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Guide: Rollierendes Eigenkapital bei Immobilien Investments / Kapitalanlagen – was ist das?

Apr 3, 2017 | Finanzierungen

Vielleicht hast Du es schon mal gehört oder gesehen, dass ein Investor ständig nur am Kaufen ist? Jedes Jahr eine Eigentumswohnung und er ist eventuell noch gar nicht so lange im Geschäft. Natürlich kommt jetzt direkt die Pauschalisierungskeule: „Linke Geschäfte“, oder andere Äußerungen. Nein, er nutzt rollierendes Eigenkapital und kann somit ziemlich schnell ein ansehnliches Portfolio aufbauen!

Was bedeutet rollierendes Eigenkapital bei Immobilienfinanzierungen

Rollierendes Eigenkapital bedeutet, dass du dein eingesetztes Eigenkapital, dass als Sicherheit für die Bank dient, wieder freigegeben oder ausgezahlt bekommst sobald der Wert des eingebrachten Eigenkapitals durch die vereinbarte Tilgung, abbezahlt wurde. Die Sicherheit die hier eingebracht wird, kann aus vielen verschiedenen werthaltigen Sicherheiten bestehen. In der Regel akzeptieren Banken folgende Sicherheiten:

  • Cash auf dem Konto
  • Festgeld
  • Gold
  • Aktien
  • Freie Grundschulden bereits vorhandener Immobilien
  • Versicherungen wie beispielsweise Lebensversicherungen

Nicht alle Formen von Eigenkapital werden allerdings von den Banken gleich bewertet. Die Abschläge die von den Banken für die einzelnen Werte eingepreist werden sind im Schnitt:

  • Cash auf dem Konto – 100%
  • Festgeld – 100%
  • Gold 50%
  • Aktien – 50-70% je nach Bank
  • Freie Grundschulden bereits vorhandener Immobilien – 50-90%
  • Versicherungen wie beispielsweise Lebensversicherungen – 50-70%

Wie funktioniert das aus Investorensicht – Ein Beispiel

Nehmen wir an, dass Otto eine rentable Eigentumswohnung gefunden hat die er gerne erwerben möchte. Otto kann bei der Bank mit einer ausgezeichneten Bonität glänzen und weißt ein hohes Maß an Eigenkapital aus. Er bietet der Bank folgenden Deal an:

Objekt:

MFH 6 Wohneinheiten

Kaufpreis 350.000 €

7% Kaufnebenkosten 24.500 €

GIK 374.500 €

30.000 € Jahresnettokaltmiete steigerungsfähig

Faktor auf GIK: 11,66

Bruttorendite: 8,57 %

 

Finanzierungsdaten:

Darlehensbetrag: 374.500 € (Richtig, Kaufpreis plus aller Nebenkosten)

eingebrachtes EK in die Immo = 35.000 €

Kaufnebenkosten: 24.500 €

Eingebrachtes Eigenkapital = 35.000 € + 24.500 € = 59.500 € (KNK müssen voll mit eingebracht werden)

Zinssatz 0,95 %

Das Eigenkapital wird auf ein Tagesgeldkonto der finanzierenden Bank eingezahlt und komplett an die Bank abgetreten. Sobald die 59.500 € durch die Tilgung abbezahlt wurden, wird das Tagesgeldkonto wieder freigegeben und steht frei zur Verfügung.

Otto rechnet sich natürlich vorher aus wie lange er bei welcher anfänglichen Tilgung brauchen würde um das Eigenkapital wieder frei zu bekommen. Das bedeutet konkret, wann wird die Restschuld auf 315.000 € fallen. Ihr könnt allerdings auch mit der Bank Zwischenschritte vereinbaren ab denen wieder freigegeben wird.

Bei 4% vereinbarter anfänglicher Tilgung, wäre das nach 48 Monaten der Fall, also nach 4 Jahren!

