfalls. Solltest du dennoch noch große Angst vor einem Schaden und Mietausfall durch Messis haben, kannst du hier sogar Versicherungen abschließen, die dein Risiko gegen null setzen.

Mietausfall

Mietausfall ist kalkulierbares Risiko! Rechne einfach in die nicht umlagefähigen Kosten deines Investments einen Wert von durchschnittlich 5% ,ein wenn du unsicher bist. Mietausfall kann man auch deutlich minimieren, indem man eine erstklassige Standortauswahl seines Investments trifft (zukunftssicher, viele Jobs, gutes Milieu, gute Infrastruktur, etc.). An solchen Standorten hat man normalerweise keine Probleme, Mieter zu finden, denn gewohnt wird immer und an guten Standorten herrscht Wohnungsknappheit. Bei deiner Finanzierung kannst du auf die Möglichkeit der Tilgungssaussetzung zurückgreifen (achtet bei der Finanzierung darauf, dass die Möglichkeit eingeräumt wird), was die monatliche Belastung bei Mietausfall deutlich minimiert. Ebenfalls wie beim Messi, kannst du dich auch hier gegen Mietausfall gegen einen monatlichen Beitrag versichern (nicht umlegbar aber steuerlich absetzbar!). Wenn Mietausfälle beispielsweise durch Wasserschäden oder dergleichen stattfinden, bekommst du von der Gebäudeversicherung den Mietausfall ebenfalls bezahlt.

Das Zinsrisiko bei Immobilieninvestments

Der Zins ist aktuell sehr tief, was uns natürlich gefällt. Allerdings birgt dieses Zinstief ein sehr gefährliches Risiko und zwar das Risiko des Zinsanstiegs bis zur Anschlussfinanzierung. Alle, die denken, sie können sich mit der aktuellen Annuität  eine Immobilie „leisten“ bzw. einen positiven Cash-Flow erzielen, sollten immer auch die Restschuld nach Ihrer angenommenen Darlehenslaufzeit errechnen! Rechnet mit einer Anschlussannuität in Höhe von 6-8%. Es ist Ansichtssache, mit welchem Prozentsatz man hier ins Rennen geht (konservativ vs. Risiko). Beispiel:

Objektrisiken: Sanierungsstau usw., Instandhaltung mit ein berechnen

Oft möchten Investoren möglichst günstig Objekte einkaufen und verlieren hier den Überblick. Die meisten Immobilien, die günstig sind, sind Problemobjekte. Das ist nicht einmal schlimm, sondern für uns Investoren eine schöne Möglichkeit, sich im Markt zu bewegen. Allerdings solltet ihr die die Sanierungsmaßnahmen korrekt kalkulieren. Hilfreich ist hier ein Fachmann,  m der euch eine Baukostenschätzung über alle Maßnahmen kalkulieren kann. Bedenkt sowieso, dass die meisten Banken eine gestempelte Baukostenaufstellung eines Architekten verlangen, wenn ihr Sanierungen mitfinanzieren wollt. Außerdem solltet ihr in den Bewirtschaftungskosten der Immobilie je nach Zustand auch für die laufende Instandhaltung einen Betrag von 10-20 € pro m² im Jahr mit einplanen.

Schäden höherer Gewalt, die die Immobilie zerstören

Alle Schäden die durch höhere Gewalt entstehen, können durch Versicherungen abgedeckt werden. Versicherungen sind auf die Mieter umlagefähig (je nach Versicherung).

Hohe Eigenkapitalrendite als Risiko

Hier hatte ich dir den Hebel- bzw. – Leverageeffekt erklärt. Allerdings kann der Hebeleffekt auch in die negative Richtung auftreten. Das bedeutet, je mehr Fremdkapital in deiner Immobilie steckt, desto höher ist dein Kapitaldienst. Wenn dir auf einmal Mieten wegbrechen, ist die Belastung  viel höher, als wenn du mehr Eigenkapital in die Finanzierung eingebracht hättest. Mietausfall oder Mietminderungen sind allerdings meist Fehler des Investors. Sei es eine falsche Standortanalyse oder Sanierungsstau in den Immobilien. Durch saubere Arbeit in der Objektanalyse und des Managements kann man dieses Risiko in der heutigen Zeit deutlich senken wenn man seine Hausaufgaben macht!