Immobilien Strategien: So kassiert man Millionen Gewinne 💸 steuerfrei
Generelles über Immobilien Strategien
Generell gibt es Grundsätze, die Du wissen musst, wenn es um die Auswahl der richtigen Strategie für deine Immobilie geht:
Kenne deine Immobilien Exit-Strategie vor dem Kauf
Mit das Wichtigste an der Findung deiner Immobilien Strategie, ist es deinen Verkaufstermin und Prozess zu kennen (Exit Szenario).
Es kann dich eine Menge Geld kosten, wenn du beispielsweise ein vermietetes Mehrfamilienhaus privat kaufst und innerhalb von 3 Jahren mit 400.000€ Gewinn weiterverkaufst. Der Gewinn muss voll versteuert werden und du kannst in den gewerblichen Grundstückshandel rutschen, welcher deine reinen vermögensverwaltenden Objekte mit infiziert und somit den steuerfreien Gewinn nach 10 Jahren killt!
Wichtig zu wissen ist:
- Willst du kurzfristig handeln / verkaufen?
- Dann trenne deine Handelsobjekte mit deinen Buy / Hold Objekten mit einer GmbH für deine Gewerblichkeit
Oder:
- Willst du 10 Jahre mindestens halten, hohe steuerliche Abschreibungen auf Investitionen genießen, vermieten & eventuell steuerfreien Gewinn erwirtschaften?
- Kaufe privat die Immobilie
Natürlich gibt es unzählige Varianten, aber ich gehe hier nur auf die Wichtigsten ein. Die Finanzierung der Immobilie folgt dann deiner Strategie (kurze vs. Lange Zinsbindungen, Sicherheitenfreigabe festlegen mit der Bank).
Die 3-Objekt-Grenze
Mit der 3-Objekt-Grenze ist folgendes gemeint: Die 3-Objekt-Grenze sagt aus, dass Du innerhalb von 5 Kalenderjahren nicht mehr als drei Objekte veräußern darfst.
Wenn Du das nicht beachtest wirst du als Gewerbetreibender eingestuft und somit unterliegst du nicht mehr nur der Einkommenssteuer, sondern ebenso möglicherweise der Gewerbesteuer.
Alle Objekte die in dem Zeitraum veräußert wurden und der Gewerblichkeit unterliegen werden nachversteuert (zB. AfA muss zurückgezahlt werden).
Der anschaffungsnahe Aufwand bei Sanierungsmaßnahmen
Oft entsprechen die erworbenen Immobilien nicht mehr den Standards der Generation oder des Käufers. Du musst hier aber unbedingt darauf achten, dass du nicht über 15 % ohne Umsatzsteuer an Sanierungskosten des Gebäudewertes kommst (das heißt ohne dein Grundstück) innerhalb der ersten drei Jahre!
Falls Du über die 15% Grenze schlitterst, werden alle Aufwendungen, die du geleistet hast in die Anschaffungskosten der Immobilie einberechnet (Kaufpreis + alle Sanierungsaufwendungen).
Das bedeutet du kannst deine Steuerlast nur um erhöhte Abschreibungen mindern und nicht im Jahr des Anfalles der Sanierungskosten, diese komplett geltend machen.
Zu beachten ist hierbei auch, dass du die ¾ Gewerkeregel beachtest. Diese besagt, dass man, wenn 3 von 4 der Gewerke Strom, Sanitär, Fenster & Heizung saniert werden von einer wesentlichen Verbesserung der Immobilie spricht und es somit zu Herstellungskosten führt.
