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10 Wege um mit Immobilien Geld 💾 zu verdienen – inkl. Bonus-Tool 📋

Feb 17, 2020Bestandsentwicklung, Finanzielle Freiheit, Immobilien, Immobilienkauf, Strategie9 Kommentare

Wie verdient man Geld mit Immobilien ?

Vielleicht herrscht bei dir die Meinung, dass Immobilien meist mit einem hohen Einkommen und viel Eigenkapital verbunden sind. Die ganzen Immobilienhaie scheffeln die Millionen und du kannst dir nicht mal eine Eigentumswohnung leisten. Wie machen diese Leute das? Ich zeige dir hier 10 Wege wie du mit Immobilien Geld verdienen kannst auch mit wenig oder gar keinem Eigenkapital!

1. Mieteinnahmen gewöhnlicher Vermietung & Verpachtung

Der bekannteste Weg, um mit Immobilien Geld zu verdienen, ist die normale Vermietung und Verpachtung von Wohnimmobilien. Ihr kauft eine Eigentumswohnung oder Haus und vermietet die Mietobjekte an eure Mieter. Wichtig sind hier die gewöhnlichen Kriterien fĂŒr die Objektbewertung einzuhalten (nicht zu teuer Einkaufen!). Am Besten nutzt Du mein kostenloses Excel Tool um die Immobilien dementsprechend vor dem Kauf durchzukalkulieren und ein zu werten. Das bekannteste Ziel, um mit Immobilien Geld zu verdienen bei der gewöhnlichen Vermietung ist, eine Immobilie mit einem positiven Cash-Flow zu erwerben. Konkret bedeutet das, dass du nach Abzug all deiner Kosten und Steuern von der Kaltmiete einen positiven Überschuss pro Monat erwirtschaftest. Bei einem Mehrfamilienhaus mit beispielsweise 6 Einheiten, sind vierstellige Cash-Flow ÜberschĂŒsse keine Seltenheit!

2. Wertzuwachs bei Immobilien

Immobilien sind Sachwerte und Sachwerte unterliegen Preisschwankungen. Generell sind in Zeiten des Niedrigzinses Sachwerte das Optimum. Sie unterliegen keiner Inflation, die Schulden werden entwertet & die Immobilien gewinnen an Wert, wÀhrend WÀhrungen etc. an Wert verlieren.

Wie verdient man nun mit dieser Wertsteigerung von Immobilien Geld?

Wenn ihr eine Buy & Hold Immobilie in eurem Bestand habt, ist die Tendenz, wenn ihr nicht zu teuer eingekauft habt, dass die Immobilie an Wert wĂ€hrend der Haltedauer gewonnen hat. ImmobilienverĂ€ußerungsgewinne sind bei ausschließlich vermieteten Objekten nach 10 Jahren Haltedauer steuerfrei. Hier werden massive Vermögen erwirtschaftet!

Ein stark vereinfachtes Beispiel:

MFH 2010 gekauft fĂŒr 300.000 €

25.000 € Nettokaltmiete pro Jahr = 250.000 € Miete

1% Sollzins & 2% anfĂ€ngliche Tilgung ĂŒber 10 Jahre = 63.074,92€ Tilgung

Wertzuwachs in meiner Region waren min. eine Verdopplung des Preises: 300.000 €

VerĂ€ußerungspreis: 600.000 €

Gewinn: 600.000 € – Restschuld 236.925,08 € = 363.074,92 € ! + die ĂŒber 10 Jahre eingenommenen Mieteinnahmen, die das Objekt quasi von allein getilgt haben.

Klar, hier sind die Erhaltungsaufwendungen und Steuern Außen vor, aber das ist ein grober Überblick.

