Seite wÀhlen

Immobilien Strategien: So kassiert man Millionen Gewinne 💾 steuerfrei

Apr 14, 2020Finanzielle Freiheit, Immobilien, Immobilienkauf, Immobilienverkauf, Strategie2 Kommentare

Generelles ĂŒber Immobilien Strategien

Generell gibt es GrundsĂ€tze, die Du wissen musst, wenn es um die Auswahl der richtigen Strategie fĂŒr deine Immobilie geht:

Kenne deine Immobilien Exit-Strategie vor dem Kauf

Mit das Wichtigste an der Findung deiner Immobilien Strategie, ist es deinen Verkaufstermin und Prozess zu kennen (Exit Szenario).

Es kann dich eine Menge Geld kosten, wenn du beispielsweise ein vermietetes Mehrfamilienhaus privat kaufst und innerhalb von 3 Jahren mit 400.000€ Gewinn weiterverkaufst. Der Gewinn muss voll versteuert werden und du kannst in den gewerblichen GrundstĂŒckshandel rutschen, welcher deine reinen vermögensverwaltenden Objekte mit infiziert und somit den steuerfreien Gewinn nach 10 Jahren killt!

Wichtig zu wissen ist:

  • Willst du kurzfristig handeln / verkaufen?
  • Dann trenne deine Handelsobjekte mit deinen Buy / Hold Objekten mit einer GmbH fĂŒr deine Gewerblichkeit

 Oder:

  • Willst du 10 Jahre mindestens halten, hohe steuerliche Abschreibungen auf Investitionen genießen, vermieten & eventuell steuerfreien Gewinn erwirtschaften?
  • Kaufe privat die Immobilie

NatĂŒrlich gibt es unzĂ€hlige Varianten, aber ich gehe hier nur auf die Wichtigsten ein. Die Finanzierung der Immobilie folgt dann deiner Strategie (kurze vs. Lange Zinsbindungen, Sicherheitenfreigabe festlegen mit der Bank).

Die 3-Objekt-Grenze

Mit der 3-Objekt-Grenze ist folgendes gemeint: Die 3-Objekt-Grenze sagt aus, dass Du innerhalb von 5 Kalenderjahren nicht mehr als drei Objekte verĂ€ußern darfst.

Wenn Du das nicht beachtest wirst du als Gewerbetreibender eingestuft und somit unterliegst du nicht mehr nur der Einkommenssteuer, sondern ebenso möglicherweise der Gewerbesteuer.

Alle Objekte die in dem Zeitraum verĂ€ußert wurden und der Gewerblichkeit unterliegen werden nachversteuert (zB. AfA muss zurĂŒckgezahlt werden).

 

Der anschaffungsnahe Aufwand bei Sanierungsmaßnahmen

Oft entsprechen die erworbenen Immobilien nicht mehr den Standards der Generation oder des KĂ€ufers. Du musst hier aber unbedingt darauf achten, dass du nicht ĂŒber 15 % ohne Umsatzsteuer an Sanierungskosten des GebĂ€udewertes kommst (das heißt ohne dein GrundstĂŒck) innerhalb der ersten drei Jahre!

Falls Du ĂŒber die 15% Grenze schlitterst, werden alle Aufwendungen, die du geleistet hast in die Anschaffungskosten der Immobilie einberechnet (Kaufpreis + alle Sanierungsaufwendungen).

Das bedeutet du kannst deine Steuerlast nur um erhöhte Abschreibungen mindern und nicht im Jahr des Anfalles der Sanierungskosten, diese komplett geltend machen.

Zu beachten ist hierbei auch, dass du die Ÿ Gewerkeregel beachtest. Diese besagt, dass man, wenn 3 von 4 der Gewerke Strom, SanitĂ€r, Fenster & Heizung saniert werden von einer wesentlichen Verbesserung der Immobilie spricht und es somit zu Herstellungskosten fĂŒhrt.

Vergleich der unterschiedlichen Besteuerungen:

Direkt steuerlich geltend vs. Abschreibung

Direkte Absetzbarkeit nach 3 Jahren:

AfA (direkte Sanierung nach Kauf)

Kauf eines MFH fĂŒr 500.000 € (wir unterstellen 500k ist der GebĂ€udewert der Einfachheit):

2% Abschreibung (AfA): 10.000 € (Minderung deines zu versteuernden Einkommens pro Jahr / 50 Jahre lang)

15% Grenze: 75.000 € Sanierungsmaßnahmen

Minderung deines zu versteuernden Einkommens im Sanierungsjahr um die vollen 85.000 € !