Vergleich der unterschiedlichen Besteuerungen:Direkt steuerlich geltend vs. Abschreibung | |
Direkte Absetzbarkeit nach 3 Jahren: | AfA (direkte Sanierung nach Kauf) |
Kauf eines MFH für 500.000 € (wir unterstellen 500k ist der Gebäudewert der Einfachheit): 2% Abschreibung (AfA): 10.000 € (Minderung deines zu versteuernden Einkommens pro Jahr / 50 Jahre lang) 15% Grenze: 75.000 € Sanierungsmaßnahmen Minderung deines zu versteuernden Einkommens im Sanierungsjahr um die vollen 85.000 € ! | Kauf eines MFH für 500.000 € (wir unterstellen 500k ist der Gebäudewert der Einfachheit): 15% Grenze: 75.000 € Sanierungsmaßnahmen: 125.000 € Berechnungsgrundlage der AfA: 500k + 125k weil die Sanierung über der 15% Grenze liegt = 625k 2% Abschreibung (AfA): 12.500 € Minderung deines zu versteuernden Einkommens pro Jahr Minderung deines zu versteuernden Einkommens pro Jahr über 50 Jahre. Keine einmalige Absetzung der Sanierungskosten! |
3/10 Strategie
Die sogenannte 3/10 Strategie, ist die am meisten verbreitete Strategie bei Investoren und Kapitalanlegern. Die „3“ in der Strategie deutet auf die 3 Kalenderjahre Haltefrist bei Immobilien hin. Wenn du unter den 3 Jahren etwas an deiner Immobilie sanieren musst, kannst du die Sanierungskosten nur bis maximal 15% des Gebäudewertes direkt im anfallenden Jahr geltend machen. Solltest du innerhalb der ersten 3 Jahre über diese 15% Grenze kommen, werden alle bisher angefallenen Sanierungskosten in die Abschreibung des Gebäudes mit eingepreist!
Laut § 23 im EstG (http://www.gesetze-im-internet.de/estg/__23.html ), ist der Gewinn aus einer Immobilienveräußerung von ausschließlich vermieteten Immobilien nach 10 Jahren steuerfrei. Diese Steuerersparnis nutzt man, um den Gewinn aus der Wertsteigerung der Immobilie steuerfrei zu realisieren, um beispielsweise neues Eigenkapital für frische Investments zu schaffen. Wenn du außerhalb der 10 Jahresfrist veräußerst (ausschließlich vermietete Immobilie) wird der Gewinn, sofern du eine Privatperson bist, mit deinem persönlichen Steuersatz im Rahmen der Einkommenssteuererklärung versteuert und frisst einen riesigen Teil deines Gewinns.
Zusammengefasst bedeutet diese Strategie also:
- Sanierungsbedürftige Immobilie 3 Jahre vermieten ohne Sanierung (nur Instandhaltungen)
- Nach 3 Jahren sanieren
- 10 Jahre zum angepassten Mietzins vermieten
- Nach 10 Jahren steuerfreien Gewinn realisieren
- Alternativ kann man nach 10 Jahren steuerfrei an die eigene vermögensverwaltende GmbH verkaufen, somit privat, steuerfrei Liquidität schaffen und eine erhöhte AfA auf den aktuellen Verkaufspreis genießen. Hier kassiert die GmbH dann die Mieten zu niedrigen Steuersätzen und du kannst der GmbH ein Darlehen geben und 25% auf die Zinsen an Kapitalertragssteuer zahlen (keine Einkommenssteuer).
Buy and Hold
Die für mich klassischste und interessanteste Strategie ist die Buy & Hold Strategie. Wenn du dir einen stetigen, großteils passiven Einkommensstrom aufbauen möchtest, ist dies die beste Strategie.
Investoren mit dieser Strategie kaufen Immobilien, die nachhaltig über große Zeitspannen eine gute Vermietbarkeit gewährleisten (Substanz, gute Standortanalyse, Rentabilität).
Die Immobilie wird gekauft, aktiv gemanagt und auf den neuesten Stand gebracht. Die Mietverhältnisse werden nach und nach auf Marktniveau angehoben und somit die Jahresnettokaltmiete des Objektes stark erhöht. Anschließend wird sauber instandgehalten und die Miete immer pünktlich auf das Marktniveau angepasst. Die Inflation gibt dir hierbei über Jahre Rückenwind und das Objekt wird immer stärker getilgt. Durch die ständige höhere Tilgung reduziert sich die Restschuld und spätestens bei der Anschlussfinanzierung erhöht sich der Cash-Flow pro Immobilie enorm.
Mit rollierendem Eigenkapital kannst du dein Immobilienportfolio noch schneller aufbauen. Hier nochmal die Schere die du von der Inflation & Wertsteigerung kennst:
Fix & Flip
Fix & Flip bedeutet den schnellen Kauf und Verkauf einer Immobilie, verbunden mit einer Aufwertung, die sich durch den Gewinn deutlich amortisiert.