Nach diesen knapp 4 Jahren hat Otto wieder die 59.500 € zur Verfügung, hat die ganze Zeit über vom Cash-Flow & der Inflation profitiert und kann nun das frei gewordene Eigenkapital in die nächste Immobilie stecken.

Die 24.500 € sind allerdings meist nicht möglich. Die Nebenkosten will die Bank zu meist immer direkt vom Käufer bezahlt haben und werden nur bei sehr guter Bonität mitfinanziert und das auch nicht bei jeder x-beliebigen Bank.

Die unterschiedlichen Darlehenstypen für den maximalen Output aus rollierendem Eigenkapital

Die Standardvariante: Annuitätendarlehen

Im oben stehenden Beispiel von Otto, handelt es sich um ein Annuitätendarlehen. Die meisten Leute kennen diese Form des Darlehens weil hiermit auch bei Eigenheimfinanzierungen zu 99% gearbeitet wird. Der ganz große Nachteil hierbei ist, dass die Tilgung monatlich zu nimmt und der Zinsanteil sinkt! Du hast mit zunehmender Laufzeit deines Darlehens immer weniger Zinsanteile die du steuerlich geltend machen kannst und somit erhöht sich dein zu versteuerndes Einkommen immer mehr.

Das endfällige Darlehen – die optimierte Version zum Annuitätendarlehen

Das endfällige Darlehen, hat den positiven Effekt auf die Zinsbelastung (aus Investorensicht), den das Annuitätendarlehen nicht hat. Konkret heißt das, dass Du über die gesamte Laufzeit hinweg nur einen festen Zinsbetrag pro Monat zahlst. Das bedeutet deine Zinsbelastung nimmt über die gesamte Laufzeit nicht ab!

Doch wohin nun mit der Tilgung? Die Tilgung wird gesammelt und am Ende der Laufzeit als Einmalbetrag der Restschuld abgezogen.

Der Tilgungsträger bei rollierendem Eigenkapital

Wenn du aufgepasst hast, kann das endfällige Darlehen so wie oben beschrieben mit rollierendem Eigenkapital nicht funktionieren. Du zahlst keine Tilgung und somit wäre dein Eigenkapital über die Darlehenslaufzeit gebunden sein wie bei herkömmlichen Finanzierungen

Das Zauberwort heißt Tilgungsträger!

Otto schlägt dem Finanzierungsberater der Bank nun einen Deal nach seinem Geschmack vor:

Otto will ein endfälliges Darlehen abschließen über die 374.500 €. Die Sicherheit in Höhe von 59.500 € bringt er in einen Bausparvertrag ein den er der finanzierenden Bank als Sicherheit abtritt. Er kalkuliert die Tilgung so ein, dass der Bausparer nach 10 Jahren zuteilungsreif ist und sichert sich somit einen Anschlusszins von 1,25% für weitere 15 Jahre. Somit kann Otto die Immobilie die ersten 10 Jahre lang für 0,95 % finanzieren und anschließend mit einem Garantiezins von 1,25 % die Anschlussfinanzierung abschließen!

Mit diesem Weg könnt ihr das Thema Zinsrisiko bei Immobilieninvestments gen 0 tendieren lassen, weil ihr über die 25 Jahre auf jeden Fall die Immobilie voll tilgen könnt wenn ihr möchtet ohne die monatliche Belastung in astronomische Höhen wandern zu lassen.

Für die Leute die einen schnellen Portfolioaufbau vorziehen, gibt es auch die Möglichkeit ein Aktiendepot als Sicherheit abzutreten. Hier habt ihr die Möglichkeit, dass das Kapital, dass ihr abgetreten habt noch für euch arbeitet während der Tilgungsphase. Dann könnt ihr das Kapital nach beispielsweise 2,5- 3 Jahren einfach wieder in die nächste Immobilie einsetzen und hebeln.

Die Königsdisziplin – Profifinanzierung mit Nachbewertung der Immobilie

Kommen wir zur absoluten Königsdisziplin. Diese Variante erfordert gute Bankkontakte, damit meine ich Du solltest eine gute Bonität aufweisen können und dazu schon einige Deals über die Bank laufen haben. Außerdem ist es erforderlich, dass du die Immobilie unter Marktwert bzw. unter der Bewertung nach Sprengnetter einkaufst.