Kauf eines MFH fĂŒr 500.000 € (wir unterstellen 500k ist der GebĂ€udewert der Einfachheit):

15% Grenze: 75.000 €

Sanierungsmaßnahmen: 125.000 €

Berechnungsgrundlage der AfA: 500k + 125k weil die Sanierung ĂŒber der 15% Grenze liegt = 625k 2% Abschreibung (AfA): 12.500 € Minderung deines zu versteuernden Einkommens pro Jahr

Minderung deines zu versteuernden Einkommens pro Jahr ĂŒber 50 Jahre. Keine einmalige Absetzung der Sanierungskosten!

 

3/10 Strategie

Die sogenannte 3/10 Strategie, ist die am meisten verbreitete Strategie bei Investoren und Kapitalanlegern. Die „3“ in der Strategie deutet auf die 3 Kalenderjahre Haltefrist bei Immobilien hin. Wenn du unter den 3 Jahren etwas an deiner Immobilie sanieren musst, kannst du die Sanierungskosten nur bis maximal 15% des GebĂ€udewertes direkt im anfallenden Jahr geltend machen. Solltest du innerhalb der ersten 3 Jahre ĂŒber diese 15% Grenze kommen, werden alle bisher angefallenen Sanierungskosten in die Abschreibung des GebĂ€udes mit eingepreist!

Laut § 23 im EstG (http://www.gesetze-im-internet.de/estg/__23.html ), ist der Gewinn aus einer ImmobilienverĂ€ußerung von ausschließlich vermieteten Immobilien nach 10 Jahren steuerfrei. Diese Steuerersparnis nutzt man, um den Gewinn aus der Wertsteigerung der Immobilie steuerfrei zu realisieren, um beispielsweise neues Eigenkapital fĂŒr frische Investments zu schaffen. Wenn du außerhalb der 10 Jahresfrist verĂ€ußerst (ausschließlich vermietete Immobilie) wird der Gewinn, sofern du eine Privatperson bist, mit deinem persönlichen Steuersatz im Rahmen der EinkommenssteuererklĂ€rung versteuert und frisst einen riesigen Teil deines Gewinns.

 

Zusammengefasst bedeutet diese Strategie also:

  • SanierungsbedĂŒrftige Immobilie 3 Jahre vermieten ohne Sanierung (nur Instandhaltungen)
  • Nach 3 Jahren sanieren
  • 10 Jahre zum angepassten Mietzins vermieten
  • Nach 10 Jahren steuerfreien Gewinn realisieren
  • Alternativ kann man nach 10 Jahren steuerfrei an die eigene vermögensverwaltende GmbH verkaufen, somit privat, steuerfrei LiquiditĂ€t schaffen und eine erhöhte AfA auf den aktuellen Verkaufspreis genießen. Hier kassiert die GmbH dann die Mieten zu niedrigen SteuersĂ€tzen und du kannst der GmbH ein Darlehen geben und 25% auf die Zinsen an Kapitalertragssteuer zahlen (keine Einkommenssteuer).

Buy and Hold

Die fĂŒr mich klassischste und interessanteste Strategie ist die Buy & Hold Strategie. Wenn du dir einen stetigen, großteils passiven Einkommensstrom aufbauen möchtest, ist dies die beste Strategie.

Investoren mit dieser Strategie kaufen Immobilien, die nachhaltig ĂŒber große Zeitspannen eine gute Vermietbarkeit gewĂ€hrleisten (Substanz, gute Standortanalyse, RentabilitĂ€t).

Die Immobilie wird gekauft, aktiv gemanagt und auf den neuesten Stand gebracht. Die MietverhĂ€ltnisse werden nach und nach auf Marktniveau angehoben und somit die Jahresnettokaltmiete des Objektes stark erhöht. Anschließend wird sauber instandgehalten und die Miete immer pĂŒnktlich auf das Marktniveau angepasst. Die Inflation gibt dir hierbei ĂŒber Jahre RĂŒckenwind und das Objekt wird immer stĂ€rker getilgt. Durch die stĂ€ndige höhere Tilgung reduziert sich die Restschuld und spĂ€testens bei der Anschlussfinanzierung erhöht sich der Cash-Flow pro Immobilie enorm.

Mit rollierendem Eigenkapital kannst du dein Immobilienportfolio noch schneller aufbauen. Hier nochmal die Schere die du von der Inflation & Wertsteigerung kennst:

Fix & Flip

Fix & Flip bedeutet den schnellen Kauf und Verkauf einer Immobilie, verbunden mit einer Aufwertung, die sich durch den Gewinn deutlich amortisiert.

Diese Strategie ist nicht fĂŒr AnfĂ€nger geeignet, weil man sich hiermit sehr schnell mit dem gewerblichen GrundstĂŒckshandel infizieren kann und somit alle Vorteile des Privatinvestors verliert.

Profis grĂŒnden meistens eine eigene GmbH fĂŒr solche Objekte, um mit ihren Privatobjekten nicht in Infizierungsgefahr zu geraten und die Steuerlast auf den Gewinnen zu reduzieren.