Diese Strategie ist nicht für Anfänger geeignet, weil man sich hiermit sehr schnell mit dem gewerblichen Grundstückshandel infizieren kann und somit alle Vorteile des Privatinvestors verliert.
Profis gründen meistens eine eigene GmbH für solche Objekte, um mit ihren Privatobjekten nicht in Infizierungsgefahr zu geraten und die Steuerlast auf den Gewinnen zu reduzieren.
Du musst wenn du Fix & Flip betreiben willst, entweder selbst sehr begabt im Handwerk sein oder erstklassige Kontakte zu Handwerker oder sogar Architekten innehaben (je nach Größe des Objektes und Arten der Sanierungen). Außerdem musst du den Markt in dem du diese Fix & Flip Immobilie kaufst, in und auswendig kennen, denn nichts ist fataler, als auf einer Immobilie zu sitzen, die du eigentlich nur schnell flippen wolltest.
Finanzierungstechnisch ist man hier auch auf Profiniveau unterwegs. Du solltest einen versierten Vermittler oder Bankberater, schon bevor du ein solches Objekt kaufst, in der Pipeline haben, denn variable Darlehen (EURIBOR) kann nicht jeder einfache Bankberater abwickeln (die meisten können nur einfache Häuslebauer bedienen.
Meist verhandelt man mit der Bank eine sogenannte Kontokorrentkreditlinie über einen bestimmten Betrag. Du kannst dann immer zu festgelegten Konditionen bis zu deinem Limit über dieses Konto Geld abfassen.
Normale Annuitätendarlehen kommen hier gar nicht in Frage, denn hier fallen sehr hohe Vorfälligkeitsentschädigungen an, wenn du vor Zinsbindungsfrist aus dem Darlehen aussteigen möchtest.
Umnutzungsstrategie
Oft sind Objekte mit großen Gastronomieeinheiten im EG Ladenhüter, weil viele Banken nicht so viel Gewerbe in einer Immobilie finanzieren möchten und generell ein riesiges Risiko auf Leerstand bei dieser Assettklasse herrscht.
Prüfst du allerdings vor dem Kauf auf dem Bauamt eine Umnutzung, sind hier einige Schnäppchen zu ergattern. Bedenke und kalkuliere hier aber den Leerstand während der Umnutzungsphase mit ein und lasse dir die Sanierungskosten von einem Architekten oder Bauexperten schätzen.
Der Hebel bei solchen Objekten wird mit besseren Sanierungskontakten natürlich noch größer und lohnenswerter. Gewerbeobjekte besitzen meist große Flächen und sind vom Preis pro Quadratmeter deutlich unter Wohnimmobilien angesiedelt. Mit einer Umnutzung kannst du dieses Delta zu deinen Gunsten umkehren.
Welche Strategien sind für dich die Besten?
Ich hoffe ich konnte dir einen kleinen Einblick in das Thema Immobilien Strategien geben!
Was waren deine Fehler oder tolle Erlebnisse in dem Zusammenhang? Oder hast du Fragen?
Schreib es in die Kommentare!
ACHTUNG: KEINER STEUERBERATUNG ODER DERGLEICHEN ICH SCHILDERE HIER NUR MEINE LAIENHAFTE ERFAHRUNG MIT SACHVERHALTEN AUS DER IMMOBILIENBRANCHE ALS PRIVATER VERMIETER!
2 Kommentare
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Irgendwie wird in den Aussagen sehr oft vergessen, dass eine Kapitalgesellschaft auch Kosten verursacht (Billanz, Steuerberater,…) Ebenfalls wenn ich etwas aus der Kapitalgesellschaft auszahlen möchte zahle ich wieder Steuern.
Hallo Stefan,
das stimmt aber sowas vollumfänglich in einem Blogartikel zu erläutern würde den Rahmen sprengen 😉 Bei Kapitalgesellschaften liegt die Stärke in der Thesaurierung, also gerade nicht in der Entnahme! Entnahme dann wenn es passt zB Rente oder gerade nicht so fette Jahre auf der privaten Ebene. Ein Artikel im Internet ersetzt logischerweise keine versierte Steuerberatung oder eine Beratung bei einem Immobilienfachmann.
Gruß Dennis