Als erstes musst du eine Immobilie finden die unterbewertet ist nach Sprengnetter. Deshalb prüfe bevor du die Immobilie kaufen möchtest ob das der Fall ist HIER:

HIER ZU SPRENGNETTER

Sollte die Immobilie nun unter Wert käuflich sein, kommen wir zum Finanzierungsablauf:

Du benötigst für diese Variante überhaupt kein Eigenkapital!

Du splittest deine Finanzierung in zwei Darlehen:

  1. Darlehen = Immobiliendarlehen mit 70-80 % Beleihungsauslauf

Warum? Dieses Darlehen nimmst du als ganz normales Immobiliarsdarlehen auf. Ein Immobiliarsdarlehen mit geringem Beleihungsauslauf, bedeutet erstklassige Zinskonditionen. Du kannst solche Darlehen mit 0,9% Zins abschließen.

  1. Darlehen = Rest der benötigten Gesamtsumme

Jetzt kommt der knifflige Part an der Sache. Du brauchst einen Kreditgeber der dir die restlichen Darlehensbeträge als Privatdarlehen auszahlt! Dieses Darlehen schließt du mit der Möglichkeit der sofortigen Volltilgung ab. Das Privatdarlehen hat normalerweise höhere Zinsbelastungen zur Folge (außer du kannst das über Verwandte / Eltern geschickt regeln). Du darfst die Bank aber nicht täuschen und musst mit offenen Karten spielen (Dh. deine Selbstauskunft muss korrekt ausgefüllt sein und dem Banker bekannt sein).

Ganz wichtig:

Um diese Finanzierung durchziehen zu können, vereinbart ihr mit der Bank die die Immobilie beleiht, eine Nachbewertung nach einem Jahr!

Nun zahlt ihr fleißig ein Jahr lang die entstehenden Darlehensbeträge und nach einem Jahr kommt die Nachbewertung ins Spiel.

Die Nachbewertung nach Sprengnetter oder anderen Bewertungsmethoden (Kläre vorher mit der finanzierenden Bank ab mit welcher Methode die Nachbewertung durchgeführt wird!) ergibt dann logischerweise eine Abweichung zur damaligen Bewertung der Bank.

Nun werden direkt Grundschulden frei, weil Du Sicherheiten abgetreten hast die gar nicht notwendig gewesen wären weil deine Immobilie mehr wert ist als damals angegeben.

Im Optimalfall hast du das Ganze so gesteuert, das alle frei werdenden Grundschulden die Darlehenssumme des Privatdarlehens abdecken und somit dieses Darlehen komplett abgelöst werden kann!

Fazit – Finanzierung ohne rollierendes Eigenkapital? Nie wieder!

Meine persönliche Meinung ist: Wenn es schnell gehen soll mit dem Portfolioaufbau ist rollierendes Eigenkapital ein MUST-HAVE für jeden Investor! Oft ist doch nur die Menge an fehlendem Eigenkapital das knappste Gut eines Investors der am Anfang steht oder der schnell, viele Immobilien kaufen möchte. Hiermit kannst du dir Abhilfe schaffen. Oft wird rollierendes Eigenkapital auch überschätzt. Man darf nicht vergessen durch die Tilgung und Nachbewertung von Immobilien können auch freie Grundschulden entstehen die als Eigenkapital eingesetzt werden können. Dafür braucht man nicht so viel Koordinationsaufwand und die Bank bevorzugt dies deutlich, weil sie diese Prozesse kennt und es nicht mit viel individuellem Aufwand zusammenhängt.

Ich hoffe ich konnte dir das Thema näher bringen und dich einen Schritt nach vorne befördern auf deinem Weg! Falls du eine Finanzierung brauchst kannst du mich gerne ansprechen.

Allzeit gute Deals!

Dennis