Der Post richtet sich nicht an totale Anfänger die nicht wissen was überhaupt eine Immobilien Investition ist, sondern an Leute die Spaß am investieren in Immobilien gewonnen haben und die Vorzüge die ein Investment in „Betongold“ mit sich bringen schon kennen.

Wie man ein Immobilienportfolio aufbaut

Zunächst gilt es zu sagen, dass man in der heutigen Zeit recht einfach viel Geld von der Bank finanziert bekommt, um reichlich Immobilien kaufen zu können.

Solange deine Haushaltsrechnung passt (dh. alle deine Ausgaben + Aufschläge sind deutlich geringer als deine Einnahmen) und dein Einkommen als „sicher“ gilt (Angestellt vs. Selbstständiger vs. Privatier) kannst du mühelos bis zu 2 Millionen finanzieren. Als Angestellter mit hohem Einkommen bist du quasi der Liebling aller Banken!

Der in der heutigen Zeit dazu passende Engpass im Immobilienbereich ist die Objektakquise:

Du musst, um deine Haushaltsrechnung nicht zu gefährden, Objekte kaufen die hohe Überschüsse erzielen. Objekte die um die 10% Rendite abwerfen sind dafür prädestiniert!

Aber wie bekommt man solche Objekte?

– Weiter raus gehen und Suchradius erweitern: Wenn man in der Prärie sucht, findet man easy Objekte die an der 10% Renditegrenze kratzen oder sogar mehr erwirtschaften. Ich bin davon kein Fan. Immobilien sind Langfrist-Anlagen, dh. wenn jetzt schon die Vermietbarkeit schwierig ist, wird sie mit Zunahme des demographischen Wandels sich noch massiv verschlechtern! Außerdem gibt es in den Lagen keinerlei Wertsteigerungen, dh. Investitionen in das Objekt tun dem Investor jedes Mal weh, wohingegen es in einer strukturstarken Gegend eine Wertsteigerung und Aufwertung des Objektes mit sich bringt. In alte Immobilien muss man immer investieren – deshalb unterschätze niemals die Instandhaltungskosten!

Oder

– Keine AAA-Lage sondern Speckgürtel von A-B Lagen: Am besten in einer B-Lage ein passendes Objekt finden, dass Instandhaltungsstau hat, underrent (Marktmiete ist deutlich höher als die IST-Miete) und leicht lösbare Probleme mit sich bringt! Hier macht jeder Euro der in das Objekt fließt Spaß – hohe steuerliche Auswirkung bei hohem zu versteuerndem Einkommen plus die damit einhergehend Objektaufwertung und Mieterhöhungen machen richtig Spaß! Ein eventueller steuerfreier Verkauf wird auch unterschätzt. In den vergangenen Jahren konnte man 7-stellige steuerfreie Gewinne mitnehmen – Welcher Cashflow soll sowas kompensieren?

Immobilienportfolio Finanzierung

Immobilienfinanzierung ist auch keine Rocket-Science, also halten wir es einfach und flexibel:

5 Jahre Zinsbindung, 3% Tilgung passt eigentlich immer. Dazu kannst du rollierendes Eigenkapital nutzen.

Warum 5 Jahre?
Wenn du Objekte kaufst, die reichlich Potential haben (DG ausbaubar, underrent, usw.), dann wirst du innerhalb der ersten 5 Jahre an diesem Objekt einige dieser Potentiale heben. Du brauchst somit keine Zinsbindungssicherheit von über 5 Jahren, weil das Objekt an sich massiv im Wert gehoben wird. Jede Bank wird dich danach gerne weiterfinanzieren, wenn deine finanzierende Bank ablehnt.
Warum 3% Tilgung?
Angenehme Restschuld bei Zinsbindungsende auch wenn alles am Objekt unverändert bleibt.
Warum eher kurz finanzieren?
Wenn man ein Immobilienportfolio aufbauen will, scheitert es auch oft am Eigenkapital. Mindestens die Kaufnebenkosten, die oft 13% ausmachen, müssen aus Eigenkapital gebracht werden.
Wenn du aber Objekte kaufst, die Potentiale haben und du diese in deiner Darlehenslaufzeit hebst, kannst du die Immobilie bei deiner oder einer anderen Bank neu einwerten lassen!
Wenn die Bank dann einen Beleihungswert X feststellt und du nur noch eine Restschuld von Y offen hast, kannst du dir darüber Kapital beschaffen über eine Grundschuldbestellung. Diese Grundschuld zählt im Grunde genommen wie Eigenkapital bei den Banken.

Fazit

– Kaufe Immobilien mit Potentialen

– Vereinbare mit der Bank ein Vorgehen zu rollierendem Eigenkapital oder nutze kurze Zinsbindungen

– Kaufe an A-B Standorten und in den Speckgürteln

– Ein Eigenheim mit den richtigen Daten belastet dich nicht in deiner Finanzierbarkeit

Noch Fragen / Anmerkungen?

Ich hoffe ich konnte dir einen kleinen Einblick in das Thema Immobilienportfolio aufbauen geben!

Was waren deine Fehler oder tolle Erlebnisse in dem Zusammenhang? Oder hast du Fragen?

Schreib es in die Kommentare!