3. Möblierte Vermietung

Möblierte Vermietung kann ein Booster fĂŒr die Rendite bei Immobilien sein. Wichtig hierbei ist, dass man beim Einkauf nicht mit Mieten aus Sondervermietung kalkuliert sondern mit den marktĂŒblichen Mieten. Keiner weiß, ob es durch den Staat irgendwann Regularien gibt, die die möblierte Vermietung verbietet oder es eventuell an deinem Standort nicht funktioniert. Daher solltest du als Back-Up die normale Vermietung in der Hinterhand haben. Um mit der möblierten Vermietung Geld zu verdienen, möbliert man Wohnungen oder HĂ€user mit dem Nötigsten und vermietet diese Einheiten dann an beispielsweise Monteure oder an Firmen die Ihre Mitarbeiter dort unterbringen können. Oft sind dann auch mehrere Betten pro Wohnung nötig um ausreichend viele Schlafmöglichkeiten zu bieten (Maximierung der ausnutzbaren FlĂ€che ist hier das Ziel). Es gibt mehr Wechsel in der Belegung und die Mieter gehen nicht sorgsam mit Allem um, deshalb musst du das in deinen Kosten einkalkulieren. Ein no-brainer ist es, dass mehr Miete eingenommen wird als bei der gewöhnlichen Vermietung. Oft wird pro Person eine Pauschale abgerechnet.

4. Rent to rent: Untervermietung

Bei der Untervermietung (auch rent to rent im Englischen genannt), ist das Prinzip gleich wie bei der möblierten Vermietung. Der Unterschied hierbei ist, dass du die Wohnung nicht kaufst sondern selbst mietest! Der schwierige Punkt ist, einen Vermieter zu finden der dir im Vertrag die Untervermietung erlaubt und eine gĂŒnstige Miete verlangt. Du kannst dann Zimmerweise vermieten und den Überschuss an Geld verdienen. Ist auch fĂŒr Beginner mit wenig Eigenkapital ein lukratives GeschĂ€ft um einen Cash-Flow aufzubauen!

5. Immobilienfonds

Der Definition nach werden bei Immobilienfonds die Gelder der Anleger in verschiedene Immobilien investiert. Das können Immobilien wie etwa MehrfamilienhĂ€user, GeschĂ€ftsgebĂ€ude, Gewerbeliegenschaften oder auch unbebaute GrundstĂŒcke sein. Oft fließt das Kapital jedoch vornehmlich in Gewerbeimmobilien, da diese in der Regel bessere ErtrĂ€ge erwirtschaften und einen geringeren Verwaltungsaufwand haben als Wohnungen. Bei manchen Immobilienfonds darf der Fondsmanager auch in Immobiliengesellschaften investieren (je nachdem wie die Bedingungen des jeweiligen Fonds sind). Die Rendite eines Immobilienfonds kommt durch regelmĂ€ĂŸige Mieteinnahmen und eventuelle Immobilienwertsteigerungen & VerkĂ€ufe zustande. 

6. Vermietung von GewerbeflÀchen

Die Vermietung von Gewerbeimmobilien ist ein totales ProfigeschĂ€ft! Hier gibt es auch bei der Vertragsgestaltung etc. keine solch regulierten Sachverhalte wie beim WohnraummietverhĂ€ltnis. Die Mieten sind hoch aber wenn dir dein Mieter ausfĂ€llt und du Leerstand hast, musst du ein sehr großes Geldpolster besitzen um nicht die GrĂ€tsche zu machen. Hinzu kommen noch oft Renovierungen / Anpassungen an die neuen Mieter die einen Haufen Geld kosten.

7. Kaufen, sanieren / renovieren, refinanzieren und vermieten

Die Variante ist bekannt fĂŒr eine Eigenkapitalbeschaffung wĂ€hrend man Immobilien im eigenen Bestand weiter hĂ€lt. Das bedeutet hier ist kein Verkauf notwendig um Eigenkapital zu beschaffen! Kurz und knapp, versucht man die Bank nach einer gewissen Haltedauer (Vorsicht: Niederstwertprinzip) zu ĂŒberzeugen, den Wert der Immobilie als Beleihungsgrundlage zu erhöhen. Das können angepasste, höhere Mieten sein oder ein Dachgeschossausbau uvm. Das Thema ist sehr komplex und ist stark von der begleitenden Bank abhĂ€ngig. Deshalb immer vor dem Kauf das Thema schon am besten schriftlich mit der Bank oder kurze Zinsbindungen vereinbaren. Wenn du mehr darĂŒber erfahren willst rate ich dir meinen Artikel zum Thema rollierendes Eigenkapital durchzulesen.