Du musst wenn du Fix & Flip betreiben willst, entweder selbst sehr begabt im Handwerk sein oder erstklassige Kontakte zu Handwerker oder sogar Architekten innehaben (je nach GrĂ¶ĂŸe des Objektes und Arten der Sanierungen). Außerdem musst du den Markt in dem du diese Fix & Flip Immobilie kaufst, in und auswendig kennen, denn nichts ist fataler, als auf einer Immobilie zu sitzen, die du eigentlich nur schnell flippen wolltest.

Finanzierungstechnisch ist man hier auch auf Profiniveau unterwegs. Du solltest einen versierten Vermittler oder Bankberater, schon bevor du ein solches Objekt kaufst, in der Pipeline haben, denn variable Darlehen (EURIBOR) kann nicht jeder einfache Bankberater abwickeln (die meisten können nur einfache HÀuslebauer bedienen.

Meist verhandelt man mit der Bank eine sogenannte Kontokorrentkreditlinie ĂŒber einen bestimmten Betrag. Du kannst dann immer zu festgelegten Konditionen bis zu deinem Limit ĂŒber dieses Konto Geld abfassen. 

Normale AnnuitÀtendarlehen kommen hier gar nicht in Frage, denn hier fallen sehr hohe VorfÀlligkeitsentschÀdigungen an, wenn du vor Zinsbindungsfrist aus dem Darlehen aussteigen möchtest.

Umnutzungsstrategie

Oft sind Objekte mit großen Gastronomieeinheiten im EG LadenhĂŒter, weil viele Banken nicht so viel Gewerbe in einer Immobilie finanzieren möchten und generell ein riesiges Risiko auf Leerstand bei dieser Assettklasse herrscht.

PrĂŒfst du allerdings vor dem Kauf auf dem Bauamt eine Umnutzung, sind hier einige SchnĂ€ppchen zu ergattern. Bedenke und kalkuliere hier aber den Leerstand wĂ€hrend der Umnutzungsphase mit ein und lasse dir die Sanierungskosten von einem Architekten oder Bauexperten schĂ€tzen.

Der Hebel bei solchen Objekten wird mit besseren Sanierungskontakten natĂŒrlich noch grĂ¶ĂŸer und lohnenswerter. Gewerbeobjekte besitzen meist große FlĂ€chen und sind vom Preis pro Quadratmeter deutlich unter Wohnimmobilien angesiedelt. Mit einer Umnutzung kannst du dieses Delta zu deinen Gunsten umkehren. 

 

Welche Strategien sind fĂŒr dich die Besten?

Ich hoffe ich konnte dir einen kleinen Einblick in das Thema Immobilien Strategien geben!

Was waren deine Fehler oder tolle Erlebnisse in dem Zusammenhang? Oder hast du Fragen?

Schreib es in die Kommentare!

ACHTUNG: KEINER STEUERBERATUNG ODER DERGLEICHEN ICH SCHILDERE HIER NUR MEINE LAIENHAFTE ERFAHRUNG MIT SACHVERHALTEN AUS DER IMMOBILIENBRANCHE ALS PRIVATER VERMIETER!

2 Kommentare

  1. Stefan Hörig

    Irgendwie wird in den Aussagen sehr oft vergessen, dass eine Kapitalgesellschaft auch Kosten verursacht (Billanz, Steuerberater,…) Ebenfalls wenn ich etwas aus der Kapitalgesellschaft auszahlen möchte zahle ich wieder Steuern.

    Antworten
    • Dennis

      Hallo Stefan,
      das stimmt aber sowas vollumfĂ€nglich in einem Blogartikel zu erlĂ€utern wĂŒrde den Rahmen sprengen 😉 Bei Kapitalgesellschaften liegt die StĂ€rke in der Thesaurierung, also gerade nicht in der Entnahme! Entnahme dann wenn es passt zB Rente oder gerade nicht so fette Jahre auf der privaten Ebene. Ein Artikel im Internet ersetzt logischerweise keine versierte Steuerberatung oder eine Beratung bei einem Immobilienfachmann.
      Gruß Dennis

      Antworten

Einen Kommentar abschicken

Deine E-Mail-Adresse wird nicht veröffentlicht. Erforderliche Felder sind mit * markiert.

Social media

Home     blog     kontakt  

Carl-Muth-Str. 31

67549 Worms, Rheinland-Pfalz

info@dp-immofinanz.de

06241 9735863

Immobilienmakler, Immobilienverkauf rund um Worms & der Metropolregion Rhein-Neckar, Frankenthal, Ludwigshafen, Mannheim, Mainz, BĂŒrstadt, Bensheim, Heppenheim, Lorsch, Lampertheim, Alzey, Speyer