8. Kaufen, fixen, Verkaufen

Hier spricht man auch vom klassischen fix & flip GeschĂ€ft. Du kaufst eine Immobilie unter Marktwert ein und hĂŒbschst diese auf. Anschließend verkaufst du die Immobilie und der Gewinn gehört dir. Hört sich einfach & cool an, ist es aber nicht! Der Flaschenhals ist hier meistens die Objektakquise. GĂŒnstige, mit einfachen Mitteln aufhĂŒbschbare Immobilien sucht mittlerweile fast Jeder und dementsprechend umkĂ€mpft ist der Markt. Wenn du allerdings gute Objekte reinbekommst & 1-2 gute Handwerker fĂŒr Boden-, Maler- & Fliesenarbeiten an der Hand hast, ist das fĂŒr mich das beste GeschĂ€ft um an viel Eigenkapital zum investieren zu kommen!

9. Share-Deals

Ein richtiger Engpass am Markt, sind richtig große Immobilienportfolios, die in einer GmbH gehalten werden. Versicherungen, RententrĂ€ger oder Fonds suchen diese wie verrĂŒckt um Renditen fĂŒr Ihre Anleger zu erwirtschaften. Es gibt kaum Alternativen im niedrig-Zins-Umfeld. Wenn du die GmbH zu maximal 94,9 Prozent an die neue Firma verkaufst, kann der KĂ€ufer auf diesem Weg die Grunderwerbsteuer sparen. FĂŒr die restlichen 5,1% muss er im Vorfeld am besten einen stillen Teilhaber oder seine Stiftung finden um keine Grunderwerbsteuer auszulösen (Keine Steuerberatung!).

10. Vermittle dein Immobilien-Wissen gegen Entlohnung

Wenn du Profi bist kannst du dein Immobilienwissen mit anderen teilen oder gegen Bezahlung als Consulting-Leistung anbieten. Immobilien bieten so viele Fallstricke, dass ich einen Einbezug eines Beraters bei ausreichend großer DealgrĂ¶ĂŸe bei Branchenfremden fĂŒr mit das Beste halte was man machen kann. Beispiel: Person hĂ€lt ein vermietetes Haus mit sehr großer BaulĂŒcke auf dem GrundstĂŒck ĂŒber 10 Jahre. Die Person möchte nun das BaugrundstĂŒck mit einem weiteren Haus bebauen hat aber eigentlich gar keinen Bock auf Immobilien und den ganzen Stress. Durch einen Berater, wird ein Architekt involviert, und eine komplette Projektplanung fĂŒr die Bebauung des GrundstĂŒckes inkl. Abriss des BestandgebĂ€udes geplant unter der Maßgabe der maximal möglichen WohnflĂ€che. Das Bestandshaus wird wie es ist als Projektimmobilie inseriert und zum Doppelten des Ursprungswertes verĂ€ußert! Win-Win Situation!

Fragen?

Ich hoffe ich konnte dir einen Einblick in die Themen wie man Geld mit Immobilien verdienen kann geben!

Was hast du bereits ausprobiert oder was machst du genau im Themenfeld Immobilien? Du hast Fragen, schreib es JETZT in die Kommentare 🙂 !!

 

9 Kommentare

    • Dennis

      Thanks a lot!

      Antworten
  1. Evi

    Lange nach so einer Website gesucht. Prima

    Antworten
    • Dennis

      Gerne!

      Antworten
  2. Joachim Hussing

    Vielen Dank fĂŒr die Tipps, wie man mit Immobilien Geld verdienen kann. Ich bin am Verkauf meines Hauses interessiert. Ich werde diese Tipps befolgen, damit ich etwas Geld verdienen kann.

    Antworten
    • Dennis

      Gerne und viel Erfolg! 🙂

      Antworten
  3. Hanna Adams

    Vielen Dank fĂŒr den Beitrag zum Thema Geldverdienen mit Immobilien. Mein Onkel vermietet Appartements und sucht einen Steuerberater fĂŒr Appartementvermietung. Gut zu wissen, dass Sachwerte in der Regel Preisschwankungen unterliegen und deshalb bei Niedrigzinsen besonders lohnenswert sind.

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    • Dennis

      Danke fĂŒr den Kommentar und viel Erfolg bei der Suche 😉

      Antworten
  4. Theo Schumacher

    Danke fĂŒr diesen Artikel zum Thema Immobilien! Ich interessiere mich fĂŒr solche Sachen. Dieser Beitrag ist eine einfache und klare Anleitung.

    Antworten

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